При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.
Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.
Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:
Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.
Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов, при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации).
Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 3-комнатные квартиры схожей площади в панельных домах.
Таблица 10
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||
| Местоположение, адрес | Бирюлевская, д.1, корп. 3 | 115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20 | 115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8 | 115404г. Москва, ул. Загорьевская, д.21 | 115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23 |
| Заявленная цена | 54 000 | 55 000 | 50 000 | 50 000 | |
| Общая площадь, м 2 | 59.3 | 57.8 | 55.2 | ||
| Условия рынка (время) | аналогичные | аналогичные | аналогичные | аналогичные | |
| Расстояние до станции московского метрополитена, мин | |||||
| нет | нет | нет | нет | ||
| Тип дома | Панельный | Панельный | Панельный | Панельный | Панельный |
| Пол | Ламинат | Паркет | н/д | Ламинат | н/д |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный |
| Наличие: | |||||
| - мебели | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - кухни | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - телефона, | Имеется | Имеется | н/д | н/д | Имеется |
| - Интернет | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | нет |
| - домофона | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - металлическая дверь | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Балкон и лоджия | имеется | Балкона нет Лоджия | Балкона нет Лоджия | Балкона нет Лоджия | Балкон Лоджии нет |
| Состояние квартиры | После евроремонта | После евроремонта | Хорошее состояние | ||
| Потенциальный валовый доход | 608 597 | 679 140 | 581 767 | 561 450 | |
| Коэффициент капитализации | 0,051 | 0,055 | 0,049 | 0,047 |
Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.
При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле
При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).
Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.
Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:
Расстояние до центра муниципального образования;
Физические характеристики;
Наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери;
Состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ).
Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.
Применяемые корректировки отображены в табл. 12
Таблица 11
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||
| Местоположение, адрес | Бирюлевская, д.1, корп. 3 | Элеваторная ул | Липецкая ул | Ереванская ул | Лебедянская ул |
| Заявленная цена | 42 000 | 35 000 | 34 000 | 50 000 | |
| Рыночная арендная плата, руб/м 2 | 705,13 | 694,44 | 666,67 | ||
| Доступность станции метрополитена, мин | |||||
| Корректировка на доступность станции метрополитена | -4% | 0% | 0% | +1,5% | |
| 691,20 | 705,13 | 694,44 | 676,67 | ||
| Общая площадь, м 2 | 59.3 | 57,8 | 55,2 | ||
| 2% | -3% | 1% | -4% | ||
| Скорректированная арендная плата | 705,02 | 683,98 | 701,38 | 649,60 | |
| Коммунальные услуги в стоимости аренды | нет | нет | нет | нет | |
| Тип дома | Панельный | Панельный | Панельный | Панельный | Панельный |
| Корректировка на тип дома | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная арендная плата | 715,13 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Пол | Ламинат | Паркет | н/д | Ламинат | н/д |
| Корректировка на тип пола | -5% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная арендная плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный |
| Корректировка на санузел | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная арендная плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Наличие: | |||||
| - мебели | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - кухни | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - телефона, | Имеется | Имеется | н/д | н/д | Имеется |
| - Интернет | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | н/д |
| - домофон | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| - металлическая дверь | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Корректировка на укомплектованность | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная арендная плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Балкон и лоджия | Имеется | Балкона нет | Балкона нет | Балкона нет | Балкон |
| Лоджия | Лоджия | Лоджия | Лоджии нет | ||
| Корректировка на балкон, лоджию | 2% | 2% | 2% | 5% | |
| Скорректированная арендная плата | 692,96 | 770,49 | 706,28 | 665,33 | |
| Состояние квартиры | После косметического ремонта | После евроремонта | После косметического ремонта | После евроремонта | После косметического ремонта |
| Корректировка на состояние квартиры | -3% | 0% | -3% | 0% | |
| Скорректированная арендная плата | 672,17 | 770,49 | 685,09 | 665,33 | |
| Количество корректировок | |||||
| Общая чистая коррекция | -47,83 | 65,36 | -9,35 | -1,34 | |
| (то же, в процентах) | -7% | 9% | -1% | 0% | |
| Общая валовая коррекция | 57,60 | 7,05 | 0,00 | 16,67 | |
| (то же, в процентах) | 8% | 1% | 0% | 3% |
Таблица 12 – Обоснование корректировок
| Вид корректировки | Описание характера корректировки | Введенные корректировки |
| Корректировка на местоположение | Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро | 0,5% за каждую минуту |
| Корректировка на общую площадь | Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м 2 | 1% за каждый м 2 . |
| Корректировка на наличие балкона | Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки | 2% - наличие балкона 5% - наличие лоджии |
| Корректировка на пол | Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки | Паркет: -5% Линолеум: +2% |
| Корректировка на санузел | Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается | Совмещенный: +2% |
| Корректировка на состояние и качество отделки | Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки | После косметического ремонта:0% После евроремонта: +3% |
Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. У аналог №2 валовую коррекцию несколько больше, чем у аналога №3. Самая высокая валовая коррекция у аналога №1. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов:
Для аналога №1 – 0,1, для № 2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 – 0,2 , следовательно:
Таким образом, стоимость 1 м 2 объекта оценки составит:
672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 руб./м 2
В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.
Таблица 13 -
Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:
С О.О. = 705,466 *59,3*12/0,041=12 244 136 руб.
1) Корректировка на «торг» позволяет осуществить приведение цены предложения к цене продажи. В результате опроса участников рынка жилой недвижимости г. Симферополь (Агентства недвижимости «Русский Крым», «Орион», «Риэлком», «Вета», «Крымский Терем», «Парад Недвижимости», «ВИП Шанс») выявлено, что скидка на торг при продаже подобной жилой недвижимости составляет в среднем 10%.
2. Корректировка на «риэлтерские услуги» позволяет скорректировать цены предложения от агентств недвижимости к стоимости без учета расходов на их услуги. В результате анализа средних цен на риэлтерские услуги (Агентств недвижимости «Инфосервис», «Бизнес Крым», «Крым Плюс», «РИО», «Мир недвижимости», «Дом-Плюс»), оценщиком установлено, что средняя стоимость услуг агентств недвижимости составляет 5%.
3. Корректировка на «местоположение» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и эти аналоги сопоставимы по данному фактору.
4. Корректировка на «материал стен» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и аналоги расположены в панельных домах.
5. Корректировка на «год постройки». При прочих равных условиях, цена квартиры в обратной пропорции зависит от года постройки дома вследствие увеличивающегося физического износа данного здания. Данная корректировка не применялась поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию.
6. Корректировка на «этаж». Квартиры, расположенные на крайних этажах жилых домов, при прочих равных условиях имеют более низкую в пересчете на 1 кв.м. стоимость в сравнении с квартирами, расположенными на средних этажах. Данная корректировка не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на последнем этаже пятиэтажных зданий.
7. Корректировка на «количество комнат» всех объектов-аналогов идентична, поэтому корректировка не применялась.
8. Корректировка на состояние (наличие техники и мебели). На основании анализа рынка, проведенного в разделе 3 выявлено, что стоимость 1 кв.м. квартир с мебелью и встроенной техникой в среднем на 12% выше, чем в квартирах без такого оборудования. Следовательно оценщиком применена понижающая корректировка на эту величину
Таблица 13
Таким образом, выборка является однородной и её можно использовать для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, значения стоимости предложения подобранных аналогов находится в среднерыночном диапазоне.
Методики расчета стоимости квартиры
достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.
Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:
Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.
Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.
В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.
Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.
Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.
В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.
Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.
Можно ли повышать цену квартиры в Тюмени, если вы собираетесь оставлять в ней мебель и бытовую технику? Ответ оценщиков ООО «АГА Т-Оц ен ка» — и да, и нет. Подробнее – в нашем аналитическом материале.
Разумеется, каждый покупатель волен поступать, как хочет, но статистика рынка говорит нам о том, что повышение цены квартиры, если вы собираетесь оставить в ней предметы интерьера, не всегда оправдано.
Начнем с того, что уже стало рыночной практикой. Почти во всех квартирах нового фонда при продаже остается встроенная мебель и кухонный гарнитур, иногда – с встроенной бытовой техникой.
Статистика цен показывает, что это уже не считается поводом добавить лишние десятки тысяч к цене квартиры. Но преимуществом при выборе встроенная мебель будет (если она в хорошем состоянии, конечно же).
Но как расценивать ситуацию, когда продавец собирается оставить в квартире всю мебель, да еще и бытовую технику ? Увы, но времена тотального дефицита уже прошли, и б/у может заинтересовать только тех, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. А таких покупателей во время кризиса немного.
Чтобы понять, влияет ли мебель на , мы проанализировали сегмент вторичной недвижимости 1,2,3 Микрорайонов в Тюмени, рассматривая предложения сопоставимых квартир с мебелью и без.
Анализ позволил разделить сопоставимые группы на несколько сегментов. В первом оказались квартиры из категории низких цен (от 44,5 до 50 тыс. руб./кв.м), во втором – средние по ценам предложения (50 -60,5 тыс. руб./кв.м), в третьем – квартиры с высокими ценами (от 70,0 до 80,5 тыс. руб. за кв.м).
Напомним, что средняя стоимость предложения в районе на момент проведения исследования – 54 824 руб./кв.м.
Как показало исследование, поправка на наличие в мебели в квартире зависит от того, в какой ценовой сегмент попадает предложение. Результаты сведены в таблицу:
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
ООО «АГА Т-Оц ен ка» предлагает консультационные услуги по расчету возможной стоимости продажи вашего имущества с учетом всех факторов формирования рыночной цены. Расценки на консультационные услуги приведены в нашем
