Доброе утро, Александра Николаевна!
В числе основных принципов земельного законодательства в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен такой, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие этого принципа ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Одновременно в п. 3 ст. 3 подчеркнуто, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Следуя логике и смыслу приведенных норм, получается, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании имущественных отношений, предметом которых является земельный участок, имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи возникает ряд вопросов, разрешение которых может вызвать трудности на практике. В частности, могут ли быть завещаны земельный участок и строение разным лицам, что до настоящего времени не редкость на практике? Насколько действительно такое завещание и вправе ли нотариус выдать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? В этом отношении представляет интерес дело, рассмотренное Видновским городским судом по спору между наследниками по закону и завещанию.
После смерти Л. осталось наследство в виде садового участка и возведенного на этом участке строения. Садовый домик был завещан дальней родственнице Н., а земельный участок унаследовала по закону дочь умершей С. Последняя обратилась в суд с иском о признании завещания недействительным, считая, что не может быть завещано строение в отрыве от земельного участка, поскольку это делает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и ведет к различного рода спорам и конфликтам.
Решением городского суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске о признании завещания недействительным было отказано.
Таким образом, при разрешении настоящего дела суды первой и второй инстанций дали положительный ответ относительно возможности завещания земельного участка и строения разным лицам и действительности такого завещания.
Принятое городским судом решение не вызывает сомнений, и в пользу его можно привести следующие соображения.
Во-первых, указанные выше положения Земельного кодекса Российской Федерации не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. Земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ). Поэтому нет никаких оснований для признания завещания недействительным, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу земельного участка и строения, либо только некоторых из них, по своему усмотрению.
Во-вторых, следует отметить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку - "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел V "Наследственное право" ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай смерти земельными участками и строениями. Ничего чрезвычайного ситуация, когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, не содержит, выход из нее в достаточной степени урегулирован главой 17 ГК РФ.
Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости предполагает создание условий, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости выступали бы в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений. Раздельный оборот земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости порождает конфликты различных правообладателей и влечет возникновение дополнительных рисков в отношении имущества, снижая его стоимость.
Принцип когда наземного имущество переходит к владельцу земли закреплен в качестве общего принципа земельного законодательства Российской Федерации в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Более детально данный принцип реализован при регулировании тех правоотношений, которые могут повлечь распоряжение земельным участком или расположенными на нем объектами недвижимости.
В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.
Пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» устанавливают императивное требование о том, что при ипотеке здания или сооружения необходимо в рамках того же договора об ипотеке заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды такого участка.
Несоблюдение требования об одновременном залоге здания или сооружения и права собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором расположены такие объекты, влечет недействительность договора об ипотеке. Однако если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладает правами в отношении земельного участка, то залог строения признается действительной сделкой. Данное исключение действует и в ситуации получения прав в отношении земельного участка после заключения договора об ипотеке. Таким образом, ключевым моментом для обеспечения действительности договора об ипотеке является именно момент заключения договора, который определяется датой его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С другой стороны, если основным объектом ипотеки с точки зрения коммерческой значимости обеспечения являются земельный участок или права аренды в отношении земельного участка, но на таком земельном участке расположены строения, которые нецелесообразно передавать в ипотеку (что, например, случается в ситуации, когда на земельном участке расположены подлежащие сносу строения), то специальное регулирование договоров об ипотеке предусматривает иной подход: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 64 федерального закона «Об ипотеке»).
Следовательно, как Гражданский кодекс Российской Федерации, так и Закон об ипотеке прямо устанавливают, что договором об ипотеке может быть предусмотрен залог земельного участка без залога расположенных на таком земельном участке строений.
В пользу данного толкования говорят и положения пункты 1 и 2 статьи 64 Закона об ипотеке, которые устанавливают режим пользования незаложенными зданиями в случае обращения взыскания на землю, оставляя за залогодателем, который передал в ипотеку земельный участок без расположенных на нем зданий, право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий. Дополнительным подтверждением намерения законодателя установить различный режим служит пункт 3 статьи 64 Закона об ипотеке, который предусматривает, что в случае с сельскохозяйственными землями недопустима раздельная ипотека земельных участков и расположенных на них строений в ситуации, когда такой земельный участок и строения принадлежат одному лицу.
При ипотеке земельного участка стороны изначально имеют свободу действий и могут, как заложить расположенные на земельном участке здания, так и совершить залог одного земельного участка.
Уже на стадии заключения договора об ипотеке залогодержателю приходится задуматься о реализации предмета залога и тех ограничениях, которые в связи с этим налагает действующее земельное законодательство. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Аналогичное правило установлено и в случае отчуждения земельного участка. Следовательно, учитывая в совокупности требования обеих норм, мы приходим к выводу, что заложенный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех объектов недвижимости, а отчуждение любого из объектов недвижимости требует по общему правилу отчуждения земельного участка.
Для сделок, совершенных до 01.09.2013 года договор дарения земельного участка, не содержащий указания на дарение находящихся на нем объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости), нарушает требования п. 4 ст. 35 ЗК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность заключенной сделки.
Таким образом, в случае последующего приобретения залогодателем права собственности в отношении земельного участка при обращении взыскания на предмет ипотеки возникают риски признания договора об ипотеке недействительным по причине его противоречия пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор не содержит механизма обращения взыскания на земельный участок, который не был передан в залог. В свою очередь, обращение взыскания только на заложенное строение будет недопустимо в силу противоречия императивным требованиям Земельного кодекса Российской Федерации.
Аналогичный риск недействительности договора об ипотеке по причине его противоречия пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации возникнет и в ситуации, когда стороны попытаются воспользоваться диспозитивностью ипотечного регулирования и осуществят залог земельного участка без одновременного залога расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости: суды могут отказать в обращении взыскания на земельный участок по причине недопустимости его отчуждения без отчуждения строений. Обратить взыскание в том числе и на расположенные на земельном участке строения будет также невозможно по причине того, что они не были переданы в залог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества. Данное положение позволяет распространить изложенный в Законе об ипотеке режим залога строений (земельных участков) и на ситуацию, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды, а именно: требование об одновременном залоге права аренды земельного участка при залоге расположенных на таком земельном участке строений и допустимость залога прав аренды без залога строений.
Законодатель проводит четкое различие между ситуациями, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности и на праве аренды. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает отчуждения земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках. Не представляется возможным исключить толкование данной нормы как устанавливающей дополнительное ограничение на раздельный оборот земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и расположенных на них объектов недвижимости.
Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.
Принцип единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества закреплен также в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли.
Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке. В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.
В контексте рассмотренных противоречий между нормами ипотечного регулирования и земельного законодательства, к сожалению, приходится констатировать, что для исключения любых рисков в отношении предоставляемого обеспечения кредитору приходится требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также полагаться на добрую волю залогодателя и внесение изменений в договор об ипотеке в случае получения залогодателем прав на земельный участок. Очевидно, что подобное нормативное регулирование порождает противоречивую практику его применения и неопределенность для участников рынка, снижая ценность обеспечения и доступ к кредиту, и требует совершенствования правового механизма, как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики.
Нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
В связи с этим Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11 ориентирует суды на применение норм и Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот. Уже сегодня в законодательстве Российской Федерации имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера здесь можно привести нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 и пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины.
Прежде всего, значительная часть земель в России на основании Земельного кодекса Российской Федерации изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц - владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.
В настоящее время в арбитражных судах рассматривается большое количество земельных споров различных категорий. Весьма распространенной категорией споров являются конфликты, связанные с отказом уполномоченных органов в передаче в собственность заинтересованным лицам земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества. Единства практики до настоящего времени по данным вопросам не было.
Между тем определенный подход к решению указанных проблем начинает вырабатываться. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, понуждать к заключению договора можно только в тех случаях, когда такое понуждение не будет противоречить федеральному законодательству и в результате заключения договора купли-продажи земли не будут нарушены публичные и общественные интересы. Кроме того, исходя из общих принципов земельного законодательства, сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, при вынесении решения приоритетными являются государственные и общественные интересы.
В настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. До вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении статьи 64 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки.
Поэтому орган, регистрирующий договор об ипотеке земельного участка, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю объектов недвижимого имущества, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, орган, регистрирующий договор об ипотеке, в дальнейшем при регистрации права залогодателя на какие-либо иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, должен одновременно с регистрацией права собственности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке таких объектов.
Ни в статье 64.2, ни в статье 64.1 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не уточняется, в каком объеме необходимо предоставить кредит (заем), чтобы кредитор (займодавец) стал законным залогодержателем. В обеих статьях использована достаточно нейтральная формулировка: „с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа“.
А в статье 77 вышеуказанного закона, регулирующей возникновение законной ипотеки на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, были специально добавлены слова, указывающие на то, что такая законная ипотека возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет заемных средств „полностью либо частично“.
Отсутствие этих слов в статьях 64.2 и 64.1 может быть истолковано следующим образом: в рамках этих статей предполагается, что кредит (заем) должен быть предоставлен на всю стоимость строящегося здания (строения). По-видимому, это не так. Именно правила статьи 77 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ дают основание для того, чтобы при применении положений статьи 64.2 и статьи 64.1 руководствоваться одним общим для всех этих статей принципом.
Вместе с тем введение в статью 77 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ прямого указания на то, что кредитор (займодавец) становится законным залогодержателем жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных частично за счет использования предоставленного кредита или целевого займа, в будущем может породить проблемы, если кредиты или займы на строительство или приобретение одного из указанных объектов будут предоставлять несколько кредиторов (займодавцев).
Для российской действительности характерно то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 66 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании пункта 1 статьи 64 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“.
Собрание законодательства Российской Федерации.1998. N 29. ст. 3400
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации » от 24 марта 2005 г. № 11//СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика
Собрание законодательства Российской Федерации.2005. N 1 (часть 1). ст. 42
Собственность - это особенное понятие, которое очень часто встречается в юридической практике. Понятие права собственности предусматривается гражданским законодательством РФ, и оно включает в себя три возможных вида действий, которые имеет право осуществлять лицо: владеть, распоряжаться и пользоваться. Рассмотрим далее содержание права собственности, а также его основные виды и формы, с которыми можно столкнуться на практике.
Прежде чем приступать к рассмотрению содержания и видов права собственности, необходимо определить его понятие. Если рассматривать его в объективном смысле, то нужно отметить, что данное право представляет собой целую систему законодательных норм, которые не только закрепляют, но еще и охраняют все те отношения, которые связаны с присвоением результатов производства, и средств, которые позволяют собственнику совершать действия по владению, распоряжению и пользованию имуществом.
При рассмотрении того же понятия в субъективном смысле следует определить то, что оно представляет собой определенный спектр полномочий собственника обозначенного имущества по отношению к его принадлежности и возможности определенных типов поведения в отношении него.
Данное понятие регулируется положениями, закрепленными содержанием Гражданского кодекса РФ.
Рассматривая содержание права собственности, надо определить то, что его основная суть состоит в том, что конкретный собственник имеет право на совершение любых действий в отношении того имущества, которое принадлежит ему. Более того, они могут быть произведены исключительно по его собственному усмотрению. Законодатель отмечает, что совершаемые действия ни в коей мере не должны противоречить законодательству, действующему в РФ в настоящий момент. Более того, они не могут нарушить законные интересы и права других лиц.
Следует отметить, что на практике содержание права собственности заключается не только в совершении перечисленных трех типов действий. На деле законный собственник также имеет право на устранение иных лиц от процесса распоряжения его имуществом, принадлежащим ему на вполне законных основаниях. Данное право завуалировано в содержании ст. в которой сказано о том, что собственник может совершать действия исключительно по своему усмотрению. Все остальные лица, которые так или иначе имеют отношение к данному имуществу, имеют право на совершение тех действий, которые будут разрешены собственником, и только в той форме, в которой он посчитает нужным.
Следует отметить, что кроме трех рассмотренных выше прав, собственник конкретного имущества имеет и некоторые обязанности. К их числу относится, прежде всего, бремя содержания имущества, что заключается в обязанности самостоятельно производить ремонтные и строительные работы по отношению к объекту, ведения расходов относительно него, а также самостоятельного несения риска в случае уничтожения имущества или его гибели.
Как уже отмечалось выше, в содержание рассматриваемого понятия входят определенные правомочия: владение, распоряжение и пользование. Рассмотрим далее значение каждого из них более детально.
Право владения означает то, что лицо, которое наделено им, имеет полное право обладать собственностью в физическом смысле, содержа у себя.
Право пользования подразумевает под собой закрепленную гражданским законодательством возможность заниматься извлечением полезных свойств из определенной вещи, находящейся в собственности. Данное действие может быть совершено как путем ее личного потребления, так и эксплуатации.
Рассматривая содержание правомочий в праве собственности, необходимо также обратить свое внимание на такую составляющую, как право распоряжения. Оно представляет собой возможность самостоятельного определения дальнейшей юридической судьбы конкретной вещи, находящейся в собственности. Если говорить более простыми словами, то данное правомочие подразумевает под собой возможность ее передачи, дарения, продажи, обмена и совершения любых других действий в отношении нее.
Рассматривая юридическое содержание права собственности, необходимо определить основания, на которых оно может возникнуть. Таковыми модно назвать определенные факты, имеющие юридический характер, которые в своей практике специалисты делят на производные способы и первоначальные.
Говоря о первоначальных основаниях, следует определить то, что к их числу относятся те случаи, когда рассматриваемое право возникает впервые и, как правило, на вновь созданную вещь. Она может быть изготовлена собственником или, например, будучи бесхозной, быть обращенной в его пользование. Сюда же следует отнести случаи находки клада, а также обретения чего-либо на основании приобретательской давности.
Говоря о производных способах, законодатель подразумевает такие пути приобретения объектов, как национализация, приватизация, выкуп, приобретение данного права на имущество организации или предприятия в случае его ликвидации или реорганизации, обращение взыскания на определенное имущество и т. п.
Право собственности также имеет свойство прекращаться. Это происходит в тех случаях, когда оно в отношении одного и того же объекта возникает у третьего лица вследствие наступления определенных фактов, имеющих юридический характер. В некоторых случаях данное действие может происходить, независимо от воли самого владельца (обращение взыскания на конкретное имущество или выкуп культурных ценностей и т. п.)
По ГК РФ содержание права собственности включает в себя как субъекты, так и объекты. На основании положений, представленных данным нормативным актом, объектом данного права могут выступать абсолютно все виды имущества, в число которого входит как недвижимое, так и движимое. Законодатель толкует данное понятие ограничительно, из чего можно сделать вывод о том, что объектами такого права могут выступать исключительно вещи, т. е. осязаемые объекты.
Что касается субъектов, то правом собственности могут обладать как отдельные граждане, так и лица, обладающие признаками юридических. Более того, в числе таковых имеют право выступать даже целые муниципальные образования и само государство - Российская Федерация, а также отдельные его субъекты.
В зависимости от видов субъектов права собственности, содержание права собственности предусматривает ее деление на три типа: государственную, муниципальную и частную. Конституционным законодательством установлено то, что все три вида собственности равноценно защищаются на государственном уровне. Рассмотрим далее более детально каждый из них.
Говоря о муниципальной собственности, следует отметить то, что данное понятие подразумевает под собой определенный имущественный комплекс конкретного муниципального образования, который состоит из земельных участков, а также недвижимого и движимого имущества. Следует отметить, что в понятие "недвижимое имущество" муниципального образования входят не только строения, но еще и коммунальные сети.
Ведение операций, связанных с распоряжением муниципальной собственностью, возлагается на органы местного самоуправления, но исключительно в тех объемах, что предусмотрены их компетенцией, а также в порядке, определенном на законодательном уровне.
Муниципальная собственность включает в себя и другое понятие - собственность города (или любого другого образования). В перечень объектов, на которые может распространяться данный тип собственности, входят все те, которые являются жизненно важными для населенного пункта. К их числу относят дороги, объекты исторического и культурного наследия, здания, а также конструкции, которые нужны для обеспечения хозяйственных и социальных нужд города. Сюда также следует отнести полезные ископаемые, имеющие общегородское значение, площади, инженерные сооружения, а также системы энергетического и водного обеспечения.
Правовой статус объектов, на которые установлена муниципальная форма собственности, закреплен в Законе РФ "О принципах организации местного самоуправления".
В ГК РФ сказано о том, что содержание права государственной собственности состоит в том, что под нее подпадают все те объекты, которыми владеет как само государство на федеральном уровне, так и его отдельные субъекты - территориальные образования. Следует отметить, что современное законодательно категорически запрещает производить разделение собственности субъектов и всего государства, что предписано в постановлении, изданном Верховным Судом РФ №3020-1.
Реализацию права государственной собственности на деле осуществляют исключительно органы, которые занимаются исполнением власти на местах или на федеральном уровне. Законодатель отмечает, что они обязаны действовать исключительно в рамках дозволенной им компетенции. Исходя из этого, следует сделать вывод, что в настоящее время данные обязанности возлагаются на Федеральное агентство по управлению имуществом федерального типа, которое основано под правительственным началом, а также само Правительство государства.
Что касается перечня того имущества, которое может быть определено в государственную собственность, то его круг не ограничен. Более того, в содержании права собственности сказано о том, что им может быть любое имущество. Следует отметить, что некоторые виды имущества могут находиться исключительно в собственности рассматриваемой группы. К их числу в первую очередь относится имущество, которое находится в распоряжении Вооруженных Сил РФ.
Необходимо отметить то, что имущество, за которым закрепляется статус государственной собственности, может быть закреплено за определенными организациями, функционирующими на федеральных началах. Они имеют право пользоваться и распоряжаться вверенными объектами. В том случае, если какие-либо объекты не закреплены за отдельными образованиями, то они считаются составляющими федеральную казну или бюджет отдельного субъекта страны.
Рассматривая содержание и объекты права собственности, необходимо обозначить то, что все те, над которыми установлена государственная собственность, имеют некоторую специфику. Заключается она прежде всего в том, что изъятие имущества из оборота в данный вид собственности может производить исключительно государство, причем происходит это, как правило, на принудительных началах. Процесс установления режима использования таких объектов могут определять исключительно органы власти.
Рассматривая содержание права собственности граждан (частной), в первую очередь следует отметить то, что она представляет собой право на распоряжение, владение и использование определенного имущества, которым наделяются как юридические образования, так и отдельные лица. Определено, что данные виды правомочий должны реализоваться на свободной основе, за исключением моментов наступления некоторых случаев, предусмотренных законодательством. В том случае, если в отношении определенного имущества установлена частная собственность, то государство полностью гарантирует ее защищенность от внешних посягательств.
Законодателем определено, что частная собственность может быть установлена как в отношении определенных объектов, так и на средства производства.
Отдельное внимание нужно уделить такому объекту, как земля. В законодательстве указано, что содержание права собственности на землю предусматривает, что такой объект может быть определен во все три рассматриваемых вида.
Следует отметить, что институт частной собственности в национальном праве существовал довольно давно, но в советские времена был отменен. Его возобновление было произведено в 1990 году. Институт частной собственности довольно обширен. В нем можно наблюдать несколько ее разновидностей: семейную, акционерную, собственность общественных организаций, а также паевую неакцизную. Как показывает практика, все перечисленные разновидности подразумевают под собой установление данного права в отношении целых групп людей, действующих под общими началами, однако содержание субъективного права собственности в данном случае не меняется. Его особенность состоит в том, что каждый член коллектива обладает равноценными правомочиями и не имеет права совершать какие-либо сделки в отношении имущества без согласия на то остальных совладельцев.
Рассмотрев содержание права собственности и субъектов права собственности, необходимо определить, что наряду с общепринятыми формами данного понятия в современной юридической практике имеется также общая, которая предусматривает установление на одно имущество нескольких законных владельцев. Данное понятие предусмотрено содержанием ст. 244 Гражданского кодекса РФ.
Право общей собственности может возникнуть тогда, когда в право распоряжения, владения и пользования вступают сразу несколько лиц. Законодатель отмечает, что для признания данного права общим одновременного наличия нескольких собственников недостаточно - объект обязательно должен быть неделимым.
Данное понятие принято использовать тогда, когда некий объект, который находится в общей собственности, разделен на неограниченное количество долей, каждая из которых имеет своего хозяина.
Следует отметить, что данный тип собственности имеет некую характерную черту, которая особенно ярко проявляется в процессе владения и распоряжения вещью - данные действия можно производить исключительно с согласия всех совладельцев. В том случае, если данное соглашение не может быть достигнуто, такое действие совершается через суд. Разделение имущества, пребывающего в общей собственности долевого типа, также производится с согласия всех участников.
Рассматривая понятие, содержание права собственности и формы собственности, необходимо уделить внимание такому типу владения, как общее совместное. Следует отметить, что данный тип владения возникает исключительно в силу закона (например, между супругами) и не предусматривает разделение между собственниками. Определение долей может быть совершено только в том случае, если по совместному решению производится ее трансформация в общую долевую или при разводе.
Особенность данного типа собственности состоит в том, то в случае продажи части объекта преимущественным правом на его приобретение обладает сособственник.
Начиная с времен первой кодификации советского гражданского законодательства, а затем после второй его кодификации, воплощенной в действующих Основах и.кодексах, право собственности конституируется с опорой на соответствующее ему законодательно закрепленное общее понятие.
Подводимые под это понятие научные конструкции непрерывно обновлялись. Но, как свидетельствует сопоставление ст. 58 ГК РСФСР 1922 г. со ст. 19 Основ гражданского 1 законодательства 1961 г., легальное его формулирование оставалось неизменным. Оно не менялось, несмотря на то, что, вместо многоукладной, в стране создается единая социалистическая экономика, а одновременно с ликвидацией одних типов собственности безоговорочно утверждаются другие. И хотя такая ситуация оставляет впечатление внешней противоречивости, она безусловно оправдывается, неумолимой внутренней логикой. Если нельзя обойтись без общего понятия права собственности, применимого к разным формациям, то тем более неоспорима потребность обобщенного выражения разных видов этого права, сопутствующих одному и тому же обществу,27 О чем свидетельствуют и определения права собственности, приводимые в учебной литературе последнего времени. См., в частности: Советское гражданское право. Под ред. П. Е. Орловского и С. М. Корнеева. В 2-х т. М., 1969-1970, т. 1, с. 270; Советское гражданское право. Под ред. О. А. Красавчикова. В 2-х т. М„ 1972-1973. Т. 1, с. 236; Советское гражданское право. Под ред. В. А. Рясенцева. В 2-х т. М., 1975-1976. Т. 1, с. 270.
28 Научная дискуссия о понятии права собственности; наряду с общей проблематикой, затрагивает и некоторые сравнительно частные вопросы. В их числе особый интерес представляет вопрос о структуре правоотношений собственности. Обычно эта структура характеризуется по модели абсолютного правоотношения управомоченного с противостоящими ему всеми третьими обязанными к воздержанию лицами (см. подробнее: Р а и х е р В. К. Абсолютные и относительные права. - В кн.: Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института, 1928, вып. 1, с. 273-306.- Названная работа содержит самое интересное в нашей литературе освещение упоминаемых в ее заглавии понятий). Предпринимались малорезультативные попытки выявить для правоотношений собственности на" средства производства одновременно с пассивными также активных субъектов, относя к их числу лиц, прилагающих свой труд к чужим средствам производства (А с к н а-з и и С. И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. Автореф. докт. дис. Вести. Ленингр. ун-та, 1947, № 12, с. 95-100). Некоторые " цивилисты вслед за отдельными специалистами в области общей теории права объявляют право собственности таким субъективным правом, которое вообще пребывает вне правоотношения (см., например: Г е н к и н Д. М. Право собственности в СССР, с. 32-47). Наиболее развернутую критику этой концепции см.: Флейшиц Е. А. «Абсолютная» природа права собственности.- В кн.:-Проблемы гражданского и административного права. М., 1962, с. 220 и ел.
а следовательно, проистекающих из единого государственно-волевого источника. Что же касается обеспечиваемого подобным образом практического эффекта, то достаточно сослаться, на содержащееся в законе общее разрешение таких связанных с правом собственности вопросов, которые, как, например, вопрос о моменте перехода этого права или о некоторых способах его защиты, при всей разнохарактерности реальных собственнических правоотношений вполне допускают единообразное их урегулирование.
Но одновременно с единством законодательное формирование права собственности может быть охарактеризовано и как непрекращающийся процесс его дифференциации. Оставляя в стороне многочисленные частности и не выходя за пределы классифицирования видов права собственности по типологиче-. скому принципу, следует выделить четыре наиболее знаменательных для этого процесса стадии.
Первая стадия совпадает с проведением первой кодификации советского гражданского законодательства, в которой различалась собственность государственная, кооперативная и частная (ст. 52 ГК РСФСР 1922 г.). Аналогичная классификация проводилась и в юридической литературе 20-х годов. 29 Отступления от нее допускали лишь те авторы, которые, выявляя специфические признаки кооперативной собственности, все же не находили коренных ее отличий от собственности частной либо в полном объеме, либо в границах образуемого кооперативными организациями паевого фонда. 30
Вторая стадия открывается принятием Конституции СССР 1936 г., ст. ст. 5, 7, 9 и 10 которой провозгласили существование в нашей стране социалистической собственности в двух формах (государственной и кооперативно-колхозной), личной собственности колхозного двора и отдельного гражданина, собственности мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей. Такое же разграничение было применено и в появившихся вслед за Конституцией научных публикациях и учебных материалах. 31 Известную модификацию в эту схему внесли лишь отдельные попытки, отправляясь от сходства предметов личной и мелкой частной собственности, доказать их однопорядковость также с социально-правовой точки зрения. 32
Третья стадия начинается с момента издания Основ гражданского законодательства, воспроизведших перечень тех же
29 См., например: Аскназии С. И. Очерки хозяйственного права СССР. Л., 1926, с. 40-41; В а вин Н. Г. Право собственности. Комментарий к ст. 52-70" Гражданского кодекса. М., 1923, с. 3-5.
30 См., например: Терехов А. Советское кооперативное право. Харьков, 1924, с. 88-89.
31 См., например: Гражданское право. Коллектив ВИЮН, т.1, с. 163-167. . -
32 См., например: Мажитова Р. Ф. Основные проблемы права личной собственности в СССР. Автореф. канд. дис. М., 1949, с. 8.
видов собственности, которые фигурируют в Конституции СССР 1936 г., но разграничивающих уже не две, а три формы социалистической собственности, выделив в особую форму, наряду с государственной и кооперативно-колхозной, также собственность профсоюзов и других общественных организаций (ст. 20, 24). Отдельные научные предвестники этого законодательно закрепленного новшества появлялись и ранее 33 , как не обошлось и без критического отношения к нему в некоторых последовавших затем научных выступлениях. 34 Но в целом советская цивилистическая доктрина такую градацию восприняла.
Четвертая стадия обусловлена принятием Конституции-СССР 1977 г. Она также относит к социалистической собственности имущество профсоюзов и других общественных организаций, подчеркивая, однако, что «основу экономической системы СССР составляет социалистическая собственность на средства производства, в форме государственной (общенародной) и колхозно-кооперативной собственности» (ст. 10). Не упоминается в ней собственность мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей, а речь идет лишь о допущении.индивидуальной трудовой деятельности в сфере кустарно-ремесленных промыслов, сельского хозяйства,-бытового обслуживания населения и др. (ст. 17).
Дальнейшее изложение поэтому и может быть сосредоточено на социалистической собственности в двух ее формах, составляющих основу экономической системы СССР, и производной от нее личной собственности.
Данный принцип закреплен в ст. 1 ЗК РФ: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из существа данного принципа следует, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Этим принципом земельный участок фактически объединяется в одну сложную вещь (земельно-имущественный комплекс) с другими объектами недвижимости, которые прочно связаны с земельным участком. Тем самым устанавливается, что в таком качестве эти объекты, составляющие единый земельно-имущественный комплекс, и должны участвовать в гражданском обороте.
На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающем, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Специальным законом, регулирующим отношения, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, является Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), который дает понятие государственной регистрации прав и определяет порядок ее проведения.
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
| " |
