В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем .
Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.
В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики .
В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/ , ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/ , УК РФ.
Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.
Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.
Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.
Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.
По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.
Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).
Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.
Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.
Сделка купли продажи считается недействительной, если:
Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:
По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.
Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.
Для покупателя:
Для продавца:
Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).
Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.
Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.
Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.
В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).
Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.
Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.
Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.
Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:
Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:
Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.
Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.
В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.
Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.
Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.
Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.
Что такое апелляционное определение?
После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).
Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?
Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.
Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества . Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)
02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).
Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).
Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.
В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)
На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.
Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.
В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.
В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.
В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.
В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:
Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.
Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.
На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,
ПРОШУ СУД:
В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.
Приложения:
Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:
Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.
Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.
Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. (Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)
Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:
Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.
В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.
Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.
Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. (Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)
Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:
Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.
Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)
В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано, так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:
Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №... залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.
Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что "...в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от... определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. (Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)
То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:
Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.
Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.
То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. (Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года , по делу № 33-1760/2011)
Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:
Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.
В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.
Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.
Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни - личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)
Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:
Истец (Ч. - физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.
Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.
Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.
Имущественный поручитель - это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица - должника.
Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое - либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя - ипотекодателя.
Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.
Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.
Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.
Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости - нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.
Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года , по делу № 33-1687/2011)
Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:
ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога - подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что "... делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом". (
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Асташова С.В.,
судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:
Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...
14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.
25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.
21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.
16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.
23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу.
Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.
В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.
14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.
25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.
21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.
16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.
23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.
11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.
Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.
Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.
С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.
Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.
При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.
Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.
Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.
Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.
В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
| Судьи | Романовский С.В. |
| Марьин А.Н. |
Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.
Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.
Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.
Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.
В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.1
Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.
В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:
-
оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;
-
прекращению ипотеки;
-
заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.
В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 - первое полугодие 2015 года.
Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке . Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным , даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.
Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными .
Договор ипотеки как
акцессорный договор признается недействительным в случае признания
основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом
обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением
основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор
может быть признан недействительным по любым основаниям, но
наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и
одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными
лицами.
Нарушение порядка
одобрения сделки по заключению договора, заключение договора
заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся
основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так,
например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении
внеочередного общего собрания послужило основанием для признания
собрания недействительным, что повлекло признание недействительным
договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был
надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то
нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально
может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного
общества, снижение стоимости акций и имущественные потери
акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры
для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами
в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц.
Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при
голосовании участвовал акционер - должник по кредитному договору, в
обеспечении которого обществом заключался с банком договор
ипотеки.
Все вышесказанное
справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники
общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить
договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно
протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются,
подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами.
Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки
недействительными. Также недействительным договор признается при
совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник
ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или
родственниками.
При спорах с физическими
лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на
основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В
основном недействительными признаются договоры при залоге
имущества, находящегося в общей (совместной) собственности
супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо
внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода
между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов
зарегистрировано право собственности, но и является ли данное
имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на
какие средства), а если является, то производился ли раздел
совместно нажитого имущества после развода. В противном случае
может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на
залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан
недействительным так как после развода раздел совместно нажитого
имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на
передачу имущества в залог.
Важно: договор ипотеки
признается в обозначенных выше случаях недействительным только при
недобросовестности
залогодержателя. Банк должен провести
тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия
предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав
голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие
заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в
ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в
голосовании принимал участие акционер, который является
выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному
договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое
поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и
имело место нарушение порядка одобрения сделки - один из участников
ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а
протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы - банк был
признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о
факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО,
залогодатель предоставил протокол собрания участников с
проставленной на документе подлинной печатью ООО.
Совершение сделки
заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также
влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше
уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась
заинтересованными лицами - когда должник и займодавец или его
исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице
или являются родственниками; но не менее распространены и случаи,
когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем
по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не
содержится указание на возможность совершения такого рода сделок,
или когда доверительный управляющий или представитель является
выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение
договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора,
по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение
сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о
представительстве).
Еще одна группа споров по
признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами
о несостоятельности
(банкротстве) .
Договор ипотеки
признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не
осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица,
признанного банкротом, или имеющими явные признаки
несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и
банком был признан недействительным, так как был заключен в
обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных
договоров с целью первоочередного удовлетворения требований
банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое
удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение
задолженности перед другими кредиторами.
Нарушение баланса
интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника
является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки
недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был
заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко
предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно
невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи
признается недействительным, а, следовательно, признают
недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем
права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности
залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко
признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в
указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так,
например, суд отказал в признании банка добросовестным
залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой
давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не
выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены
имущества. В другом случае, также банк не был признан
добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем
предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в
несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об
этом.
То есть одним из главных
оснований для признания сделки недействительным будет являться
причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно
быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки
причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно),
такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть
знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5
Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых
вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона
"О несостоятельности (банкротстве)").
Потенциальному
залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к
оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в
залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие
сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка
соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное
состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том
основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае
обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя
будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по
основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор
ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при
этом как залогодержатель должен был знать о признаках
неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.
Признание договора
ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с
имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об
ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом
случае служит решение суда о признании сделки недействительной и
применении последствий недействительности сделки. Важно: само по
себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой
снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи,
т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении
последствий недействительности сделки; допускается обращение с
иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной
записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права
(п.52
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22
от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав"). В случае применения
последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с
имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится
невозможным.
Ипотека может быть
признана судом прекращенной в силу различных обстоятельств, в
настоящем обзоре приведены наиболее распространенные основания
(категории) споров.
Так, ипотека признается
прекращенной при утрате права собственности на предмет ипотеки
залогодателем. Причем следует обратить внимание на то, что речь
идет об утрате, а не передаче права собственности по возмездным или
безвозмездным сделкам, когда право залога сохраняется. Утрата права
собственности, как правило, осуществляется в результате виндикации,
когда сделка купли-продажи, иная сделка, на основании которой
залогодатель приобрел право собственности на предмет ипотеки,
признается недействительной. Так, признание договора купли-продажи
недействительным как сделки, совершенной с нарушением порядка
одобрения и причинившей имущественный вред продавцу, послужило
основанием для признания ипотеки прекращенной в силу утраты
залогодателем права собственности на предмет ипотеки.
Важно: залогодержатель
может сохранить за собой право залога только в случае
добросовестности, но, как правило, суды часто признают действия
залогодержателя недобросовестными, т.к. банки недостаточно хорошо и
внимательно осуществляют оценку правовых рисков, основание
приобретения залогодателем права собственности на предмет ипотеки,
чистоту сделки, на основании которой приобретено право
собственности. Часто банки довольствуются только наличием
регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности за
залогодателем, забывая, что сама по себе регистрационная запись не
является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя
(см. п.38
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"). Лицо признается добросовестным
приобретателем (равно залогодержателем), если докажет, что при
совершении сделки оно не знало и не должно было знать о
неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло
все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение
имущества.
Так, банк не был признан
добросовестным залогодержателем, т.к. должен был знать исходя из
договора купли-продажи, иных документов, содержащим сведения о
предмете ипотеки, о пороке сделки по купли-продажи имущества,
которое было приобретено по заведомо заниженной цене с причинением
убытка продавцу, отчуждение имущества повлекло уменьшение
конкурсной массы, причинение имущественного вреда кредиторам
продавца.
Наиболее распространённым
основанием прекращения ипотеки является прекращение основного
обязательства, в обеспечении которого заключался договор ипотеки.
Основное, кредитное в нашем случае, обязательство может быть
прекращено по любым основаниям, например, надлежащим исполнением. В
этой категории наиболее распространены обращения в суд о признании
незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке,
хотя иногда препятствие в этом чинят и залогодержатели. Так,
например, был признано незаконным уклонение залогодержателя от
погашения записи об ипотеки на основании якобы возникающего
судебного спора по кредитному обязательству, т.к. кредитное
обязательство прекращено надлежащим исполнением, а значит
прекращена и ипотека.
Прекращение основного
обязательства может возникнуть и по иным основаниям, например,
ликвидацией должника, ипотека в этом случае также признается
прекращенной, если залогодатель вовремя не среагирует на процедуру
ликвидации и не заявит соответствующие требования.
Соглашением сторон также
может быть прекращена ипотека, причем, без прекращения основного
обязательства. Стороны вправе в любой момент путем заключения
соответствующего соглашения расторгнуть договор ипотеки и тем самым
прекратить ипотеку.
Третьим по
распространенности основанием признания ипотеки прекращенной
является прекращение ипотеки в силу закона при отсутствии заявления
залогодателя об оставлении предмета ипотеки за собой в случае
признания повторных торгов по реализации предмета ипотеки
незаключенным. Не будем подробно останавливаться на сути споров,
отметим только, что месячный срок уведомления-заявления об
оставлении предмета за собой следует отсчитывать не с момента
получения соответствующего предложения-уведомления службы судебных
приставов, а с момента признания торгов недействительными и
публикации об этом сведений в СМИ. Суды исходят из того, что
залогодержатель должен знать о проведении торгов и следить за их
состоянием, публикация в открытых источниках информации о признании
торгов несостоявшимися является правовым основанием для начала
исчисления месячного срока, установленного в ст.58
Закона Об ипотеки . Также обратим внимание, что при
исполнительном производстве в отношении обращения взыскания на
предмет ипотеки приоритет имеют специальные нормы об исполнительном
производстве, содержащиеся в Законе
Об ипотеке . Так, было признано не имеющим значение, что перед
повторными торгами взыскатель отозвал исполнительный лист, т.к.
хотя такое право и предоставлено взыскателю, это создает правовую
неопределенность в отношении судьбу предмета ипотеки, что
недопустимо для стабильности хозяйственного оборота.
Обратим внимание еще на
одно основание прекращения ипотеки: реализация предмета ипотеки в
рамках процедуры банкротства. Если залогодатель не заявит в сроки и
порядке, установленные законодательством, о своих требования как
кредитор, то может лишиться в дальнейшем возможности обратить
взыскание на предмет ипотеки, т.к. ипотека может быть прекращена
реализаций имущества на торгах в целях удовлетворения требований
кредиторов должника-залогодателя.
При заключении договора
ипотеки следует обращать внимание на идентификацию предмета
ипотеки, особенно в отношении вещий не являющихся принадлежностью к
главной вещи, такое имущество должно обозначаться отдельно, как
обособленный предмет ипотеки. Так, ипотека была прекращена в
отношении газопровода в связи с тем, что не было предоставлено
доказательств, что газопровод является принадлежностью ТЭЦ, и не
может использоваться самостоятельно отдельно от ТЭЦ.
Договор ипотеки
заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо
обязательства, в обеспечении которого имущество передается в
ипотеку, в противном случае договор может быть признан
незаключенным.
Договор ипотеки может
быть изменен сторонами договора в любой момент по соглашению сторон
как путем заключения договора ипотеки в новой редакции, так и путем
дополнительного соглашения к договору. При этом дополнительное
соглашение не является новым договором ипотеки, хотя и должно
заключаться в той же форме, что и основной договор ипотеки.
Дополнительное соглашение признается неотъемлемой частью договора
ипотеки и не должно содержать в себе все условия договора ипотеки,
а только указание на ту часть, которая изменяется (хотя встречается
и иная позиция в судах). Изменения в договор ипотеки подлежат
государственной регистрации. На практике встречаются случаи отказа
в государственной регистрации дополнительных соглашений на том
основании, что в них не содержится какое-либо существенной условие
договора ипотеки в соответствии со ст.9
Закона Об ипотеке . В этом случае суд обычно признает отказ
незаконным, т.к. дополнительное соглашение лишь изменяет условия
основного договора ипотеки, а не является новым договором
ипотеки.
Договор ипотеки может
быть изменен путем заключения и утверждения мирового соглашения по
основному кредитному обязательству. Стоит отметить, что в этом
случае, ипотека обеспечивает не первоначальное обязательство, а
исполнение обязательства, измененного мировым соглашением. Так,
было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении за
счет имущества в ипотеке требований о взыскании задолженности по
процентам за кредит, т.к. мировым соглашением кредитное
обязательство было изменено, не предусматривает уплату процентов, а
договор ипотеки с утверждением мирового соглашения обеспечивает
исполнение мирового соглашения.
Изменение договора
ипотеки возможно и путем исполнения основного обязательства за
должника другим лицом - поручителем, к которому в этом случае
переходят права залогодержателя. Стоит отметить, что в судебной
практике встречаются случаи отказа признания за поручителем права
залогодержателя, если он не произвел государственную регистрацию
перехода прав залогодержателя. Так, было отказано в признании прав
залогодержателя лицу, которое заявило требование о включении
задолженности в реестр требований должника банкрота, на основании
того, что по данным государственной регистрации право
залогодержателя зарегистрировано за банком, при этом само
требование о погашении задолженности перед поручителем в реестр
было включено.
1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.
1.1. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013
Исковые требования:
Пересмотреть в
кассационном порядке судебные акты о признании недействительным
договора залога (ипотеки).
Решение суда:
Отказано в передаче дела
для рассмотрения судом кассационной инстанции.
Позиция суда:
Между истцом и банком
был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства
по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и
третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было
установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной
линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к
ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным,
неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на
ст.168 ,
п.2
ст.434 ,
ст.819 ,
820 ГК
РФ , о ничтожности договора об открытии кредитной линии
правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан
недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным
договором, служит для обеспечения исполнения обязательства,
установленного основным договором; в случае признания
недействительным основного договора недействительным признается и
договор ипотеки.
1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010
Исковые требования:
Признать недействительным
пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты
договора купли-продажи.
Решение суда:
Позиция суда:
Требования
удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим
преюдициальное значение, были признаны недействительным
(ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор
ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения
договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой,
распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение
также признаются недействительными, т.к. основаны на
недействительной сделке.
2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.
2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012 , которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).
Исковые требования:
Признать договор залога
недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия
недействительности сделки.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены.
Позиция суда:
Должник признан
банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше
требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к.
его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и
нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного
кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с
другими кредиторами в силу положений
ст.334
ГК РФ . Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся
осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества,
не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с
недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в
качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между
банком и должником кредитным договорам. На момент заключения
договора у должника имелась задолженность перед другими
кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком.
Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения
требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других
кредиторов и может привести к полной или частичной утрате
возможности других кредиторов должника получить удовлетворение
своих требований.
2.2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010
Исковые требования:
Признать договор залога
(ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры
поручительства.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены.
Позиция суда:
Действия по заключению
спорных сделок признаны как направленные исключительно на
причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения
кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и
кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк
знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств,
но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при
заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены
чистыми активами должника, на протяжении значительного периода
времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных
средствах.
2.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013
Исковые требования:
Признать заключенные
договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены частично, договор ипотеки признан
недействительным.
Позиция суда:
Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.
Произошла ошибка
Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.
