Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.
Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:
Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.
Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.
Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было. Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен. Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.
Правила использования преимущественного права:
Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.
Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.
В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.
Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:
Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.
Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю. Суд при этом не может проигнорировать выбор собственника доли и обязать его продать долю иному лицу.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Так же можно направить телеграмму.
Когда один из сособственников согласен приобрести долю дома, квартиры по цене, указанной продавцом, однако при этом ставит неприемлемые для продавца условия (рассрочка, отсрочка платежа и др.), то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.
Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
В письменной форме направляется извещение о продаже доли дома, квартиры другим сособственникам, при этом указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.
Сособственники не вправе передать преимущественное право покупки посторонним лицам, так как данное право является личным, но при этом они могут от него отказаться. Доказательством такого отказа будут выступать их письменные заявления об отказе от реализации преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.
В случае если договор, по которому происходит отчуждение доли, нотариально удостоверяется, нотариусу предоставляются заявления сособственников об отказе от преимущественного права покупки, заверенные надлежащим образом, и он должен проверить соблюдение правил ст. 250 ГК РФ. Сособственники могут сами явиться к нотариусу для подачи соответствующего заявления. В этом случае на основании паспорта либо иных документов устанавливается их личность, проверяется подлинность подписи, об этом на заявлении нотариус ставит запись. Для государственной регистрации достаточно предоставления нотариально заверенных копий данных заявлений.
На практике довольно часто возникает следующий вопрос: должен ли нотариус в рамках соблюдения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ истребовать данные о надлежащем уведомлении продавцом как участников общей долевой собственности, так и их супругов?
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан заблаговременно уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем отчуждении доли. Как представляется, подобная обязанность ограничивается по кругу лиц лишь участниками, указанными в правоустанавливающем документе. При ином подходе на продавца доли, по существу, возлагалась бы обязанность устанавливать семейное положение каждого из участников долевой собственности, а также возможность распространения на другие доли режима общей совместной собственности супругов. Такая обязанность для продавца действующим законодательством не предусмотрена и не может существовать ввиду отсутствия правовых механизмов ее реализации. Более того, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого. Отказ одного из супругов от реализации права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, можно рассматривать как определенное распоряжение общими семейными средствами от имени обоих супругов, так как в этом случае денежные средства будут потрачены не на покупку доли в праве общей собственности, а на иные цели.
При отчуждении доли в праве общей долевой собственности требуется обязательное извещение всех других участников, указанных в правоустанавливающих документах.
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю и указывающие цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.
При возникновении спора доказательства об извещении сособственников о продаже доли, а также об их отказе от преимущественного права покупки исследуются судом, если они отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Поскольку как извещение, так и отказ от преимущественного права покупки необходимо совершать в письменной форме, то доказательствами данных фактов могут быть только письменные документы.
Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. Полагаем, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, ответ адресного бюро и т.д.). Необходимо учитывать, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имуществом. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Соответствующие правила применяются при исчислении срока исковой давности для лиц, которые фактически вступили во владение наследственным имуществом, не получив при этом свидетельство о праве на наследство в отношении причитающейся им доли недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что возникновение преимущественного права покупки не ставится в зависимость от регистрации права собственности на полученную долю недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Таким образом, фактически приняв наследство, состоящее из доли недвижимости, наследник имеет преимущественное право покупки, и если данное право нарушается, он может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного законом срока.
В судебных делах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости (учитываются как цена, по которой приобретена доля, так и другие необходимые расходы покупателя, произведенные им при покупке доли). Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно, речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Довольно часто предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки. При удовлетворении такого иска наступают последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, следовательно, невозможна замена покупателя по договору, поскольку сделка признается недействительной с момента ее заключения, а продавец, как и ранее, становится собственником доли недвижимости (ст. 167 ГК РФ).
Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.
При определении порядка пользования помещениями общая собственность на недвижимость не прекращается, и соответственно у сособственников остается преимущественное право покупки.
Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки. Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.
Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.
Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.
Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.
В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.
В ст.250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.
О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.
В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.
Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.
Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:
В ст.250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.
Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки. В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.
У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.
И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.
Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.
Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.
При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.
Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.
Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.
Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.
Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.
П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.
Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.
Спросить юриста
Добрый день.Имеют ли право преимущественного выкупа квартиры жильцы, много лет прописанные в ней.
Вадим 21.05.2019 11:33
Здравствуйте! Закон предусматривает преимущественное право покупки только для участников долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Александров Александр Михайлович 22.05.2019 14:37
Задать дополнительный вопрос
Ознакомьтесь с данной статьей.
23.05.2019 16:35
Задать дополнительный вопрос
Супруги Андрианова и Зотов приобрели во время брака автомобиль. После гибели Зотова в авиакатастрофе, его мать как наследница предъявила к Андриановой иск о разделе унаследованного в долях имущества. Решением суда автомашинабыла оставлена вдове, а матери была присуждена денежная компенсация, которую Андрианова ей выплатила. Впоследствии Андрианова продала машину. Узнав об этом, мать Зотова предъявила иск о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. он нарушает принадлежащее ей право преимущественной покупки автомобиля, права ли мать?
Ксения 10.03.2019 20:54
Здравствуйте! Так как мать получила компенсацию, она не имеет никаких прав на авто, в том числе право преимущественной покупки.
Киндин Андрей Сергеевич 11.03.2019 12:41
Задать дополнительный вопрос
Полностью согласен с коллегой.
Шафир Михаил Семенович 12.03.2019 16:28
Задать дополнительный вопрос
ООО снимает в аренду (более 15 лет) недвижимое имущество (нежилые помещения), являющееся фед. собственностью и переданное гос. органу на праве оперативного управления. Может ли ООО воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (№ 159-ФЗ от 22.07.2008 г.)?
Екатерина 30.07.2018 10:51
Добрый день! Да, возможно, при согласии на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение, а так же при условии выполнения пунктов, отраженных в статье 3 159-ФЗ. Аренда имущества непрерывна в течение двух и более лет. Отсутствует задолженность по аренде, штрафам и неустойкам, имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1ст. 9настоящего ФЗ. Сведения о субъекте предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Дубровина Светлана Борисовна 23.09.2018 13:48
Задать дополнительный вопрос
Да, действительно, возможно, при соблюдении условий, описанных выше
Захарова Елена Александровна 24.09.2018 05:21
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.
Стоит прочесть дополнительно :
Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.
В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.
Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:
Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.
Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.
Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:
Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.
Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:
В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.
Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.
А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.
Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело. И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.
Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.
Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.
Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.
В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.
В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.
Они заключаются в том, что оформление предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.
Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об установленным способом.
Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.
Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.
Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.
Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости , действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.
Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.
Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.
Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».
Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.
Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения и т.п.
Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.
Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.
Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.
При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.
Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.
Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:
Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.
Оповещение вступает в силу после того как совладелец:
В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.
Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.
Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по , они обязаны:
В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.
Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. ).
Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.
Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.
Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте , с обозначением условий, требуемых для его выкупа.
Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.
В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.
В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.
Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.
На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках , принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.
То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.
Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.
Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.
Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. ).
Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят , которая под видом продажи . Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.
Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.
Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.
Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.
Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.
