Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать некоторые обязательные сведения:
Объект оценки;
Определяемый вид стоимости имущества;
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, а также место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
Сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку (если договор заключен между заказчиком и юридическим лицом);
Точное указание на объект оценки или ряд объектов, а также описание этого объекта (объектов).
Типовая форма договора приведена ниже
ДОГОВОР № _________
Именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице ______________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Исполнитель обязуется:
| 2.1.1 | Оказать услуги, предусмотренные настоящим Договором и согласованным Сторонами Заданием на оценку. |
| 2.1.2 | Соблюдать в ходе проведения оценки требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, стандарты и правила оценочной деятельности, применяемые при проведении оценки. |
| 2.1.3 | Представить в согласованный Сторонами срок Заказчику отчет об оценке объекта оценки (далее - Отчет), соответствующий установленным требованиям. |
| 2.1.4 | В течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента окончания проведения оценки передать Заказчику Акт об оказании услуг в двух экземплярах и счет-фактуру, оформленные в соответствии с действующим законодательством. |
| 2.1.5 | Незамедлительно сообщить Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению его объективной оценки. |
| 2.1.6 | Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки по настоящему Договору. В случае необходимости вернуть переданную документацию по Акту приема-передачи документации. |
| 2.1.7 | Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. |
2.2. Исполнитель имеет право:
| 2.2.1 | Получать от Заказчика документы и информацию, необходимые для оказания услуг по настоящему Договору, и согласованные Сторонами при подписании Задания на оценку (Приложение к Заданию на оценку). |
| 2.2.2 | Получать от сотрудников и руководства Заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для оказания услуг по настоящему Договору. Объем предоставляемых разъяснений и дополнительных сведений, а также перечень случаев, при которых получение подобной информации необходимо, Исполнитель определяет самостоятельно. Исполнитель вправе обращаться к Заказчику за получением подобной информации, как в письменной форме, так и посредством направления Заказчику (его ответственному лицу) письма по электронной почте либо факса. |
| 2.2.3 | Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для оказания услуг по настоящему Договору, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на результаты оценки, это указывается в предоставляемом Заказчику Отчете. |
| 2.2.4 | Производить копирование и накопление полученной в ходе оказания услуг по настоящему Договору информации при соблюдении условий конфиденциальности, установленных в разделе 7 настоящего Договора. |
| 2.2.5 | По своему усмотрению привлекать на договорной основе за счет собственных средств к участию в оказании услуг как сторонние организации, так и отдельных специалистов (экспертов). При этом Исполнитель несет ответственность перед Заказчиком за действия таких лиц как за свои собственные. |
| 2.2.6 | Отказаться от оказания услуг по настоящему Договору в случаях, когда Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимых документов и информации об объекте оценки либо не обеспечил определенные настоящим Договором условия работы, проинформировав Заказчика не позднее 3 (Трех) рабочих дней в письменной форме о наступлении такого случая и по соглашению Сторон урегулировав сумму выплат за фактически понесенные Исполнителем расходы и оказанные услуги. |
2.3. Заказчик обязуется:
| 2.3.1 | Предоставлять Исполнителю документы и информацию, согласованные Сторонами при подписании Задания на оценку (Приложение к Заданию на оценку), необходимые для оказания услуг по настоящему Договору, а также разъяснения и дополнительные сведения (по запросу Исполнителя) в устной и письменной форме по вопросам, относящимся к предмету настоящего Договора, которые возникли в процессе оказания услуг по настоящему Договору. Факт предоставления документов и информации в соответствии с Приложением к Заданию на оценку фиксируется подписанием Акта приема-передачи документации. Задержка в представлении документов и информации, независимо от того, произошла ли эта задержка по вине Заказчика, или без его вины, если это повлечет невозможность завершить оказание услуг, предусмотренных настоящим Договором в обусловленный срок, является основанием для продления этого срока на период задержки. |
| 2.3.2 | Содействовать осуществлению других законных и обоснованных процедур (действий), которые Исполнитель сочтет необходимыми для надлежащего оказания услуг по настоящему Договору. |
| 2.3.3 | Выплатить вознаграждение Исполнителю за оказание услуг по настоящему Договору в соответствии с условиями раздела 3 настоящего Договора. |
2.4. Заказчик имеет право:
| 2.4.1 | Требовать от Исполнителя своевременного оказания услуг по настоящему Договору и осуществлять контроль за исполнением настоящего Договора, не вмешиваясь в область профессиональной компетенции Исполнителя. |
| 2.4.2 | Отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, когда Исполнитель не приступил своевременно к исполнению Договора, либо проводит оценку методами, препятствующими осуществлению оцениваемым хозяйствующим субъектом своей оперативной деятельности, либо в других случаях, происшедших по вине Исполнителя, в результате которых дальнейшее оказание услуг стало нецелесообразным, проинформировав Исполнителя не позднее чем за 10 (Десять) рабочих дней в письменной форме об отказе от услуг Исполнителя, урегулировав сумму выплат за фактически понесенные Исполнителем расходы и оказанные услуги. |
3. Стоимость услуг и порядок оплаты
| 3.1 | Стоимость услуг по определению стоимости объекта оценки согласовывается Сторонами в Задании на оценку. |
| 3.2 | Стоимость услуг указывается в рублях и включает в себя НДС 18%. |
| 3.3 | Услуги Исполнителя оплачиваются Заказчиком в порядке 100 (Сто) % предоплаты в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента выставления Исполнителем счета на оплату. |
| 3.4 | Все платежи в рамках настоящего Договора осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя, указанный в разделе 13 настоящего Договора. |
| 3.5 | Обязанность по оплате считается исполненной Заказчиком с момента поступления денежных средств на расчетный счет Исполнителя. |
4. Сроки оказания услуг
5. Порядок оказания услуг
| 5.1 | Исполнитель приступает к оказанию услуг с даты, определенной в п.4.2. настоящего Договора. |
| 5.2 | Исполнитель оказывает услуги в срок, согласованный Сторонами в Задании на оценку. По окончании срока оказания услуг Исполнитель предоставляет Заказчику для ознакомления Отчет, составленный в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. |
| 5.3 | В случае необходимости возврата Исполнителем Заказчику полученных для исполнения своих обязательств по настоящему Договору документов и информации, Исполнитель одновременно с Отчетом передает Заказчику документы по Акту приема-передачи документации. |
| 5.4 | Заказчик должен ознакомиться с Отчетом, и в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения Актов об оказании услуг от Исполнителя подписать их и направить один подписанный экземпляр Акта в адрес Исполнителя, либо в тот же срок направить письменный мотивированный отказ от приемки Отчета и подписания Акта с указанием перечня необходимых доработок и сроков их выполнения. В случае, если по истечении указанного выше срока от Заказчика не будет получен письменный мотивированный отказ, Акт считается подписанным, а Отчет - принятым. |
| 5.5 | При наличии у Заказчика письменных мотивированных замечаний к Отчету, Стороны составляют акт о выявленных недостатках, которые Исполнитель обязуется исправить в согласованные Сторонами и указанные в Акте о выявленных недостатках сроки и предоставить новую редакцию Отчета. |
6. Сведения об Исполнителе и об оценщиках Исполнителя
либо иные лица, привлеченные Исполнителем в соответствии с п.2.2.5. настоящего Договора.7. Конфиденциальность
| 7.1 | Исполнитель обязуется сохранять конфиденциальность полученной информации, за исключением общедоступной, связанной с исполнением Договора, и той, предоставление которой предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации. |
| 7.2 | Исполнитель обязуется обеспечить соблюдение требований конфиденциальности третьими лицами, привлекаемыми Исполнителем на договорной основе к участию в оказании услуг по настоящему Договору. |
| 7.3 | Стороны договорились, среди прочего, считать сведения о стоимости услуг Исполнителя по настоящему Договору коммерческой тайной, не подлежащей разглашению без письменного согласия другой Стороны. |
| 7.4 | Режим конфиденциальности информации не распространяется на информацию и документацию, передаваемые Исполнителем третьим лицам, привлеченным согласно п.2.2.5. настоящего Договора. |
8. Ответственность Сторон
| 8.1 | За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим Договором. |
| 8.2 | В случае нарушения Исполнителем срока оказания услуг, согласованного Сторонами в Задании на оценку (срока передачи Отчета Заказчику, возврата документации, передачи иных документов, предусмотренных настоящим Договором) Заказчик вправе требовать уплаты Исполнителем пени в размере 0,1 (Ноль целых одна десятая) % от стоимости услуг, согласованной Сторонами в Задании на оценку, за каждый день просрочки Исполнителем своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором и/или Заданием на оценку, но не более 10 (Десяти) % от стоимости услуг, согласованной в Задании на оценку. |
| 8.3 | В случае нарушения Заказчиком своих обязательств по оплате услуг Исполнителя, Исполнитель вправе требовать от Заказчика уплаты пени в размере 0,1 (Ноль целых одна десятая) % от стоимости услуг, согласованной в Задании на оценку, за каждый день просрочки платежа, но не более 10 (Десяти) % от стоимости услуг. |
| 8.4 | Исполнитель вправе не приступать к исполнению своих обязательств по настоящему Договору либо задержать начало их исполнения в случае не поступления на расчетный счет предоплаты согласно п.3.3. настоящего Договора. |
| 8.5 | Штрафные санкции по настоящему Договору применяются только при наличии письменной претензии, направленной одной Стороной в адрес другой Стороны. Направление такой претензии является правом, но не обязанностью Стороны. |
| 8.6 | Убытки, причиненные Заказчику по настоящему Договору, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности. |
9. Форс-мажор
| 9.1 | Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война, введение чрезвычайного положения в регионе стороны, пожар иной несчастный случай, стихийное бедствие, региональная или национальная забастовка (локаута, бойкота, блокады), федеральные и региональные нормативно-правовые акты, вступление в законную силу которых делает невозможным выполнение Договора. Данный перечень является исчерпывающим. |
| 9.2 | При наступлении обстоятельств, указанных в п.9.1. настоящего Договора, каждая Сторона должна в течение 3 (Трех) календарных дней известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по Договору. |
| Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.9.2. Договора, если только невозможность извещения не вызвана действием обстоятельств, указанных в п.9.1. Договора, то она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки. | |
| 9.4 | В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.9.1. Договора, срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия, но не более одного месяца. |
| 9.5 | Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.9.1. настоящего Договора и их последствия продолжают действовать более одного месяца, Стороны имеют право на одностороннее расторжение Договора. |
10. Порядок разрешения споров
11. Срок действия Договора
12. Заключительные положения
| 12.1 | Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, подписываются обеими Сторонами и являются неотъемлемой частью настоящего Договора. |
| 12.2 | Все уведомления, письма и иная документация, направление которой предусмотрено настоящим Договором и Приложениями к нему, направляется в письменной форме по адресам, указанным в разделе 13 настоящего Договора. |
| 12.3 | Допускается направление документации с использованием электронной, факсимильной и/иных видов связи, позволяющих достоверно установить, что соответствующая документация исходит от направившей ее Стороны. Такая документация признается Сторонами надлежащим подтверждением волеизъявления соответствующей Стороны. Документация, направленная отличным от письменной формы по адресам Сторон, указанным в разделе 13 настоящего Договора, должна быть подтверждена в порядке, согласованном Сторонами в п.12.2. настоящего Договора. В случае расхождения информации, направленной в соответствии с п.12.2. и п.12.3. настоящего Договора, преимущественную силу имеет документация, направленная в порядке, предусмотренном п.12.2. настоящего Договора. |
| 12.4 | Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ. |
| 12.5 | Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру каждой стороне. |
13. Адреса, банковские реквизиты и подписи Сторон
| ЗАКАЗЧИК: | ИСПОЛНИТЕЛЬ: |
| __________________
_______________________ |
|
| ______________________
|
______________________ __________________________ ____________ |
Именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Исполнитель", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки объектов оценки (в дальнейшем объектов оценки) в соответствии с Заданием на оценку, а Заказчик обязуется принять оказанные Исполнителем услуги и оплатить их.
1.2. Предоставление услуг по настоящему Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:
Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон);
Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;
Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;
Стандартов и правил оценочной деятельности ____________________, членом которой является Исполнитель (Свидетельство N _____ от "__"___________ ____ г.).
1.3. Объекты оценки:
________________________________________________;
________________________________________________.
1.4. Целью оценки объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку является определение ___________________________________ стоимости объектов (рыночной/инвестиционной/ ликвидационной/кадастровой) по состоянию на "_____"_________________ ______ г. 1.5. Оценка объектов оценки, в соответствии с настоящим Договором, проводится штатным(и) специалистом(ами) Исполнителя (далее именуемые Оценщик(и)): ______________________________________________________________________. (указать Ф.И.О. оценщиков, которые будут проводить оценку) Трудовой договор N ______________ от "_____"_________________ ______ г. с _________________________, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - __________________________________. (указать наименование организации)
Полис обязательного страхования гражданской ответственности ____________________ N _____ до _______________.
1.6. Исполнитель принял на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности Оценщика возместить убытки, причиненные Заказчику, заключившему Договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, застраховав свою профессиональную деятельность на сумму _______________, полис N _____ до _____ года, в ____________________.
1.7. Результатом оказания услуги является представление Исполнителем Заказчику Отчетов об оценке (далее по тексту - "Отчеты") - 1 (один) экз., составленный в письменной форме на русском языке и оформленный в соответствии с требованиями п. 1.2 настоящего Договора.
1.8. Исполнитель предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях Оценщика, обязанностях юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, требованиях к Договору на проведение оценки и отчету об оценке, о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности и кодексе этики саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.
2.1. Исполнитель имеет право:
Применять самостоятельно методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки.
Требовать от Заказчика при проведении оценки объектов оценки обеспечения доступа для проведения осмотра, а также предоставления полной документации, необходимой для осуществления этой оценки.
Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки.
По согласованию с Заказчиком привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных специалистов или иных оценщиков на условиях заключения договора о неразглашении конфиденциальной информации, полученной от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Отказаться от проведения оценки объектов оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия оказания услуг.
Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объектов оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объектов оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
2.2. Исполнитель обязан:
2.2.1. Соблюдать при проведении оценки требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
2.2.2. Оказать услуги с надлежащим качеством.
2.2.3. Сообщить Заказчику о невозможности проведения оценки объектов оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.
2.2.4. Обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.
2.2.5. Представить по требованию Заказчика документы, подтверждающие членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документы об образовании, подтверждающие получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоры обязательного страхования ответственности и трудовые договоры Оценщиков.
2.2.6. По результатам оказания услуг по проведению оценки объектов оценки подготовить и передать Заказчику по Акту сдачи-приемки услуг Отчеты об оценке.
2.2.7. Хранить копии составленных Отчетов в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
2.2.8. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
2.3. Заказчик имеет право:
2.3.1. Потребовать представления Исполнителем документов, подтверждающих членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документов об образовании, подтверждающих получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоров обязательного страхования ответственности и трудовых договоров Оценщиков.
2.4. Заказчик обязуется:
2.4.1. Предоставить Исполнителю имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и Исполнитель отказался от проведения оценки, то Заказчик обязан возместить Исполнителю понесенные им убытки.
2.4.2. Способствовать в получении Исполнителем дополнительной информации об объектах оценки, которая Исполнителю может потребоваться в ходе проведения оценки.
2.4.3. Направить Исполнителю подписанные Акты сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от их подписания в течение _____ рабочих дней со дня получения Отчетов. В случае непредоставления Заказчиком замечаний в течение _____ дней Договор об оценке объектов оценки считается исполненным.
2.4.4. Своевременно и в полном объеме оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.1. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки составляет _____ (__________) рублей.
3.2. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в течение _____ дней с даты получения счета на оплату оказанных услуг.
3.3. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.
4.1. Датой начала оказания услуг считается дата подписания настоящего Договора и подписания акта о передаче Заказчиком необходимой информации для оказания услуг по проведению оценки.
4.2. Датой окончания оказания услуг по настоящему Договору считается дата передачи Заказчику Отчетов, выполненных в соответствии с настоящим Договором, и подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг.
4.3. Сдача-приемка оказанных Исполнителем услуг, предусмотренных п. 1.1 настоящего Договора, проводится следующим образом:
Не позднее срока оказания услуг, установленного статьей 7 настоящего Договора, Исполнитель представляет Заказчику письменные Отчеты, составленные в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также Акт сдачи-приемки услуг по настоящему Договору.
Заказчик в течение _____ календарных дней подписывает представленный Исполнителем Акт, который является основанием для окончательного расчета с Исполнителем в соответствии с порядком расчетов, определенным статьей 3 настоящего Договора, либо направляет в адрес Исполнителя письменный мотивированный отказ от приемки Отчетов и подписания Акта.
4.4. Право владения, пользования и распоряжения результатами оказанных услуг переходит к Заказчику после поступления всех денежных средств оплаты по Договору на расчетный счет Исполнителя.
5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон.
5.3. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке в случаях:
если Заказчик нарушил условия настоящего Договора по оплате аванса (п. 3.2 настоящего Договора);
если Заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации (документации) в срок, определенный запросом Исполнителя;
если Заказчик не обеспечил определенные настоящим Договором условия оказания услуг Исполнителем.
5.4. В случае расторжения настоящего Договора по любым основаниям оплата оказанных надлежащим образом Исполнителем услуг осуществляется Заказчиком на основании акта, в котором Стороны определяют объем фактически оказанных услуг и сумму, подлежащую уплате Заказчиком Исполнителю.
Исполнитель передает Заказчику результаты всех оказанных до расторжения настоящего Договора услуг и возвращает Заказчику денежные средства, не покрытые принятыми Заказчиком услугами, в течение _____ рабочих дней с даты расторжения настоящего Договора.
5.5. Заказчик вправе потребовать расторжения Договора и возмещения убытков, если Исполнитель допустил нарушение требований конфиденциальности, предусмотренных статьей 2 настоящего Договора. При этом Заказчик обязан предоставить доказательства факта разглашения конфиденциальных сведений.
5.6. В случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг в соответствии с настоящим Договором Заказчик уплачивает Исполнителю пеню из расчета _____% от цены Договора за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Заказчика от исполнения обязательств по настоящему Договору.
5.7. В случае задержки оказания услуг по проведению оценки более чем на _____ дней по сравнению со сроком, установленным в Задании на оценку (Приложение N 1 к настоящему Договору), Заказчик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, а Исполнитель обязан в срок _______________ возместить понесенный Заказчиком ущерб в размере перечисленных по настоящему Договору средств с выплатой неустойки в размере _____% от цены Договора.
5.8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
5.9. Сторона, ссылающаяся на действие обстоятельств непреодолимой силы, обязана письменно известить об этом другую Сторону.
5.10. Наличие обстоятельств непреодолимой силы, их влияние и продолжительность действия должны быть подтверждены Торгово-промышленной палатой или другим компетентным органом или организацией.
5.11. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств срок исполнения Сторонами обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.
6.1. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, по возможности будут улаживаться Сторонами путем переговоров.
В случае если результат переговоров не будет достигнут, Стороны обращаются за разрешением спора в суд по правилам подсудности в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.
7.1. Услуги, предусмотренные настоящим Договором, будут оказаны, и Исполнитель представит Заказчику Отчет не позднее _____ рабочих дней с момента представления полной информации по оцениваемому объекту.
8.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.
8.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц и по реквизитам Сторон, указанным в статье 9 Договора.
8.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.
8.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один - Заказчику, один - Исполнителю.
8.5. Приложение:
8.5.1. Задание на оценку (Приложение N 1).
Данным Положением, утвержденным общим собранием членов НП СРОО «СПО», устанавливаются требования к лицам, претендующим на вступление в члены НП СРОО «СПО» (ст. 3), виды и порядок уплаты членских взносов (ст. 7) и другие вопросы, связанные с членством в НП СРОО «СПО».
3) Возбуждение производства по жалобе на действия оценщика в СРОО и проведение проверки специальным органом СРОО.
Статьями 24.3, 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлен порядок проведение СРОО контроля за деятельностью своих членов. В том числе, проверка может осуществляться по жалобе на действия оценщика.
Порядок проведения проверок, в том числе внеплановых, в НП СРОО «СПО» установлен Положением «Об отделе по контролю за осуществлением оценочной деятельности членами Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением Совета НП СОО «СПО» от 31 марта 2009 года) (полный текст документа). Результатом проведения проверки может стать передача материалов проверки в дисциплинарный комитет СРОО с целью применения к оценщику мер дисциплинарной ответственности.
4) Применение к оценщику мер ответственности в предусмотренном законом порядке. О формах ответственности оценщика и порядке привлечения к ним - см. ниже.
Таким образом, исходя из нормативных требований к исполнению отчета, оценщикам необходимо использовать требуемые форматы документов и формирования информации.
Отметим, что OpenDocument Format, (ODF) является открытым формат файлов документов для хранения и обмена редактируемыми офисными документами, в том числе текстовыми документами (такими как заметки, отчёты и книги), электронными таблицами, рисунками, базами данных, презентациями . Подробные сведения о формате могут быть получены на официальном сайте разработчика ODF - некоммерческой организации OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards) .
В свою очередь XML (англ. eXtensible Markup Language — расширяемый язык разметки) - рекомендованный Консорциумом Всемирной паутины (W3C) язык разметки. Спецификация XML описывает XML-документы и частично описывает поведение XML-процессоров (программ, читающих XML-документы и обеспечивающих доступ к их содержимому).
Помощь в формировании документов в соответствующих Требованиям форматах, может быть оказана специализированными организациями, например, ООО «МОК-Центр» .
Получение квалифицированной электронной подписи осуществляется в рамках Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Статьей 2 указанного нормативного акта предусматривается, что «квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (квалифицированный сертификат) - сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования электронной подписи».
Таким образом, для получения квалифицированного сертификата следует обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр. К таким удостоверяющим центрам относятся, например:
Закрытое акционерное общество «Национальный удостоверяющий центр» ;
Удостоверяющий центр СКБ Контур ;
Удостоверяющий центр «КАРТОТЕКА» ,
и другие удостоверяющие центры.
Исходя из вышеизложенного, оценщикам, занятым в работах по кадастровой оценке, надлежит соблюдать обязательные нормативные требования, предъявляемые к оформлению отчетов, в том числе в части формирования отчетов в электронном виде с соблюдением требований к электронным форматам хранения информации.
Полный перечень санкций, которые могут быть применены к членам НП СРОО «СПО» установлен в приложении № 1 «Дисциплинарные взыскания» к указанному Положению.
2) Гражданско-правовой.
В первую очередь, гражданско-правовая ответственность оценщика определяется размером убытков, которые могут быть причинены заказчику оценки или иному лицу недобросовестными действиями оценщика.
Статья 15 ГК РФ определяет, что убытки - это «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».
Статья 24.6 конкретизирует данное положение: «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
В целях уменьшения степени риска не возмещения указанных убытков, законодателем введено положение о том, что СРОО «обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей».
Однако отметим, что причинение убытков в размере, превышающем страховую сумму в 300 000 рублей, подлежит взысканию с оценщика, либо, если последний отказался от выплаты - за счет средств компенсационного фонда СРОО.
Практическим примером взыскания с оценщика убытков может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу № А17-3890/2011 ().
3)Административной.
В качестве примера привлечения оценочной компании к административной ответственности приведем Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу № А56-25491/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»). В данном деле по жалобе физического лица Управление Роспотребнадзора привлекло оценочную компанию к административной ответственности за совершение следующих правонарушений:
Оказание услуг не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, что образует состав части 1 статьи 14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги), что образует состав статьи 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суд согласился с оценкой действий оценщика, данных Управлением Роспотребнадзора, и оставил в силе решение о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.
4) Уголовной. Действующая редакция Уголовного кодекса Российской Федерации не содержит состава преступления, объективная сторона которого состоит в нарушении норм законодательства об оценочной деятельности.
Однако отметим, что, косвенно, деятельность по оценке может породить совершение оценщиком преступлений в сфере экономической деятельности, например, мошенничества, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Отметим, что «обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, ответственность за которое предусмотрена статьей 159 УК РФ, может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение» (см. п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» (полный текст документа на сайте «Российской Газеты»). Таким образом, действия оценщика по составлению заведомо недостоверного отчета об оценке могут быть квалифицированы как обман, который, в свою очередь, может стать результатом мошенничества.
10. Распространяются ли на оценочную деятельность требования антимонопольного законодательства?
Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») предусматривает: «настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели».
Пункт 5 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» раскрывает понятие хозяйствующего субъекта, а именно им признается «коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации».
Таким образом, под хозяйствующим субъектом понимаются категории лиц, прямо относящиеся к вышеупомянутым формам, в которых может осуществляться оценочная деятельность, а именно:
а) коммерческие организации, в которых работают оценщики. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ под коммерческими организациям понимаются «организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности». Таким образом, хозяйственные товарищества и общества подпадают под действие антимонопольного регулирования. Кроме того, юридические лица отдельно упомянуты в ч. 1 ст. 3 ФЗ «О защите конкуренции»;
б) индивидуальные предприниматели;
в) физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход в силу членства в саморегулируемой организации. Указанная категория ФЗ «О защите конкуренции» в полном объеме соответствует статусу частнопрактикующего оценщика.
Таким образом, из изложенного следует сделать вывод о том, что в силу прямого указания законодательства о защите конкуренции, любой оценщик - частнопрактикующий или индивидуальный предприниматель - подпадает под действие норм данного законодательства.
11. Какой документ должен быть подготовлен по результатам проведения судебной экспертизы?
Случаи, порядок и требования к проведению судебной экспертизы, а также к документам, изготавливаемым по результатам судебной экспертизы, установлены следующими нормативными актами:
Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации - в части проведения судебной экспертизы в рамках уголовного дела;
Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных арбитражным судам;
Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции;
Во всех случаях применяется Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В рамках проведения судебной экспертизы, если к участию в деле в качестве эксперта привлекается оценщик, результирующим документом судебной экспертизы должно стать заключение судебного эксперта, которое может и должно иметь соответствующее наименование.
12. Требуется ли подпись в отчете об оценке генерального директора юридического лица, работник которого подготовил данный отчет?
Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке «должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
На практике встречается ситуация, когда отчет об оценке, выпущенный оценщиком, состоящим в штате юридического лица, не только скрепляется печатью данного юридического лица, но на нем также ставится подпись единоличного исполнительного органа данного юридического лица (директора, генерального директора), хотя директор и не исполнял отчет об оценке.
Представляется, что такая ситуация не в полной мере соответствует положению ФЗ «Об оценочной деятельности» и может быть квалифицирована как введение в заблуждение - так как затрудняет идентификацию оценщика-исполнителя отчета.
Более того, в практике НП СРОО «СПО» встречаются ситуации, когда уполномоченные органы предъявляют претензии к директору юридического лица, поставившего свою подпись на отчете об оценке, тогда как исполнителем отчета директор не является.
Представляется правильным рекомендовать ставить печать юридического лица на подпись оценщика, выполнившего отчет об оценке. В этой связи может возникнуть коллизия внутренних документов юридического лица и указанной рекомендации, так как во внутренних документах юридического лица, зачастую, содержатся ограничения, - например, печать может скреплять только подпись директора или главного бухгалтера. В свете требований ФЗ «Об оценочной деятельности» возможно разрешить данную коллизию путем выпуска приказа по юридическому лицу, направленного на расширение сферы применения круглой печати юридического лица, для скрепления отчетов об оценке, подписанных оценщиками - работниками данного юридического лица.
13. Какие существуют обязательные требования к эксперту-технику при проведении экспертизы в рамках законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств?
Федеральным законом от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в частности, ст. 12, предусмотрено, при причинении вреда имуществу потерпевший обязан представить поврежденное транспортное средство или его остатки для осмотра и (или) независимой технической экспертизы , проводимой в порядке, установленном статьей 12.1 настоящего Федерального закона, иное имущество для осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки) , проводимой в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 12.1 указанного Федерального закона предусматриваются правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, которые устанавливают, что независимая техническая экспертиза транспортных средств проводится экспертом-техником или экспертной организацией, имеющей в штате не менее одного эксперта-техника.
В соответствии с п. 5 Правил организации и проведения независимой технической экспертизы транспортного средства при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.04.2003 № 238) экспертом-техником признается физическое лицо, прошедшее профессиональную аттестацию на соответствие установленным требованиям и внесенное в государственный реестр экспертов-техников (далее именуется - государственный реестр).
Экспертной организацией признается юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее одного эксперта-техника, для которого эта организация является основным местом работы, а проведение экспертизы является одним из видов деятельности, предусмотренных в учредительных (статутных) документах указанной организации».
Приказом Минтранса РФ № 124, Минюста РФ № 315, МВД РФ № 817, Минздравсоцразвития РФ № 714 от 17.10.2006 утверждены условия и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам.
Совокупность содержания приведенных выше норм, а также отсутствие в нормативных актах прямого ответа на вопрос относительно статуса оценщика при определении ущерба в рамках ОСАГО, позволяют сделать выводы:
1) В отношении транспортного средства и его остатков проводится независимая техническая экспертиза, которая выполняется экспертом-техником, прошедшим аттестацию и внесенным в соответствующий реестр, либо экспертной организацией, соответствующей вышеуказанным требованиям.
2) В отношении иного имущества, за исключением транспортного средства и его остатков, проводится независимая экспертиза (оценка), которая проводится лицами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Какие обязательные условия должен содержать договор на проведение оценки в соответствии с изменениями 135-ФЗ от 22.07.2014?
Нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) содержат ряд специальных требований к договору на проведение оценки (далее - договор).
В частности, статья 10, озаглавленная «обязательные требования к договору на проведение оценки» содержит ряд обязательных условий договора. Положения Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесли существенные корректировки в нормы данной статьи Федерального закона. Таким образом, в настоящее время договор на проведение оценки должен содержать следующие условия.
1. Цель оценки
Согласно положениям Федерального стандарта оценки (ФСО) № 2 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего или примерного перечня возможных целей оценки, при этом представляется, что цель оценки при указании в договоре должна формулироваться более подробно, чем предусмотрено ФСО № 2. При этом указанная в договоре цель оценки должна соотноситься с видом определяемой стоимости, а для случаев обязательной оценки - с положениями законодательства, устанавливающего обязательный характер такой оценки, а также с предполагаемым использованием отчета об оценке.
2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию
Представляется важным при формировании описания объекта оценки согласовать в договоре такое описание объекта оценки, которое позволит без сомнений произвести идентификацию объекта оценки, отграничить данный объект от иных смежных объектов.
Несомненно, что объекты кадастрового учета, имеющие индивидуальные и не повторяющиеся кадастровые номера в некоторой степени проще описать со ссылкой на кадастровый номер и признаки объекта, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.
При оценке «бизнеса» целесообразно указать уникальные индивидуализирующие признаки юридического лица (индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер и т.п.).
Для оценки ценных бумаг также возможно указать номер, дату государственной регистрации выпуска, государственный орган, осуществивший государственную регистрацию выпуска, а также наименование и вышеуказанные индивидуализирующие признаки эмитента.
Большие сложности могут возникнуть с оценкой объектов, определяемых родовыми признаками. Однако во всех случаях рекомендуется ориентироваться на максимальный объем индивидуальных признаков, которые находят свое подтверждение в документах на оцениваемый объект.
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки
При указании в договоре на проведение оценки необходимо руководствоваться положениями п. 5 ФСО № 2, который содержит исчерпывающий перечень видов стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Глава 39 ГК РФ предусматривает, что договор возмездного оказания услуг является строго возмездным договором.
В этом смысле требуется определить и согласовать в договоре размер денежного вознаграждения, а также, в случае необходимости - четкие и понятные правила и условия изменения указанного размера вознаграждения. При этом ст. 16 Федерального закона прямо указывает, что размер оплаты оценщику, размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Дата определения стоимости объекта оценки
Сообразно актуальной редакции ст. 10 Федерального закона «датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом
Информация об обязательном страховании ответственности оценщика должна быть указана в объеме, позволяющем заказчику получить информацию не только о наличии такого договора страхования, но и страховщике. В договоре на проведение оценки следует указывать номер договора страхования (страхового полиса), его дату, срок, на который осуществлено страхование, наименование страховщика, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения страховщика.
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации
8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
В договоре на проведение оценки необходимо указывать применимые федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, с указанием наименования утвердившего их органа, утверждающего документа (приказ, решение и пр.), даты и номера утверждающего документа, а также наименования самого документа.
9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
Для соблюдения указанного требования закона в договор на проведение оценки может быть включено, например, условие о неустойке за нарушение сроков проведения оценки.
10. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности
Аналогично п. 6.
11. Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией
В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать номер, дату выдачи, срок действия, сумму, на которую выдана банковская гарантия, а также наименование гаранта, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения гаранта. Сведения об указанном способе обеспечения могут быть получены исходя из договора, заключаемого между банком, выдавшим гарантию, и оценочной компанией.
Указанная информация должна быть указана только в случае, если исполнение обязательств по договору обеспечено банковской гарантией.
12. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона.
Статья 16 Федерального закона содержит весьма обширный перечень требований к независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика. Для целей соблюдения требований законодательства в договор на проведение оценки может быть включена оговорка о том, что на дату подписания договора сторонам не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик заключил трудовой договор, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стороны обязуются извещать друг друга о возникновении таких обстоятельств
13. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Указанное требование Федерального закона не требует дополнительных пояснений и свидетельствует о том, что в договоре не должны быть поименованы все оценщики-сотрудники юридического лица, а только конкретный оценщик, который будет составлять и подписывать отчет об оценке, являющийся предметом заключаемого договора.
14. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из п. п. 16, 17 ФСО № 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256), договор на проведение оценки должен включать в себя задание на оценку, и ряд требований к содержанию договора на проведение оценки (таких как описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата оценки) может быть выполнен путем включения соответствующих сведений в задание на оценку.
В то же время п. 17 ФСО № 1 содержит ряд требований к содержанию задания на оценку, прямо не предусмотренных ст. 10 Федерального закона. Учитывая, что задание является частью договора на проведение оценки, можно заключить, что договор на проведение оценки также должен также содержать следующую информацию, подлежащую указанию в задании на оценку:
1) Имущественные права на объект оценки
Указываются в соответствии с содержанием правоустанавливающих документов.
2) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Указываются в соответствии с фактическими намерениями заказчика и положениями законодательства в случае, когда оценка является обязательной.
3) Срок проведения оценки
4) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Указываются в соответствии с фактическими обстоятельствами и положениями законодательства.
Дополнительно к указанным условиям договора, следует обратить особое внимание на следующие важные элементы договора:
1. Предмет договора
По общему смыслу Федерального закона предметом договора должно являться возмездное оказание услуг по оценке объекта оценки в рамках Федерального закона (либо выполнение работ по оценке). Иными словами, предмет договора на проведение оценки должен формулироваться как оказание услуг (выполнение работ), «направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости» (ст. 3 Федерального закона).
Отметим, что вопрос относительно природы договоров на проведение оценки - являются ли такие договоры по своему сущностному содержания договорами возмездного оказания услуг или же договорами подряда, - является дискуссионным и, в большинстве случаев, не требует прямого ответа.
2. Перечень документации, предоставляемой заказчиком оценки, и сроки ее предоставления
Учитывая необходимость соблюдения указанных в задании на оценку сроков проведения оценки, представляется необходимым определять перечень документации, которая должна быть предоставлена заказчиком, срок ее предоставления, и включать в договор условие о возможности истребования дополнительных документов и сроке их предоставления, а также условие о том, что до поступления от заказчика первоначально истребованных документов, исполнитель вправе не приступать к проведению оценки, а в случае нарушения сроков предоставления дополнительных документов - продлить срок исполнения оценки на количество дней просрочки предоставления дополнительных документов.
В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014) в задании на оценку недвижимости, которое является частью договора на проведение оценки, необходимо указывать следующую дополнительную информацию:
1. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
3. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
Также следует учитывать п. 7 ФСО № 7, который предусматривает, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Таким образом, если в отношении объекта оценки имеется информация об экологическом загрязнении, рекомендуется также об этом указывать.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
1. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Также следует учитывать, что от наличия соответствующего указания будет зависеть наличие или отсутствие обязанности оценщика помимо итогового результата оценки также приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться стоимость объекта.
В соответствии с п. 4 ФСО № 7 для целей указанного федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
Согласно п. 3 ФСО № 7 данный стандарт оценки не распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.
15. Может ли оценочная компания, действующая по законодательству Российской Федерации, делать оценку имущества, расположенного на территории Республики Казахстан (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации)?
В первую очередь, отметим, что Республика Казахстан является самостоятельным государством, не входит в состав Российской Федерации, и, следовательно, обладает собственной правовой системой.
Также необходимо обратить внимание на цель использования отчета об оценке. Если оценка не является обязательной, а необходима только для принятия решения одной из сторон сделки, то проведение такой оценки не повлечет существенных правовых последствий и является возможным.
Если же оценка является обязательной, то ее проведение по законодательству РФ нельзя признать правомерным в связи со следующими обстоятельствами.
Сам по себе Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает ограничений, связанных с недопустимостью проведения оценки объектов, находящихся за пределами территории РФ. Однако как видно из наименования данного федерального закона, предметом его регулирования являются правоотношения, вытекающие из осуществления оценочной деятельности именно в Российской Федерации. Следовательно, и упомянутый федеральный закон, и принятые в его исполнение подзаконные акты (включая федеральные стандарты оценки) применяются исключительно на территории РФ.
Аналогичный вывод позволяют сделать положения раздела VI части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (международное частное право). В частности, ст. 1205 ГК РФ устанавливает, что «право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Ст. 1205.1 ГК РФ гласит, что правом, «подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности:
1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам;
2) оборотоспособность объектов вещных прав;
3) виды вещных прав;
5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности;
6) осуществление вещных прав;
7) защита вещных прав».
Из изложенных норм ГК РФ следует, что для объектов оценки, расположенных за пределами территории РФ, применяются нормы законодательства о праве собственности того государства, где данные объекты расположены.
Таким образом, по общему правилу, при оценке имущества надлежит, в первую очередь, руководствоваться положениями законодательства об оценочной деятельности того государства, в котором оцениваемое имущество расположено. Так, например, беглый анализ законодательства Республики Казахстан позволил выявить Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124 «О некоторых вопросах оценочной деятельности», которым, в числе прочего утвержден Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества».
Иными словами, не выявлено оснований для применения законодательства РФ об оценочной деятельности или прямого применения норм международных актов (в обход внутреннего законодательства Республики Казахстан) при оценке имущества, находящего в Республике Казахстан.
Относительно того, может ли оценочная компания, действующая на территории Российской Федерации, осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, следует обратить внимание на следующее.
В первую очередь, при ответе на данный вопрос следует ориентироваться на внутреннее законодательство об оценочной деятельности Республики Казахстан.
Так, п. 9 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» гласит «оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков».
Пункт 2 ст. 4 упомянутого Закона Республики Казахстан указывает: «оценщики-физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии, предусмотренной Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».
Таким образом, для осуществления оценочной деятельности в Республике Казахстан требуется получение лицензии и вступление в соответствующую организацию - палату оценщиков.
Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», при первом приближении, не содержит ограничений, связанных с получением лицензии для граждан иного государства.
Глава 3-1 (палаты оценщиков) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» также не ограничивает перечень потенциальных членов палат оценщиком только гражданами Республики Казахстан.
Таким образом, гражданин Российской Федерации, при соблюдении условий, установленных вышеперечисленными нормативными актами, вправе осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, руководствуясь нормативными-правовыми актами данного государства.
16. Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства - нежилого здания - для целей продажи без учета стоимости земельного участка?
Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее - ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».
Из приведенного следует сделать следующие выводы:
К объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;
ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.
Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».
Из приведенных норм следует:
ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;
ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.
Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.
Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.
Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).
Из изложенного надлежит сделать следующие выводы:
1. Оценка рыночной стоимости здания, сооружения для целей продажи без учета прав на земельный участок, расположенный под ними, является некорректной, т.к. объект недвижимости не может участвовать в обороте отдельно от прав на земельный участок.
2. Объектом оценки может быть (в зависимости от условий задания на оценку):
а) Здание и земельный участок;
б) Земельный участок отдельно от здания;
в) Здание, рыночная стоимость которого определяется как рыночная стоимость здания с земельным участком из которой исключена величина рыночной стоимости прав на земельный участок.
Процесс оценки
Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки изложен в п. 23 ФСО N 1. Он состоит из нескольких этапов.
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки
и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
На первом этапе осуществляется:
- заключение договора
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
Вид стоимости имущества (способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
- формирование задания на оценку .
Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним вещные права. Устанавливается цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе задача оценки (т.е. для чего проводится оценка (купля-продажа, залог, страхование и т.д.)), дата и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка. Содержание задания на оценку приведено в п. 21 ФСО N 1.
В соответствии с п. 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
На втором этапе проводятся сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки , в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На третьем этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводятся в п. п. 12 - 20 ФСО N 1.
На четвертом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:
Проверке правильности всех математических расчетов;
Проверке данных, на которых основывается оценка;
Проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;
Обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта.
На пятом этапе составляется отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание требований к отчету можно найти в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)",
Обязательные требования к договору об оценке
1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения).
2. Основания заключения договора.
3. Вид объекта оценки.
4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость.
5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.
6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации.
Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке.
Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом.
В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке.
К договору на оценку также может быть задание на оценку.
Задание на оценку.
При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию:
Объект оценки;
Имущественные права на объект оценки;
Цель оценки;
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
Вид стоимости;
Дата оценки;
Срок проведения оценки;
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Отчет об оценке
Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение . В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете .
Существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.
1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.
3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.
4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.
5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.
6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:
О политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
О спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление отчета об оценке.
В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений.
8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).
9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).
10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.
Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы.
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
Общая информация, идентифицирующая объект оценки;
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
Итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
О заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
О заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
Об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
вид стоимости имущества (способ оценки);
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Результатом деятельности оценщика является отчет, представляемый им заказчику. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Вопрос №74. Понятие, правовое регулирование и принципы аудиторской деятельности.
Аудиторская деятельность - деятельность по проведению аудита и оказанию сопутствующих аудиту услуг, осуществляемая аудиторскими организациями, индивидуальными аудиторами.
Аудит - независимая проверка бухгалтерской (финансовой) отчетности аудируемого лица в целях выражения мнения о достоверности такой отчетности. Перечень сопутствующих аудиту услуг устанавливается федеральными стандартами аудиторской деятельности.
Аудиторская деятельность не подменяет контроля достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, осуществляемого в соответствии с законодательством Российской Федерации уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления.
Аудиторские организации, индивидуальные аудиторы (индивидуальные предприниматели, осуществляющие аудиторскую деятельность) не вправе заниматься какой-либо иной предпринимательской деятельностью, кроме проведения аудита и оказания услуг, предусмотренных настоящей статьей.
Аудиторские организации, индивидуальные аудиторы наряду с аудиторскими услугами могут оказывать прочие связанные с аудиторской деятельностью услуги, в частности:
1) постановку, восстановление и ведение бухгалтерского учета, составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, бухгалтерское консультирование;
2) налоговое консультирование, постановку, восстановление и ведение налогового учета, составление налоговых расчетов и деклараций;
3) анализ финансово-хозяйственной деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, экономическое и финансовое консультирование;
4) управленческое консультирование, в том числе связанное с реорганизацией организаций или их приватизацией;
5) юридическую помощь в областях, связанных с аудиторской деятельностью, включая консультации по правовым вопросам, представление интересов доверителя в гражданском и административном судопроизводстве, в налоговых и таможенных правоотношениях, в органах государственной власти и органах местного самоуправления;
6) автоматизацию бухгалтерского учета и внедрение информационных технологий;
7) оценочную деятельность;
8) разработку и анализ инвестиционных проектов, составление бизнес-планов;
9) проведение научно-исследовательских и экспериментальных работ в областях, связанных с аудиторской деятельностью, и распространение их результатов, в том числе на бумажных и электронных носителях;
10) обучение в областях, связанных с аудиторской деятельностью.
