Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.
С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.
Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.
Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.
Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.
Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:
Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.
Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.
Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.
Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.
Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.
Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке . Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам . Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.
Любой проект, в любой отрасли и любого масштаба – это не только его руководитель, рабочая группа, окружение проекта и его риски . Это еще и обмен информацией. Постоянно, ежедневно, ежеминутно. Проект – это набор определенных задач, это пространство, где очень часто без окончания одной задачи невозможно выполнение другой. Это среда, где крайне важно понимать – кто, когда, и какими ресурсами выполнит ту или иную задачу, чтобы вовремя продолжить, подхватить или заменить, чтобы в итоге получить обозначенный результат.
Очень часто такой важной составляющей проекта как коммуникация (способы коммуникации, методы коммуникации) не уделяется должного внимания. Всегда кажется, что главное – это найти руководителя, собрать команду, сверстать и получить бюджет, а дальше уже как-нибудь прорвемся, придумаем что-нибудь «по ходу движения». А нет, не получается так. «По ходу движения» начинают пропадать данные, информация доходит не туда, куда нужно и не в те сроки, не в том объеме, начинаются взаимные претензии. Заказчик вовремя не проинформирован о ходе реализации проекта, руководитель проекта ждет информации об итогах переговоров, которые состоялись уже неделю назад, а эта информация зачем-то приходит контракт-менеджеру и он просто недоумевает, что с ней делать. Заказчик не согласовывает изменения проекта, руководитель проекта не понимает почему, если несколько дней назад он все устно оговорил с заказчиком и тот дал свое согласие…
Начинается отвлечение столь ценных человеческих и денежных ресурсов на выяснение того, что уже давно должно было быть выяснено. В общем, все движется, но как-то не туда, куда было изначально запланировано.
И одной из причин этого вполне может быть полное игнорирование вопросов коммуникаций в проекте – плана коммуникаций.
Конечно же, этого можно избежать. План коммуникаций – это очень интересная и по-своему неисчерпаемая тема в области проектного управления. Постараюсь кратко выделить основные моменты, которые важно не упустить.
Итак, мы начали проект (строительство ли это нового здания, разработка ПО для заказчика или любой внутренний проект в организации, неважно). Мы все понимаем, что в проекте существует «официальное» общение и общение «в рабочем порядке». Как только начался проект, сразу же договоритесь: что есть «официальная» коммуникация, а что – коммуникация «в рабочем порядке». Сделайте это под себя, так как вам удобно. Идеальный вариант – когда вы это также отразите в договоре на выполнение работ (хотя бы основные моменты).
Например, речь идет о строительстве здания. Мы – проектная организация, со стороны заказчика контактируем с инженерами, которые впоследствии будут эксплуатировать это сооружение. Понятно, что даже по части вентиляции могут идти большие дебаты.
Договоритесь, что все вопросы, до принятия окончательного решения, обсуждаются по электронной почте между вами (вы и инженеры), но как только вы пришли к единому мнению, решение уже сформировалось, вы пишите письмо с копией для руководителя заказчика и руководителя подрядчика. И это может считаться окончательно согласованной сторонами позицией, которую все будут использовать при дальнейшей работе.
Договоритесь, какие документы и как часто будут выпускаться в процессе реализации проекта. Например, вы, как исполнитель, еженедельно представляете заказчику отчет о ходе выполнения работ. Согласуйте формат и способ передачи отчета. Формат, понятно, зависит от области проекта, способ – наиболее распространенный сейчас – по электронной почте. Это также может быть еженедельная презентация прогресса проекта, почему бы и нет? Или отчет будет ежемесячным, но более полным. Опять же – договоритесь, как будет удобно обеим сторонам. Но главное – договоритесь.
Очень часто заказчики на начальном этапе не проявляют активности по этому вопросу по разным причинам. Некоторым некогда, некоторые считают, что как заказчик они имеют право потребовать от вас отчет в любое время, и вы должны его предоставить (что в целом – правда), некоторые просто никогда с этим не сталкивались. И поэтому вы, как более опытная в данных вопросах сторона, должны сами предложить заказчику формат, частоту и способ предоставления отчета. Это впоследствии очень облегчит вам жизнь.
Также обязательно определить, кто и в какие сроки рассматривает данные документы, и в каком виде принимаются замечания. Опять же, очень часто встречающаяся ситуация: отправили на рассмотрение чертеж, от заказчика тишина. Проектировщик пребывает в полной уверенности, что заказчик в восторге. А заказчик думает, что сейчас ему некогда объяснять, что нужно переделать, но когда будут сделаны все чертежи, он сразу все объяснит, и сразу все и переделают. Думаю, не стоит говорить, что в таком случае происходит, и как надолго это затягивает процесс.
С появлением электронной почты и других средств стало очень просто и очень быстро обмениваться информацией. Столь любимые предыдущими поколениями «официальные письма» (на официальном бланке, с подписью, с печатью и т.д.) больше не используются. Мое личное мнение: поскольку вся наша большая и сложная административная система не успевает развиваться настолько быстро, необходимо оговорить случаи, когда необходимо будет писать то самое «официальное письмо». Потому что, если дело дойдет до судебного разбирательства (чего, конечно же, я никому не желаю), суд может принять принципиальную позицию и не принимать во внимание электронную переписку. Поэтому я бы рекомендовала, хоть это долго, нудно и неинтересно, писать официальные письма, когда решения, принятые в ходе реализации проекта, влияют на увеличение сроков или бюджета проекта. Это можно делать не сразу, как только эти решения приняты, но в течение недели найдите время, напишите и отправьте такое письмо.
Не стесняйтесь звонить коллегам по проекту. Вы же команда, и услышать лишний раз голос бодрого юриста в трубке очень приятно. Шучу, конечно, но мысль ясна – звоните коллегам. Отправили им информацию – позвоните и скажите, что вы им ее отправили. Подходит срок подачи замечаний по документам – позвоните и напомните им об этом. Конечно, они все дисциплинированные и они все читали «План коммуникаций проекта», некоторые даже и под роспись с ним ознакомлены, но проект очень тяжелый, вы ночуете на работе (хотя это и неправильно), и уже плохо помните, как вас зовут. Поэтому позвоните коллегам и напомните о себе, напомните, что вы от них ждете feedback, что вам необходим материал, что они все еще не высказали свое мнение по пункту №5 контракта, да и просто спросите как у них дела, в конце концов.
Когда проект вошел в активную фазу реализации (очень часто это случается со строительными проектами, когда все решается на месте, на строительной площадке), иногда бывает необходимо скорректировать план коммуникаций . Уже не очень удобно писать письма по каждому поводу и собирать совещания. Очень часто все решается по телефону, либо лично на площадке. И это хорошо. Но, после того как вы что-то решили, придите в офис и напишите краткое письмо об этом и отправьте его тому, с кем вы это решили. Потому что телефонный или устный разговор можно забыть, а письмо – нет, вот оно, лежит в папке «Входящие». Такое письмо не отнимет много времени, но зато потом может снять много вопросов.
Также очень важный аспект коммуникации – это встречи и протоколы встреч. Встречи обязательны. Как показывает практика, на встречах гораздо быстрее и эффективнее обсуждаются вопросы, которые по e-mail вы можете обсуждать неделями. Чтобы встречи проходили эффективно, очень важно понять их периодичность. Обычно это раз в неделю, но для некоторых проектов это может быть слишком часто, для некоторых – наоборот. Это уже решать вам. Также важно составить Повестку дня, чтобы понять, кого необходимо пригласить на встречу, чтобы обсудить все вопросы максимально эффективно. И по окончании встречи – Протокол. Протокол можно делать максимально кратко в формате «вопрос, решение, ответственные, сроки». Необязательно расписывать все в деталях – главное, это что решили и кто это будет реализовывать. Исполнение решений, принятых на встрече, обязательно контролировать. Иначе, сами понимаете, выполнено ничего не будет, и в эффективность встреч никто не будет верить.
Частота проведения встреч и состав их участников в процессе выполнения проекта могут меняться, и даже лучше, если они будут меняться и адаптироваться под проект, но совсем отказываться от них не стоит.
Итак, еще раз, совсем кратко о том, что было описано выше:
Договариваемся, что есть коммуникация «официальная», а что «в рабочем порядке»;
Обозначаем, какие документы и как часто будут выпускаться и кем;
Определяем – кто, в какие сроки их рассматривает и как принимаются к ним замечания;
Устанавливаем, в каких случаях пишем те самые «официальные письма»;
Обязательно звоним коллегам и напоминаем о себе, документах, сроках;
Не забываем писать короткие сообщения по e-mail о том, что было устно оговорено на площадке или при личной встрече;
Устанавливаем частоту проведения встреч, ведем протоколы встреч, отслеживаем выполнение решений, отраженных в протоколах.
Я думаю, что в целом, все вышесказанное не так уж и сложно с точки зрения выполнения. И если вы с самого начала проекта будете это практиковать, потом это уже станет неотъемлемой его частью. И все до всех дойдет.
Видновский городской суд Московской области
Видновский городской суд Московской области - СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
19 марта 2012 года Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Асташкиной О.Г., при секретаре Мизглевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по иску Ригосика ФИО7 к Томилиной ФИО8 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, встречному иску Томилиной ФИО9 к Ригосику ФИО10 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, выделе в собственность коммуникаций,
У С Т А Н О В И Л:
Ригосик А.Л. и Томилина В.С. являются совладельцами домовладения № .
Ригосик А.Л. обратился в суд с иском к Томилиной В.С. о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности.
Томилина В.С. предъявила встречный иск к Ригосику А.Л. о разделе домовладения, прекращения права общей долевой собственности и выделе в собственность коммуникаций.
В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали и пояснили, что истцу на праве собственности принадлежит 1\\2 доли домовладения № , вторая половина домовладения принадлежит Томилиной В.С. Между сторонами сложился порядок пользования домовладением, согласно которому истец просит произвести раздел домовладения. Данный порядок пользования был установлен решением мирового судьи. Спора с Томилиной В.С. по пользованию домом не имеется. Во время пожара часть дома Томилиной В.С. сгорела. Весь спор между сторонами идет из-за имеющихся коммуникаций. Дом имеет все коммуникации – газ, электричество, водоснабжение и канализацию. Истец просит выделить в его пользование газовые коммуникации. Цокольный ввод газа на дом единый, от которого идет разводка на весь дом. Каждая из сторон имеет в своей части дома АОГВ, оплачивают газ каждая сторона самостоятельно. Воду и канализацию стороны имеют каждый свою и также оплачивают расходы по пользованию ими самостоятельно.
Представители ответчицы Томилиной В.С. иск по разделу дома и прекращении права общей долевой собственности признали и не возражали против предложенного варианта раздела дома. Ответчица просит передать в ее собственность газовые коммуникации и канализацию. У Ригосика А.Л. имеется свой канализационный ввод. Истец не лишен возможности проложить самостоятельно в свою часть дома газ. Развод коммуникаций по дому имеется, каждая сторона оплачивает расходы по пользованию коммуникациями самостоятельно. Общая газовая труба проходит через всю часть дома ответчицы и это препятствует дальнейшему строительству. Все коммуникации в дом проведены по земельному участку ответчицы.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Домовладение № принадлежит на праве собственности в равных долях Ригосику А.Л. и Томилиной В.С. (л.д. 27,37,95).
Ригосик А.Л. и Томилина В.С. обратились в суд с исками о разделе домовладения, согласно сложившегося порядка пользования, прекращении права общей долевой собственности.
Р Е Ш И Л:
Иск Ригосика ФИО11 удовлетворить.
Встречный иск Томилиной ФИО12 удовлетворить частично.
Произвести раздел домовладения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район,
Выделить в собственность Ригосика ФИО13 коридор площадью 3,1 кв.м., кухню площадью 10,4 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м. в лит. А, веранду площадью 20,7 кв.м. лит. а1, мансарду площадью 9,8 кв.м. лит. а2, общей площадью всех частей здания 46,8 кв.м., в том числе жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные по адресу:
Выделить в собственность Томилиной ФИО14 кухню площадью 6,0 кв.м., жилую комнату площадью 10,4 кв.м., всего общей площадью всех частей здания 16,4 кв.м., в том числе жилой площадью 10,4 кв.м. расположенные по адресу:
Взыскать с Ригосика ФИО15 в пользу Томилиной ФИО16 денежную компенсацию за разницу в долях в сумме 47916 рублей (сорока семи тысяч девятисот шестнадцати рублей).
Обязать Ригосика Артема Леонидовича произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку деревянной перегородки стоимостью 1470 рублей; демонтаж газовых приборов стоимостью 766 рублей; снятие санитарных приборов стоимостью 250 рублей; прокладку трубопроводов из стальных труб стоимостью 5592 рубля; установку отопительных котлов стоимостью 6244 рубля; установку центробежных насосов стоимостью 3493 рубля; прочие работы стоимостью 890 рублей, всего общей стоимостью 18705 рублей.
Обязать Томилину ФИО17 произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку конструкции деревянных стен стоимостью 468 рублей; устройство фундаментов стоимостью 13750 рублей; кладку стен из кирпича стоимостью 11470 рублей; прочие работы стоимостью 1284 рубля, всего общей стоимостью 26972 рубля.
Прекратить право общей долевой собственности на домовладение № прекратить.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Томилиной ФИО18 в удовлетворении иска о выделе в собственность коммуникаций – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Видновский городской суд.
Судья О. Г. Асташкина
В моей практике довольно много дел по разделу и выделу долей жилых или садовых домов, поскольку эти дела тесно связаны с земельными спорами. Поделюсь своим опытом и расскажу, как разделить дом или выделить долю дома в судебном порядке.
Отмечу сразу один важный момент. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. В этой связи разделить дом или выделить долю дома во внесудебном порядке и зарегистрировать такой раздел или выдел в Росреестре у Вас, скорее всего, не получится.
В этом плане практика разрешения судами дел о разделе или выделе долей домов не изменилась, во всяком случае пока. В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Согласно п. 7 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и тому подобное.
Чтобы выделить долю дома или разделить дом, если собственников всего двое, нужно подавать в суд иск о выделе в натуре доли дома. По содержанию такое исковое заявление весьма несложное. Обычно в нем указывается основание возникновения права собственности истца на долю дома, размер долей истца и остальных собственников, описывается сложившийся порядок пользования помещениями в доме и хозяйственными постройками, приводится ссылка на ст. 252 ГК РФ. В просительной части такого искового заявления содержится просьба выделить в натуре долю дома истца и, как правило, указываются испрашиваемые к выделу помещения дома и хозяйственные постройки.
На практике при разделе жилых домов суды часто забывают разделить коммуникации, имеющиеся в этих домах. Коммуникации дома являются его неотъемлемой частью и подлежат разделу одновременно с домом. Однако для этого не нужно заявлять отдельное исковое требование о разделе коммуникаций.
Так, в постановлении Президиума Московского областного суда от 2 сентября 2015 г. № 419 по делу о разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома разъяснено следующее: «При этом судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что требование о разделе коммуникаций сторонами по делу не заявлялось, а поскольку вопрос о коммуникациях требует специальных согласований, разработки проектов, то стороны не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о разделе коммуникаций.
Однако с названным выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального и процессуального права.
…Исходя из системного толкования действующего законодательства, раздел жилого дома предполагает выделение участникам долевой собственности изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций, а также хозяйственных построек в соответствии с долями таких участников в праве собственности. Самостоятельный раздел коммуникаций домовладения противоречил бы заложенным законодателем принципам установления возможности реального раздела домовладения и условиям такого раздела.
Таким образом, выводы судов о том, что раздел коммуникаций жилого дома возможен только в случае заявления самостоятельных исковых требований, отсутствие таковых означает выход за пределы исковых требований, допускаемый в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ лишь в случаях, предусмотренных законом, не соответствуют нормам материального и процессуального права».
Из своего опыта знаю, что почти во всех случаях, когда граждане хотят разделить дом или выделить его долю, этот дом так или иначе перестраивался кем-то из собственников. В таком случае в иске нужно заявлять отдельное требование о признании права собственности на дом в реконструированном виде и требование о перераспределении долей сособственников с учетом произведенной реконструкции.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), содержатся следующие разъяснения: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку».
Надо сказать, что на практике вместо искового требования о признании права собственности на дом в реконструированном виде распространение получило по сути аналогичное требование о сохранении дома в реконструированном виде.
По исковому требованию о признании права собственности на дом (сохранении дома) в реконструированном виде одним из ответчиков нужно привлекать местную администрацию, поскольку возникает спор о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Дела о разделе или выделе долей домов практически всегда разрешаются на основании судебной строительно-технической экспертизы. В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
Формально по процессуальному законодательству заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако в реальности заключение эксперта по результату судебной строительно-технической экспертизы является главным доказательством по делу.
В этой связи, чтобы разделить дом или выделить долю дома истец должен ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Приведу примерный перечень вопросов, которые можно просить суд поставить на разрешение экспертизы:
— допущены ли при реконструкции истцом жилого дома с кадастровым номером… по адресу:… существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан и возможно ли сохранение жилого дома в реконструированном виде?
— имеется ли техническая возможность реального выдела истцу части жилого дома в соответствии с идеальной долей в праве собственности на дом или с отступлением от идеальной доли?
— если возможность выдела имеется, разработать варианты выдела части жилого дома, в том числе вариант выдела, предложенный истцом;
— если выдел возможен только с отступлением от идеальной доли, то указать, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
— каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорного жилого дома в соответствии с разработанными вариантами выдела?
Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
