СЗЗ отделяют промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков. 1.3. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, разрабатывается проект санитарно-защитной зоны. Проектирование санитарно-защитных зон осуществляется на всех этапах разработки градостроительной документации, проектов строительства, реконструкции и эксплуатации отдельного промышленного объекта и производства и (или) группы промышленных объектов и производств.
Может быть установлен запрет на строительство, на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и т.п. Ограничения зоны с особыми условиями использования территорий зависят от ее типа и назначения.
Согласно Градостроительному кодексу РФ выделяются следующие типы зон с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны.
Границы зон с особыми условиями использования территории подлежат описанию и внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ). Для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений зонах с особыми условиями использования территорий, необходимо выполнить землеустроительные работы и представить документы в установленном порядке в орган кадастрового учета.
Правила установления зон с особыми условиями использования территорий разнообразны и в связи узкоспециальной направленностью регулируются множеством нормативно-правовых актов, что осложняет подготовку документов для внесения сведений о зонах в государственный кадастр недвижимости.
Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяются в проекте санитарно-защитной зоны. Разработка проекта санитарно-защитной зоны для объектов II – III класса опасности является обязательной.
1.4.
Внимание
Размер санитарно-защитной зоны для групп промышленных объектов и производств или промышленного узла (комплекса) устанавливается с учетом суммарных выбросов и физического воздействия источников промышленных объектов и производств, входящих в промышленную зону, промышленный узел (комплекс). Для них устанавливается единая расчетная санитарно-защитная зона, и после подтверждения расчетных параметров данными натурных исследований и измерений, оценки риска для здоровья населения окончательно устанавливается размер санитарно-защитной зоны.
Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования таких участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые противоречат целям установления зон. Состав и содержание ограничений в использовании земель в границах зон устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами вне зависимости от вида прав на земельный участок.
Границы зон с особым режимом использования территорий устанавливаются по проектам строительства соответствующих объектов или по утвержденным нормативам с учетом местоположения зонообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду.
В этой связи кадастровый паспорт/выписка на земельный участок должен быть достаточно «свежим». К примеру, в кадастровом паспорте, полученном в 2010г., такая информация будет отсутствовать.
Инфо
Также следует учитывать, что основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, объект культурного наследия или источник водоснабжения, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования посредством передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавательных средств. Регламенты использования территории водоохранных зон и прибрежных защитных полос Запрещается: Допускается: Прибрежная защитная полоса: 1.
использование сточных вод для удобрения почв; 2. размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ; 3. осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений; 4. движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытые; 5.
Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти». В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений. Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер. Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.
Важно
Что делать, если участок попал в зону? Что же делать, если ваш участок находится в зоне? Прежде всего, не стоит думать, что той частью земельного участка, которая вошла в зону с особым условием использования территорий, невозможно пользоваться. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на землю.
Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования. Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека.
Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .
Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.
Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:
Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.
Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")
УСТАНОВЛЕНИЯ ОХРАННЫХ ЗОН ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО
ХОЗЯЙСТВА И ОСОБЫХ УСЛОВИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГРАНИЦАХ ТАКИХ ЗОН
2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т.д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)
10 (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов)
Судебная практика и законодательство - Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")
С 4 августа 2018 года Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) был дополнен главой XIX, устанавливающей единое правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) и вводящей ряд новелл в существовавшие ранее правила установления, изменения, прекращения ЗОУИТ и использования земельных участков в их границах, а также были внесены изменения в ряд других актов федерального законодательства, касающихся ЗОУИТ.
В данной статье остановимся на некоторых проблемах, связанных с режимом ЗОУИТ и возникающих в связи с несовершенством правового регулирования, а также на новеллах законодательства, в том числе направленных на решение данных проблем.
1. Некоторые проблемы правового регулирования ЗОУИТ
Понятие ЗОУИТ закреплено в Градостроительном кодексе РФ и фактически представляет собой перечисление видов данных зон: охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д. При этом признаки, обуславливающие отнесение той или иной зоны к ЗОУИТ, законодательно не выделены, а до недавнего времени не был установлен и закрытый перечень видов ЗОУИТ.
При этом само законодательство, регулирующее отдельные виды ЗОУИТ, на настоящий момент крайне разрозненно.
Правила в отношении отдельных ЗОУИТ закреплены в актах разной юридической силы: например, в отношении объектов электроэнергетики правила установлены Постановлением Правительства РФ
, тепловых сетей – Приказом Минстроя РФ
, в отношении санитарно-защитных зон до недавнего времени действовал только СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ
. Кроме того, отсутствует единообразие и в содержании указанных актов.
Сложившаяся правовая неопределенность приводила к тому, что перечень ЗОУИТ оставался крайне размытым. При этом на уровне правовых актов субъектов РФ даже встречались случаи введения дополнительных типов ЗОУИТ, в принципе не предусмотренных федеральным законодательством.
Так, в г. Санкт-Петербурге при предоставлении земельных участков из государственной собственности в частную собственность или в аренду практиковалось установление некой ЗОУИТ "право прохода и проезда". При этом специальное регулирование режима данной зоны, детализирующее порядок ее установления, изменения, конкретный перечень запрещенных в ее границах видов деятельности, отсутствует.
По содержанию ограничений в использовании территории данная зона схожа с публичным сервитутом, устанавливаемым для обеспечения доступа населения к определенному объекту, например, к водному объекту. Вместе с тем, процедура, в соответствии с которой устанавливается публичный сервитут, при создании зоны "право прохода и проезда" не соблюдается.
Отметим, что в судебной практике сложилась устойчивая позиция о незаконности решений государственных органов г. Санкт-Петербурга об установлении зон "право прохода и проезда" как не предусмотренных федеральным законодательством , в связи с чем существование данных зон успешно прекращалось в судебном порядке. Кроме того, неурегулированным оставался правовой статус отдельных видов иных территорий, существование которых прямо предусматривалось федеральным законодательством, например, зон минимальных (нормативных) расстояний.
Минимальные расстояния представляют собой отступы от объектов, подлежащих охране, и устанавливаются, например, в отношении газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов. До внесения изменений в ЗК РФ нормативные акты, прямо относящие минимальные расстояния к ЗОУИТ, отсутствовали.
Вместе с тем, использование земельных участков в границах зон минимальных расстояний существенно ограничено. Так, в силу ст. 28, ч. 4 ст. 32 Закона о газоснабжении строительство в пределах минимальных расстояний от объектов системы газоснабжения запрещено, объекты, построенные ближе минимальных расстояний, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
На практике судами удовлетворяются иски организаций-собственников объектов газоснабжения о сносе объектов, расположенных в пределах минимальных расстояний, а также о признании незаконными разрешений на строительство, выданных без учета таких расстояний . При этом суды не принимают во внимание факт неосведомленности нарушителя об установлении минимальных расстояний, равно как и факт отсутствия сведений о данной зоне в публичных источниках (например, Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)).
Отметим, что федеральным законом, внесшим изменения в ЗК РФ в части регулирования ЗОУИТ , норма о сносе объектов в пределах минимальных расстояний с 1 января 2022 года отменяется, а в переходный период запрещается снос объектов, построенных в пределах минимальных расстояний, в отдельных случаях, например, если для строительства объекта было получено согласование организации-правообладателя соответствующей инженерной сети. Вопрос о доступности сведений об установленных ЗОУИТ также является давно наболевшим.
Закон о государственной регистрации недвижимости еще до последних изменений предусматривал внесение в ЕГРН сведений о ЗОУИТ, в частности, об их границах, документах-основаниях установления ЗОУИТ, содержании
наложенных ограничений . Вместе с тем, практика показывает, что степень наполняемости данных разделов ЕГРН остается крайне низкой. В то же время, в судебной практике сформирована позиция о том, что ограничения, вытекающие из установления ЗОУИТ, распространяются на земельный участок вне зависимости от включения сведений о них в ЕГРН . Очевидно, что хозяйственная деятельность на земельном участке в таких условиях сопряжена со значительными рисками. Нами описаны только некоторые из возникающих на практике проблем. Представляется, что именно на разрешение данных проблем направлены новеллы, введенные в ЗК РФ и иные акты законодательства с 4 августа 2018 года.
2. Установление, изменение, прекращение ЗОУИТ: новеллы регулирования
Первое изменение, на которое необходимо обратить внимание, – это установление закрытого перечня видов ЗОУИТ (ст. 105 ЗК РФ), а также исчерпывающего перечня целей, в которых могут устанавливаться ЗОУИТ (п. 1 ст. 104 ЗК РФ). Закрепление единого и закрытого перечня видов ЗОУИТ, безусловно, необходимо оценивать как положительное изменение, направленное на защиту интересов правообладателей земельных участков и обеспечение правовой определенности. В отношении содержания самого перечня отметим, что к ЗОУИТ теперь прямо отнесены, в частности, уже упомянутые выше зоны минимальных расстояний, а также придорожные полосы автомобильных дорог, которые раньше также не определялись в законодательстве как ЗОУИТ. В качестве целей установления ЗОУИТ зак оном указываются защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, охрана окружающей среды.
Для решения проблемы с неоднородностью правового регулирования конкретных ЗОУИТ в ЗК РФ введена отдельная статья, посвященная порядку установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ.
Согласно новым требованиям, положение в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, возникающих в силу закона, например, прибрежных защитных полос) утверждается Правительством РФ, причем п. 1 ст. 106 ЗК РФ определяет содержание таких положений. Положение должно, в числе прочего, закреплять порядок принятия решений о создании ЗОУИТ, основания и порядок изменения и прекращения существования ЗОУИТ, исчерпывающий перечень объектов, в связи с размещением которых или в целях защиты которых устанавливается ЗОУИТ, срок установления ЗОУИТ (кроме случаев установления ЗОУИТ бессрочно), требования к предельным размерам зон, обозначению границ ЗОУИТ, а также перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах ЗОУИТ. При этом при определении ограничений использования должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов объектов и (или) требования к параметрам объектов, размещение которых допускается или запрещается в границах ЗОУИТ, а также закрытый перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах зоны.
Новеллой является норма о запрете требовать согласования размещения зданий, сооружений, ведения деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением согласования размещения объектов в границах придорожных полос автомобильных дорог). В свою очередь, на текущий момент в значительном количестве ранее утвержденных правил в отношении различных ЗОУИТ установлены виды деятельности, осуществление которых допускается при наличии согласования эксплуатирующей организации. Например, согласно п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства с согласия сетевой организации в охранных зонах разрешаются, в частности, земляные, горные, взрывные работы, строительство зданий и сооружений. Хотя данные Правила и устанавливают общие принципы выдачи соответствующего согласования, вместе с тем, предоставление такой широкой дискреции сетевым организациям может создавать почву для злоупотребления.
Унифицированы также процедуры установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ, осуществляемые на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления (кроме случаев установления ЗОУИТ в силу закона). При этом законом предусмотрены и детальные требования к содержанию таких решений.
Ранее утвержденными нормами порядок принятия решений об установлении, изменении ЗОУИТ практически не регулировался. Так, правовые акты, регулирующие режим охранных зон тепловых сетей , в принципе не касаются вопросов установления данной ЗОУИТ, не указывают на необходимость принятия каких-либо актов уполномоченных органов для ее создания. Указанный пробел в законодательстве на практике порождал ряд проблем, в частности, связанных с внесением сведений о границах ЗОУИТ в ЕГРН, поскольку основанием для внесения данных сведений является именно соответствующее решение (акт) уполномоченного органа, направляемое в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Согласно новому единому правилу, закрепленному в п. 10 ст. 106 ЗК РФ, обязательным приложением к решению об установлении ЗОУИТ являются сведения о границах данной зоны с графическим описанием местоположения и перечнем характерных точек границ в системе координат, принятой для ведения ЕГРН. На местности ЗОУИТ подлежат обозначению специальными знаками. Более того, ЗК РФ вводит новое положение, которое можно назвать почти революционным: ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными, измененными или прекращенными с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. При этом Росреестр обязан уведомлять о внесении в ЕГРН и изменении сведений о ЗОУИТ правообладателей объектов недвижимости, расположенных в границах данных зон. Данное законодательно закрепленное правило, которое раньше было включено в некоторые правовые акты, регулирующие отдельные ЗОУИТ, но на практике игнорировалось, в том числе – судами при разрешении споров, по нашему мнению, позволит обеспечить прозрачность системы установления ЗОУИТ и публичную доступность сведений о них. Указанное, в свою очередь, минимизирует риски для правообладателей земельных участков, планирующих их хозяйственное освоение, выведя, наконец, полный перечень существующих ограничений в использовании участков из "серой зоны".
Важное нововведение коснулось также установления ЗОУИТ при проектировании и строительстве объектов. Так, застройщик объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, до дня обращения за получением разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении или изменении соответствующей ЗОУИТ. Принятое решение об установлении ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта направляется принявшим его органом в орган, выдающий разрешение на строительство. В случае, если объект так и не будет построен, существование ЗОУИТ будет прекращено.
Отметим, что на переходный период в отношении уже существующих ЗОУИТ законом предусматриваются специальные правила. В частности, до 1 января 2022 года без внесения сведений в ЕГРН считаются установленными ЗОУИТ, если они были установлены до 4 августа 2018 года на основании: решения уполномоченного органа об установлении ЗОУИТ или о согласовании ее границ, принятого в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; правового акта, влекущего возникновение ЗОУИТ без принятия специального решения органа власти; решения суда.
В случае, если ранее требовалось утверждение местоположения границ ЗОУИТ в текстовой и (или) графической форме или границы должны были быть обозначены на местности, зона считается установленной только при условии соблюдения данного требования.
При этом после принятия Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ, содержащих отличные от ранее действовавших правил нормы о размерах ЗОУИТ и связанных с ними ограничениях, установленные ЗОУИТ подлежат приведению в соответствие с новые правилами до 1 января 2022 года. До указанной даты также подлежат внесению в ЕГРН все необходимые сведения о ранее установленных ЗОУИТ. Кроме того, до 1 января 2022 года должны быть также установлены границы всех ЗОУИТ, возникающих в силу закона.
Остановившись на основных аспектах установления, изменения ЗОУИТ, обратимся к вопросу о последствиях создания данных зон.
3. Последствия установления ЗОУИТ по новым правилам
С момента установления ЗОУИТ на земельные участки, расположенные в границах такой зоны, распространяются все ограничения, предусмотренные решением об установлении ЗОУИТ.
Для приведения ранее построенных объектов в соответствие с ограничениями ЗОУИТ в течение трех лет со дня установления такой зоны осуществляется их реконструкция, а если такое приведение в соответствие невозможно, объект подлежит сносу.
Самым интересным последствием установления ЗОУИТ, регулируемым комплексом новых норм, являются правоотношения по поводу возмещения убытков в связи с налагаемыми ограничениями.
До внесения изменений в ЗК РФ действовала только общая статья 57 ЗК РФ, посвященная возмещению убытков, в том числе причиненных при ограничении прав собственников земельных участков, несколько конкретизированная Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 об утверждении Порядка возмещения таких убытков. При этом на практике требования правообладателей земельных участков о возмещении убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, в большинстве случаев не удовлетворялись, поскольку суды считали неустановленными основания взыскания убытков (факт наличия и размер убытков, виновность действий лица, в чьих интересах установлена ЗОУИТ, а также причинно-следственная связь между действиями данного лица и возникновением убытков) .
С 4 августа 2018 года в ЗК РФ введена новая статья 57.1, устанавливающая особенности возмещения убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, а также изменена статья 57 ЗК РФ. Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Теперь к ним отнесены не только лица, имеющие права на земельные участки, но также правообладатели зданий, сооружений, помещений в них, а также наниматели жилья по договорам социального найма.
Во-вторых, прямо определены лица, за счет средств которых возмещаются убытки. Такими лицами являются: собственник или иной правообладатель объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ; в отсутствие данных лиц, а также при установлении ЗОУИТ в силу закона и зон охраны объектов культурного наследия – уполномоченные органы, принявшие решение об установлении ЗОУИТ. При этом в законе прямо заложен принцип, согласно которому при расчете размера убытков принимается во внимание не только стоимость самого объекта, права на который ограничиваются, но и размер обязательств перед третьими лицами, которые не будут исполнены в связи с наложенными ограничениями. Возмещение убытков, а также снос объектов либо их реконструкция производятся на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. Требование о возмещении убытков может быть направлено заинтересованными лицами в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда данные лица узнали о таком установлении или изменении.
В качестве альтернативы возмещению убытков закон также предоставляет собственникам земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости право требовать выкупа их объектов недвижимости, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности их использования. Кроме того, компенсации вправе требовать лица, у которых прекращаются права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (арендаторы, землепользователи и землевладельцы).
Детализация порядка выплаты компенсации в связи с установлением ЗОУИТ, безусловно, направлена на поддержание баланса интересов организаций-собственников объектов, для охраны которых устанавливается ЗОУИТ, публичных интересов и интересов правообладателей объектов, попавших в границы данных зон. Насколько успешно будет работать данный механизм – покажет практика.
Подводя общий итог проведенному анализу, отметим, что внесенные изменения в правовое регулирование ЗОУИТ в целом направлены на обеспечение прозрачности процедуры установления данных зон, защиту прав как лиц, в интересах которых ЗОУИТ устанавливаются, так и лиц, чьи права в связи с таким установлением нарушаются.
Учитывая существенность ограничений, налагаемых ЗОУИТ, и в то же время важность их соблюдения для защиты жизни и здоровья граждан, обеспечения промышленной безопасности, защиты иных общественно важных ценностей, обеспечить баланс интересов всех участников крайне важно и сложно. Вместе с тем, представляется, что на данный момент законодательство на идет по верному пути развития.
Пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).
Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".
Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей".
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Согласно п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.
См., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 декабря 2015 года по делу № А56-70228/2014, ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2012 года по делу № А56-53887/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 года по делу № А56-71964/2010.
Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.09.2015 по делу № А03-22308/2014. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2014 по делу № А59-4856/2012.
Что такое зоны с особыми условиями использования территорий?
В соответствии с действующим законодательством правообладатели земельных участков вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в установленных законом рамках, а также с учетом наложенных ограничений. Зоны с особыми условиями использования территорий как раз и являются одним из видов ограничений прав на землю, при этом в отличие от других ограничений имеют специфический порядок их установления, основанный на императивном начале. Смысл понятия «зоны с особыми условиями использования территорий» заложен в нем самом. Это зоны, расположенные на определенной территории и в границах которых введен особый, отличный от обычного, режим использования. Как правило, такой режим ограничивает возможности использования территории. Может быть установлен запрет на строительство, на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и т.п.
Ограничения зоны с особыми условиями использования территорий зависят от ее типа и назначения. Согласно Градостроительному кодексу РФ выделяются следующие типы зон с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны.
Как устанавливаются границы зоны?
Зона с особыми условиями использования территорий устанавливается на основании нормативно-правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, в котором содержатся требования и порядок установления такой зоны, а также перечень ограничений, налагаемых на использование объектов, расположенных в такой зоне.
Каждая зона имеет определенные границы. Текстовое и графическое описания местоположения границы зон вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).
Где содержится информация о зонах (доступные ресурсы)?
Узнать входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий можно из кадастрового паспорта/выписки на такой участок, а также с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru В связи с ограниченностью информации, размещаемой на ресурсе «Публичная кадастровая карта», в нем содержатся только границы зоны, ее тип и наименование. Сведения о зоне в кадастровом паспорте/выписке сравнительно расширенны.
При этом следует учитывать, что процесс наполнения ГКН сведениями о зонах с особыми условиями использования территорий начат сравнительно недавно и продолжается по сей день. В этой связи кадастровый паспорт/выписка на земельный участок должен быть достаточно «свежим». К примеру, в кадастровом паспорте, полученном в 2010г., такая информация будет отсутствовать.
Также следует учитывать, что основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, объект культурного наследия или источник водоснабжения, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Что делать, если участок попал в зону?
Что же делать, если ваш участок находится в зоне? Прежде всего, не стоит думать, что той частью земельного участка, которая вошла в зону с особым условием использования территорий, невозможно пользоваться. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на землю. В то же время, несоблюдение установленного режима может привести к нежелательным последствиям от административного наказания до невозможности оформления права на созданный объект недвижимости.
Ограничения зоны с особыми условиями использования территории зависят от ее вида. Состав ограничений содержит в нормативно-правовом акте, на основании которого установлена зона, а также в кадастровом паспорте/выписке на земельный участок.
Нахождение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования обозначается в ГКН в виде части земельного участка, если земельный участок полностью находится в зоне, то часть формируется равной по площади земельному участку. В составе кадастрового паспорта/выписки на земельный участок сведения об ограничениях, связанных с установленной зоной с особыми условиями использования территорий, содержатся в характеристике такой части земельного участка в соответствующем разделе кадастрового паспорта/выписке КП3/КВ3.
Александр Эрдынеев
