В моей практике довольно много дел по разделу и выделу долей жилых или садовых домов, поскольку эти дела тесно связаны с земельными спорами. Поделюсь своим опытом и расскажу, как разделить дом или выделить долю дома в судебном порядке.
Отмечу сразу один важный момент. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. В этой связи разделить дом или выделить долю дома во внесудебном порядке и зарегистрировать такой раздел или выдел в Росреестре у Вас, скорее всего, не получится.
В этом плане практика разрешения судами дел о разделе или выделе долей домов не изменилась, во всяком случае пока. В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Согласно п. 7 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и тому подобное.
Чтобы выделить долю дома или разделить дом, если собственников всего двое, нужно подавать в суд иск о выделе в натуре доли дома. По содержанию такое исковое заявление весьма несложное. Обычно в нем указывается основание возникновения права собственности истца на долю дома, размер долей истца и остальных собственников, описывается сложившийся порядок пользования помещениями в доме и хозяйственными постройками, приводится ссылка на ст. 252 ГК РФ. В просительной части такого искового заявления содержится просьба выделить в натуре долю дома истца и, как правило, указываются испрашиваемые к выделу помещения дома и хозяйственные постройки.
На практике при разделе жилых домов суды часто забывают разделить коммуникации, имеющиеся в этих домах. Коммуникации дома являются его неотъемлемой частью и подлежат разделу одновременно с домом. Однако для этого не нужно заявлять отдельное исковое требование о разделе коммуникаций.
Так, в постановлении Президиума Московского областного суда от 2 сентября 2015 г. № 419 по делу о разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома разъяснено следующее: «При этом судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что требование о разделе коммуникаций сторонами по делу не заявлялось, а поскольку вопрос о коммуникациях требует специальных согласований, разработки проектов, то стороны не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о разделе коммуникаций.
Однако с названным выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального и процессуального права.
…Исходя из системного толкования действующего законодательства, раздел жилого дома предполагает выделение участникам долевой собственности изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций, а также хозяйственных построек в соответствии с долями таких участников в праве собственности. Самостоятельный раздел коммуникаций домовладения противоречил бы заложенным законодателем принципам установления возможности реального раздела домовладения и условиям такого раздела.
Таким образом, выводы судов о том, что раздел коммуникаций жилого дома возможен только в случае заявления самостоятельных исковых требований, отсутствие таковых означает выход за пределы исковых требований, допускаемый в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ лишь в случаях, предусмотренных законом, не соответствуют нормам материального и процессуального права».
Из своего опыта знаю, что почти во всех случаях, когда граждане хотят разделить дом или выделить его долю, этот дом так или иначе перестраивался кем-то из собственников. В таком случае в иске нужно заявлять отдельное требование о признании права собственности на дом в реконструированном виде и требование о перераспределении долей сособственников с учетом произведенной реконструкции.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), содержатся следующие разъяснения: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку».
Надо сказать, что на практике вместо искового требования о признании права собственности на дом в реконструированном виде распространение получило по сути аналогичное требование о сохранении дома в реконструированном виде.
По исковому требованию о признании права собственности на дом (сохранении дома) в реконструированном виде одним из ответчиков нужно привлекать местную администрацию, поскольку возникает спор о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Дела о разделе или выделе долей домов практически всегда разрешаются на основании судебной строительно-технической экспертизы. В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
Формально по процессуальному законодательству заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако в реальности заключение эксперта по результату судебной строительно-технической экспертизы является главным доказательством по делу.
В этой связи, чтобы разделить дом или выделить долю дома истец должен ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Приведу примерный перечень вопросов, которые можно просить суд поставить на разрешение экспертизы:
— допущены ли при реконструкции истцом жилого дома с кадастровым номером… по адресу:… существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан и возможно ли сохранение жилого дома в реконструированном виде?
— имеется ли техническая возможность реального выдела истцу части жилого дома в соответствии с идеальной долей в праве собственности на дом или с отступлением от идеальной доли?
— если возможность выдела имеется, разработать варианты выдела части жилого дома, в том числе вариант выдела, предложенный истцом;
— если выдел возможен только с отступлением от идеальной доли, то указать, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
— каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорного жилого дома в соответствии с разработанными вариантами выдела?
Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Для нормальной эффективной организации труда, для управления совместной координированной деятельностью большое значение имеет все, связанное с приемом, переработкой и передачей информации. Здесь необходимы синхронизация, правильное и точное понимание передаваемого, чтобы последующие действия были также целенаправленны и эффективны.
Коммуникация (от лат. сommunicatio - "общее", "разделяемое всеми") в широком смысле - обмен информацией между индивидами посредством общей системы символов. Основная цель коммуникации заключается в достижении от принимающей стороны точного понимания отправленного сообщения .
Коммуникации в социальном контексте - это процесс обмена информацией и передачи сведений между двумя людьми или в группе людей.
Все виды управленческой деятельности основаны на обмене информацией. Поэтому коммуникации и называют связующими процессами. Коммуникация и информация различные, но связанные между собой понятия. Коммуникация включает и то, что передается, и то, как это передается. Для того чтобы коммуникация состоялась, необходимо, как минимум, наличие двух людей.
Информация - одно из наиболее общих понятий науки, обозначающее некоторые сведения, совокупность каких-либо данных, знаний и т.п. Выделяются четыре базовых элемента в процессе обмена информацией. Отправитель - это лицо, которое собирает или отбирает информацию и передает ее. Сообщение - сущность информации, передающейся устно или закодированной с помощью символов. Канал - средство передачи информации. Получатель - лицо, которому предназначена информация и которое ее воспринимает .
Однако сам процесс коммуникации состоит из большего числа элементов и этапов. Их задача - составить сообщение и использовать канал для его передачи таким образом, чтобы обе стороны поняли и разделили исходную идею. Это трудно, ибо каждый этап является одновременно точкой, в которой смысл может быть искажен или полностью утрачен. Указанные взаимосвязанные этапы таковы: 1) зарождение идеи; 2) кодирование и выбор канала; 3) передача сообщения; 4) декодирование (интерпретация сообщения); 5) обратная связь; 6) "шум" .
Хотя весь процесс коммуникаций часто завершается за несколько секунд, что затрудняет выделение его этапов, проанализируем основные этапы процесса коммуникации:
Когда получатель отвечает отправителю, роли сторон меняются. Между ними формируется взаимный информационный поток, реакция каждой стороны выражается в обратной связи на сообщение. В этом случае устанавливается двусторонний коммуникационный процесс.
Шум - любое вмешательство в процесс коммуникации, искажающее смысл сообщения .
Хотя шум не является в точном смысле слова этапом коммуникации, но его просто нельзя обойти стороной, так как он оказывает очень значительное влияние на качество коммуникации. Источники шума, которые могут создавать преграды на пути обмена информацией, варьируются от языка (в вербальном или невербальном оформлении) и различий в восприятии, из-за которых может изменяться смысл в процессах кодирования и декодирования, и до различий в организационном статусе между руководителем и подчиненным, которые могут затруднять точную передачу информации. Необходимо учитывать, что шум присутствует всегда, поэтому на всех этапах процесса коммуникации происходит некоторое искажение значения передаваемого послания. .
Коммуникации в организации - это сложная, многоуровневая система, охватывающая как саму организацию и ее элементы, так и ее внешнее окружение. Существует ряд классификаций коммуникаций в организации
По характеру восприятия информации коммуникации делятся на: прямые, или целевые (в которых цель сообщения заложена в его тексте); косвенные (в которых информация заложена, скорее, "между строк"); смешанные .
Организационные коммуникации - это процесс, с помощью которого руководители развивают систему предоставления информации и передачи сведений большому количеству людей внутри организации и отдельным индивидуумам и институтам за ее пределами. Она служит необходимым инструментом в координации деятельности по всей вертикали и горизонтали управления, позволяет получать необходимую информацию.
Организационные коммуникации делятся на две большие группы: внешние и внутренние.
К внешним относятся коммуникации, представляющие собой информационное взаимодействие с внешней средой. Сюда относятся средства массовой информации, органы государственного регулирования и т.п.
К внутренним относятся вертикальные и горизонтальные коммуникации.
К горизонтальным относятся коммуникации между подразделениями одного уровня управления (отделы, службы, подразделения). Между ними устанавливаются равноправные отношения, отношения координации действий. Коммуникации по вертикали (между уровнями управления) подразделяются на коммуникации по нисходящей (от руководителя к исполнителю) и восходящей линии. По нисходящей передается информация о принятых решениях на высших уровнях (текущие задачи, конкретные задания, рекомендации). Эта информация может передаваться из одного уровня на другой вплоть до исполнителей. По восходящей передается информация о выполнении задач, мероприятиях в подразделениях, различные сведения и т.д. Иногда возникает ситуация, когда решение вопроса на низовом уровне требует вмешательства руководителей высшего звена (происшествия, преступления и др.). И тогда информация по ступеням управления снизу передается на самый высокий уровень. .
Вертикальные коммуникации для характеристики деятельности руководителя подразделяются на ряд подтипов. Такое подразделение основано на нескольких критериях одновременно и включает несколько видов коммуникаций .
Коммуникации вида "руководитель - подчиненный" составляют абсолютное большинство всех информационных обменов в организации и занимают особое место в сфере межличностных отношений. Сочетание непосредственного характера контакта с его иерархичностью - основные особенности данного типа обмена информацией. Реже он может осуществляться и опосредованно - например, в форме письменного указания, приказа и пр. В специфическом подтипе коммуникаций "руководитель - подчиненный" первый является руководителем высшего звена, а второй (подчиненный) - также руководителем, но нижележащего иерархического уровня.
Коммуникации вида "руководитель - руководитель" включают две разновидности: между руководителями паритетных подразделений внутри организации и между руководителем всей организации и руководителями иных учреждений и организаций.
Для данных видов коммуникаций характерна общая черта - они носят индивидуальный характер и развертываются, как правило, при непосредственном контакте. Данные коммуникации включают в качестве одного из коммуникантов руководителя (разнообразных иерархических уровней), а в своей совокупности они характеризуют "индивидуальную коммуникативную вертикаль". Представленная вертикаль включает также коммуникации вида "руководитель - рабочая группа". Данный вид коммуникации характеризуется комбинированной индивидуально-коллективной особенностью и реализуется в различных организационных формах: совещаниях руководителя с рабочими группами, отчетами групп перед руководителем, локальном инспектировании, контрольных проверках рабочих групп и др.
Внутриорганизационные коммуникации подразделяются по признаку канала общения на формальные и неформальные. Формальные коммуникаций непосредственно определяются структурой организации, ее ведущими функциональными целями и задачами. Неформальные коммуникации - это те контакты, которые реализуются вне и помимо формальных коммуникативных каналов. Они включают ряд разновидностей :
Особая роль среди всех неформальных коммуникационных контактов принадлежит такой разновидности, как слухи), которые в превалирующей степени создают социальную микросреду организации. Они влияют на общественное мнение, на деятельность членов организации, на их статус и репутацию. исследования показывают, что они верны и справедливы в 80% случаев, а в отношении состояния дел внутри организации данный показатель доходит до 99% .
Типичная информация, передаваемая по каналам распространения слухов: предстоящие сокращения производственных рабочих; новые меры по наказаниям за опоздания; изменения в структуре организации; грядущие перемещения и повышения; подробное изложение спора двух руководителей на последнем совещании по сбыту; кто кому назначает свидания после работы.
Организационные коммуникации классифицируются по форме общения - каналу, который применяется в тех или иных коммуникациях. При этом выделяются вербальные (речевые) и невербальные (неречевые). Вербальная коммуникация - передача и восприятие информации (идей, мыслей и пр.) посредством некоторых определенных знаков (слов). Вербальное общение может быть устным, когда используется разговорный язык (разговоры "с глазу на глаз", по телефону, записи на пленку и пр.), и письменным (письма, записи, бланки, электронная почта и пр.). Устная и письменная коммуникации включают в себя использование слов и, соответственно, относятся к вербальному аспекту общения .
Устные сообщения более эффективны, когда требуется немедленная реакция других сотрудников, а последующая письменная "порция" информации помогает придать коммуникации более устойчивый характер, что важно, когда коммуникация нацелена на продолжение в будущем. Устные сообщения имеют то преимущество, что позволяют сделать возможным непосредственное прямое двустороннее общение между людьми (группами людей), в то время как письменные послания или односторонни, или требуют времени для получения ответа.
Информация, передаваемая отправителем без использования слов как системы кодирования, образует невербальное послание, лежащее в основе невербальной коммуникации. Основные типы невербальной коммуникации:
Существует дифференциация коммуникаций по признаку того этапа организационного функционирования, на котором они играют превалирующую роль. Это: коммуникация при приеме на работу, при ориентировке в круге служебных обязанностей, в самом процессе деятельности, в процессе ее оценки, в ходе дисциплинарного контроля за ней.
Формы коммуникаций в организации, в рамках которых реализовываются те или иные коммуникации в организации, зависят от фактора известности о получателе (получателях) информации. Таким образом, руководитель должен ориентироваться непосредственно на получателя информации, а не на ее источник. В том случае, когда сам руководитель выступает в качестве источника информации, он должен быть уверен не только в том, что говорит на одном языке с получателем информации, но и что правильно подобрана форма коммуникации. Таким образом, существенным представляется факт, насколько коммуникатор правильно оценивает форму получения информации, а также значимость обратной связи. К основным формам деловой коммуникации относятся дискуссии, беседы, совещания, заседания, переговоры, брифинги, пресс-конференции, презентации, прием по личным вопросам, телефонные разговоры, деловая переписка.
Эффективные коммуникации предполагают, что получатель понимает и принимает все, что собирался передать ему отправитель. Коммуникативные помехи, препятствия, любые вмешательства в процесс коммуникации на любом из его участков, искажающие смысл сообщения, называются коммуникационными барьерами, которые могут возникать как при неформальных, так и при формальных коммуникациях. По своей природе они практически не отличаются друг от друга и могут быть методологически объединены. Эти преграды мешают либо передавать сведения по информационному каналу, либо препятствуют пониманию получателем отправленной ему информации адекватно смысловому содержанию, вложенному в нее отправителем. Под влиянием факторов коммуникационного барьера коммуникация замедляется, искажается, снижается результативность общения, разрывается обратная связь контрагентов.
Источники помех могут быть самыми различными.
Личностные барьеры - коммуникативные помехи, обусловленные личностными характеристиками отправителя или получателя. Физические барьеры - коммуникативные помехи, возникающие в материальной среде коммуникаций. Семантические барьеры - коммуникативные помехи, возникающие вследствие неправильного понимания значения символов, используемых в коммуникациях. К символам общения относят, в частности, слова, действия .
Языковые барьеры - коммуникативные помехи, возникающие вследствие языковых различий отправителя и получателя. Обе стороны не только должны знать буквальные значения слов используемого языка, но и интерпретировать их в контексте использования. Одним из проявлений этого барьера выступает внутригрупповой язык. Трудовые, профессиональные и социальные группы часто создают жаргон, понятный только членам этих групп. Он облегчает внутригрупповое общение. Однако при взаимодействии с другими людьми, не входящими в данную группу, и с другими группами его использование может привести к серьезным помехам в общении .
Организационные барьеры - коммуникационные помехи, обусловленные характеристиками любой организации: числом звеньев и ступеней управления, типом взаимосвязей между ними, распределением прав, обязанностей и ответственности в системе управления. .
Различие в статусе также может стать барьером на пути коммуникации. Лицо более низкого уровня иерархии может воспринимать различия в статусе как угрозы, что мешает общению и даже прерывает его.
Культурные барьеры - коммуникативные помехи, возникающие вследствие культурных различий отправителя и получателя, незнания национальных обычаев, традиций, норм общения, системы жизненных ценностей. Культурные различия проявляются как при вербальном, так и при невербальном общении.
Временные барьеры - коммуникативные помехи, возникающие вследствие недостатка времени для осуществления полной коммуникации .
Успех коммуникации во многом зависит не только от умения говорить, но и от умения слушать собеседника. Причем необходимо не только слушать, но и слышать собеседника. Потери информации в случае, если говорящий не ориентируется на собеседника, а лишь на себя, могут составлять до 80%. По некоторым оценкам руководитель затрачивает на слушание до 80% своего рабочего времени. В то же время исследования показывают, что не более 10% людей умеют выслушать собеседника. Слушание - это сложный процесс, требующий определенных навыков и общей коммуникативной культуры. Важность и сложность этой проблемы привели к тому, что во многих странах мира курсы эффективного слушания стали одним из направлений повышения квалификации менеджеров.
Различают также коммуникационные барьеры микро- и макроуровня
Микробарьеры препятствуют успешной коммуникации в конкретных, узких секторах профессионального общения. К ним можно отнести: психологический настрой источника (отправителя) информации по отношению к получателю (адресату); психологический настрой получателя (адресата) к источнику (отправителю) информации; низкую способность восприятия получателем формата данной информации (сложность фраз, трудная лексика, специфический глоссарий, национальный акцент и др.); отсутствие обратной связи; предвзятое отношение обоих контрагентов коммуникации к обсуждаемой идее (теме) и приводимой аргументации.
Макробарьеры коммуникации препятствуют установлению успешной коммуникации в целом. К ним можно отнести: превышение пропускной способности сетей, каналов, средств передачи и кодирования информации, в результате чего часть информации пропадает либо искажается в результате перегрузки сетей; упрощенную информацию, несущую в себе мало конструктивных идей, слабосвязанную с контекстом общения; языковой барьер (иноязычная среда общения, профессиональный сленг, не воспринимаемый невербальный стиль общения); технические и организационные причины.
Несмотря на большое разнообразие приведенных причин, можно попытаться представить себе внутреннюю структуру коммуникационных барьеров как факторную связь нескольких первопричин. Барьеры можно разделить на преграды, зависящие от инициатора коммуникации, источника управленческой информации (группа факторов источника) и преграды, зависящие от получателя управленческой информации, коммуникационного контрагента (класс факторов получателя).
Факторы источника: некачественное построение общения и информационного обмена (неудачный лексический состав, недостаточная убедительность); недостатки "обратной связи" (отсутствие мотивации); неумение вести диалог и переговоры (неумение слушать и ставить вопросы); погрешности логики сообщения (недооценка позиции и способности получателя); низкие индивидуальные особенности (дикция, слух, зрение, невнимательность, память и др.).
Факторы получателя: неспособность адекватно оценить степень важности сообщения (слабое знание темы, низкий культурный уровень); некорректный набор установок сознания (подверженность стереотипам, предвзятость, конфликтность, отсутствие внимания); неадекватный интерес к теме коммуникации; низкие индивидуальные физиологические особенности (зрение, слух, память и др.).
Таким образом, результаты данного исследования позволяют сделать следующие выводы. Коммуникации в организациях представляют собой сложные, динамичные и воспроизводящиеся явления, которые могут рассматриваться как действие, взаимодействие и процесс. Коммуникационный процесс состоит из ряда стадий и этапов, знание роли и содержания которых позволяет эффективно управлять процессом коммуникации. Коммуникативный поток может двигаться в горизонтальном или вертикальном направлении, которое, в свою очередь, подразделяется на нисходящее и восходящее.
С точки зрения масштабов организационные коммуникации делятся на две большие группы: между организацией и ее средой и между уровнями управления и подразделениями.
Коммуникации играют важную роль для повышения управленческой эффективности. Эффективные коммуникации способствуют повышению показателей деятельности организации и уровня удовлетворенности работников трудом, формированию чувства сопричастности в работе организации.
Значение коммуникации на современном этапе развития постоянно возрастает. Это связано с тем, что предприятиям, организациям, их руководителю и сотрудникам необходимо получать и осваивать все расширяющуюся информацию, помогающую решать возникающие вопросы. На каждом этапе процесса коммуникации могут возникать проблемы, что порождает неэффективность передачи информации.
Поскольку коммуникации являются одной из важнейших составляющих управления, руководителю необходимо стараться следить за коммуникационным процессом, выявлять проблемы на каждом его этапе и стараться устранять их с целью повысить эффективность передачи и восприятия информации.
Коммуникации – это важный предоставляемый результат любого успешного проекта и важное личное качество руководителя проекта. Вы можете не думать о коммуникациях как о реальном предоставляемом результате проекта, но это так и есть. Ваш клиент может не придавать особого значения этому, потому что каждый клиент принимает хорошие коммуникации как данность.
Коммуникации проекта – это предоставляемый результат, за который вы лично отвечаете и который влияет на успех или провал проекта. Отлично управляемые проекты, реализующие все свои обещания в срок, и в рамках бюджета, все же могут иметь дурную репутацию и восприниматься как провальные. Причина: руководитель проекта недостаточно ясно сообщил своим заинтересованным лицам об условиях успеха проекта.
Мы надеемся, что информация и шаблоны в этом разделе помогут вам выбрать подходящую информацию, график и средства коммуникации для вашего проекта.
Вы можете подумать, что важно взаимодействовать со всеми заинтересованными лицами проекта и все, но этот подход гарантирует провал. Каждое отдельное заинтересованное лицо имеет различный набор требований к проектной информации и предпочитает различные способы коммуникаций. Невозможно определить уникальный набор коммуникаций и средств коммуникации для каждого заинтересованного лица в большинстве проектов, поэтому лучше всего назначить различные категории заинтересованных лиц и определить требуемую информацию и методы коммуникации, лучше всего подходящие группе.
Вероятно, самый важный участник коммуникаций проекта. Имеет смысл определить специальный набор коммуникаций для каждого человека в этой категории. Вообще говоря, это занятые люди, у которых нет много времени на чтение подробной информации о проекте. Диаграммы и графики сообщат о проекте больше, поэтому, на первый взгляд, именно они лучше всего подойдут этой категории людей.
Выделите время, чтобы расспросить их об их предпочтениях: что им нужно знать, какие виды коммуникаций их устраивают, и как часто. Критически важно сообщать им о результатах деятельности по проекту, потому что они выписывают чек на проект (включая вашу зарплату). Также им нужна информация для того, чтобы их коллеги могли оценивать результаты деятельности по проекту. Помните, что они являются защитниками вашего проекта, поэтому, чем лучше они вооружены информацией, тем лучше они будут содействовать развитию вашего проекта.
Совет: не сообщайте им о проблеме, не предложив ее решение. Например, если вы сообщаете о том, что вспомогательный индикатор производительности меньше чем 1.0 вторую неделю подряд, вы должны включить в отчет описание действий по устранению этой проблемы.
Это наиболее многочисленная группа в вашем списке заинтересованных лиц. Вы можете разбить группу на подгруппы на основе их ролей. Например, вы можете иметь различные наборы коммуникаций для экономистов по конъюнктуре и разработчиков программ, или для электромонтеров и слесарей-водопроводчиков в вашем проекте. Эта группа имеет иной взгляд на результаты работы по проекту, чем спонсоры: спонсор смотрит на проект как на работу, сделанную для него. Член группы смотрит на проект как на выполненную им работу, поэтому отчеты о результатах работы по проекту являются их отражением. Хороший отчет радует всех – спонсоров проекта и членов группы. Плохой отчет заставит спонсора беспокоиться, но может отрицательно повлиять и на моральное состояние группы.
Они могут быть внутри вашей организации или вне нее. Эти люди могут не быть открыто заинтересованы в коммуникациях проекта, пока не будут реализованы конечный продукт или услуга. Вам нужно преодолеть это равнодушие и привлечь их внимание к продвижению проекта вперед. Чем лучше они информированы о продвижение проекта вперед по его жизненному циклу, тем больше вероятность, что они примут конечные продукты или услуги.
Есть люди, выполняющие работу, на которую как-то влияет выполнение вашего проекта. Вы можете вместе работать над проектами, которые являются частью программы, или ваши проекты просто влияют друг на друга без дальнейшей интеграции. Например, вы можете управлять программным проектом, который требует соответствующего проекта базы данных – значит, группа проекта базы данных является вашим партнером. Или вы можете работать над новой программной системой, которая будет использовать существующий веб-портал для доступа клиентов – следовательно, группа портала является вашим партнером, хотя они уже не выполняют этот проект.
Эта категория заинтересованных лиц становится все более важной. Чем большее значение придается моральному поведению и социальной ответственности организаций, тем больше предъявляется требований к моральной стороне проекта. Один из способов сделать это – рассматривать тех, кто не принадлежит к исполнительной организации или к организации - клиенту, как заинтересованных лиц проекта. Рассмотрение этих заинтересованных лиц должно выходить за пределы коммуникаций, но общение в проекте составляет важную часть моральной стороны вашего ведения дел с ними.
Вашему отделу может требоваться проектная информация, которая поможет определить возможности по усовершенствованию процесса. Хотя эти потребности очень похожи на потребности спонсоров и клиентов в информации о продвижении проекта вперед, они сосредоточены на продвижении проекта вперед, его инструментах, методах и лучших приемах, которые он поддерживает. Вашему отделу также можно поручить сообщать организации о продвижении проекта вперед. Отчеты, за которые отвечает отдел, должны предусматривать специальные требования к информации.
То, какую информацию нужно сообщать группе заинтересованных лиц, неразрывно связано с информацией, которая доступна для передачи. Вы не можете передать то, чего вы не знаете. С другой стороны, если потребность в информации реальна и сбор информации выполним, вы должны приложить усилия, чтобы сделать ее доступной. Выбор информации для передачи не может быть сделан без рассмотрения инструментов проекта и методов сбора информации, и наоборот.
Коммуникации проекта не являются ключевым предоставляемым результатом проекта, но их нужно рассматривать как предоставляемый результат проекта. Начните с вашего устава проекта: содержит ли устав какие-либо требования к информации? Если содержит, то информация и ее ключевая аудитория должны быть включены в ваш план управления коммуникациями. Описание масштаба также может включать требования к коммуникациям проекта. Ваш перечень работ (SOW) также может содержать требования к коммуникациям проекта. Когда вы выполняете проект для внешнего заказчика или клиента, перечень работ является его основой, в котором должны быть описаны любые коммуникации проекта, являющиеся частью узаконенного контракта.
После определения всех потребностей, уже выраженных в проектной документации на сегодняшний день, вы должны выяснить требования различных групп заинтересованных лиц. Этот запрос должен быть выполнен в контексте того, какие результаты реально получить в рамках проекта. Будьте готовы встретиться с вашим спонсором, чтобы выяснить его требования. Будьте конкретны относительно презентации: должен ли SPI (Показатель эффективности графика) быть показан как столбчатая диаграмма с отображением суммарных данных за 6 недель? Должен ли он быть показан как линейный график с базовой отметкой 1.0 и отображением суммарных данных за 6 месяцев? Вы даже можете сделать натурную модель для некоторых примеров отчетов, чтобы позволить спонсору выбрать формат.
Таблица индикаторов проекта – это популярный инструмент для сообщения о продвижении проекта вперед спонсорам и другому высшему руководству. Таблица индикаторов должна сразу показывать состояние вашего проекта и может состоять из SPI, CPI (Показатель освоения затрат), SV (Отклонение от графика), CV (Отклонения от нормативных затрат), PV (Плановое значение), AC (Реальные расходы) и EV (Прибавочная стоимость). Как правило, вы не должны смешивать показатели графика с показателями расходов, но вы можете показать показатели графика и расходов в любой комбинации, которую предпочитает ваш спонсор. Вы также можете включить такие вещи, как 5 основных рисков, 5 основных неразрешенных проблем, показатели изменений (число запросов об изменении, число принятых, число отклоненных, общие расходы и т.д.) и качество (число испытаний, число успешных, число неудачных, отчеты о неустраненных ошибках, и т.д.). В вашей таблице индикаторов должно быть небольшое число слайдов, и вы должны представить дополнительные детали в текстовом или в Excel-формате как резервную копию.
Вы должны повторить требования, собирая совещание с каждой группой заинтересованных лиц, сравнивая их потребность в информации о проекте с возможностью собрать ее и передать заинтересованным лицам. Совет: делитесь как можно большей информацией, сообщенной другим группам, с проектной группой (людьми, фактически работающими над проектом), насколько это возможно. Ваша организация может иметь принципы и положения насчет того, какую информацию можно и какую нельзя выносить за пределы исполнительных комитетов; делитесь с группой всей возможной информацией, не нарушая эти принципы. Передача хороших новостей поднимет моральный дух, в то время как передача плохих новостей прекратит слухи, которые будут продолжать разрушать моральный дух.
Будьте готовы собрать и передать информацию от группы заинтересованных лиц, отдела или подпроекта. Отдельные группы в вашей группе хотят видеть свое продвижение вперед в отрыве от остальной группы. Совет: убедитесь, что вы разделяете работу, чтобы задачи, выполняемые отдельными группами и отделами, были различимы. Это позволит вам составить отчет о результатах работы по группам или по отделам и подвести итоги, чтобы составить отчет для всего проекта.
Информация, которую вы планируете передавать, будет направлять ваши действия на протяжении всего проекта. Ваши планы должны включать показатели, которые нужно собрать, чтобы дополнить ими ту информацию, которую вы планируете передавать. Вы должны установить, кто отвечает за предоставление информации, и где информация будет храниться и откуда передаваться. Есть два вопроса, которые вы должны задать самому себе перед составлением отчета:
Невозможность ответить на оба вопроса означает, что вы должны изменить ваш план, поручив кому-либо сбор показателей, определить инструмент для сохранения и извлечения показателей, или отменить требования.
В заключение, не забывайте отметить отдельные достижения и поощрить их, когда сообщаете о продвижении проекта вперед. Для поддержания высокого морального духа группы нет ничего лучше, чем хорошие новости, и если вы отмечаете достижение члена группы, то об этом будет приятно слышать большинству спонсоров.
Есть много доступных вам средств коммуникации – личная встреча, электронная почта, Интранет, Интернет, обычная почта, телефон, видеоконференции и т.д. Их можно разделить на две группы: "выталкивающие" коммуникации и "вытягивающие" коммуникации. Выталкивающие коммуникации требуют выталкивания информации к получателю, как предполагает название, в то время как вытягивающие коммуникации требуют, чтобы получатель активно извлекал информацию из центрального источника. Веб-сайты и централизованные хранилища – это примеры вытягивающих коммуникаций, в то время как электронные письма и совещания – это примеры выталкивающих коммуникаций.
Выбор выталкивающих или вытягивающих коммуникаций – это обычно вопрос личного предпочтения. Некоторым людям лучше иметь дело с информацией, которая представляется им, а другие предпочитают извлекать информацию самостоятельно. Будьте готовы к противоречивым требованиям со стороны отдельных людей в вашей группе заинтересованных лиц. Вы можете быть вынуждены принять окончательное решение о том, какой метод использовать, если есть противоречивые запросы. Как вариант, вы можете назначить группе представителя, которому будет дано право определить требования группы. Спонсор проекта – исключение из этого правила. Потому что спонсоры – это один или два человека, вам нужно убедиться, что ваши методы коммуникации соответствуют их требованиям.
Совет: если вы определили, что проекту нужен новый инструмент, такой как веб-сайт, чтобы удовлетворить требования заинтересованного лица, вы должны обосновать расходы с помощью экономического обоснования. Сформулируйте выгоды для проекта в коммерческих понятиях, обосновывающих расходы. Также вы можете включить выгоды, которые превалируют над вашим проектом. Например, веб-сайт или инструмент, такой как Lotus Notes, может принести пользу всем проектам, которые выполняет ваша организация, и даже может улучшить работу организации. Вы также можете заставить другие отделы, такие как отдел по управлению проектом, оплачивать расходы за новый инструмент.
Ваш график коммуникаций будет составлен на основе потребностей аудитории и доступности передаваемой информации. Например, если позволяет полоса пропускания, вы ежедневно можете сообщать о любых показателях, управляемых вашим файлом MS Project. С другой стороны, вы не можете сообщить о результатах вашего митинга возле проходной, пока он не был реально проведен. Также нет причины для того, чтобы отчет, передаваемый одной группе заинтересованных лиц раз в две недели, не мог передаваться другой группе каждую неделю.
Вы должны использовать здравый смысл в дополнение к учету требований ваших заинтересованных лиц. Если вы решите использовать общее собрание, чтобы общаться со всеми заинтересованными лицами, не проводите совещание еженедельно. Совет: при планировании совещания, на котором вы (или другой член группы) должны передавать информацию аудитории, посчитайте аудиторию, умножьте это число на число часов, которое отнимает совещание, и умножьте это число на ставку заработной платы для этой группы. Избегайте проведения большого количества частых коммуникаций.
Другие совещания, такие как совещания по обзору состояния дел с проектными группами, должны проводиться более часто, чтобы избежать выхода проекта из-под контроля. Когда проект продвигается согласно графику, достаточно еженедельных совещаний по обзору состояния дел. Когда ваш проект сталкивается с проблемами, вы можете повысить частоту совещаний, чтобы лучше управлять работой. В крайних случаях, таких как спасение проекта, вам может потребоваться проводить их ежедневно. Совет: когда проект выполняется без проблем, и у вас есть другие средства определения завершенных задач, не бойтесь отменить совещание по обзору состояния дел и дать группе час на отдых!
Помните, что коммуникации – это часть работы по проекту. Вы должны управлять этой работой в вашем файле MS Project, как и другими задачами проекта, но будьте разумны – не перегружайте себя отслеживанием каждого совещания в MS Project. Вы должны использовать «гибкий» стиль управления, если ваша группа сплоченная, вам не нужно отслеживать каждое неофициальное совещание, которое вы проводите с отдельными членами группы. Использование MS Project поможет вам управлять проектом, но не перегружайте себя работой.
Инструменты и методы включают инструменты, используемые для передачи информации, инструменты, используемые для сбора информации, и инструменты, используемые для хранения и извлечения информации. Средства передачи включают электронную почту, веб-сайты, интернет-конференции, телефонные конференции, видеоконференции, общественные директории, общие собрания и графические инструменты, такие как Excel. В зависимости от того, что вы передаете и как вам нужно передать это, ваш бюджет коммуникаций определит, какие из этих инструментов вы будете использовать.
Есть один инструмент, на который вы будете полагаться больше, чем на любой другой при управлении информацией о вашем проекте: MS Project (или Primavera, если ваша компания выбрала этот инструмент для использования). Эти средства относятся к Информационным системам для управления проектами (PMIS) многими курсами подготовки к экзамену PMP и в PMBOK (Книга знаний по управлению проектами). Эти средства могут сохранять, обрабатывать и передавать большую часть существенной информации о вашем проекте, поэтому вы должны уметь их использовать. Доступно много отличных курсов, которые могут научить вас основам их использования.
Ваша организация может применять систему отслеживания времени, в этом случае вы имеете дополнительный источник информации. Ваш инструмент отслеживания времени должен позволять вам отчитываться о расходах на рабочую силу для вашего проекта (то есть поддерживать расчет платы за время разработки кода вашего проекта). Он также должен поддерживать отчет об этих расходах для группы и для типа работы. Например, он должен сообщать вам, сколько времени на прошлой неделе было потрачено на анализ вашего программного проекта. Вы должны согласовать показатели из вашей системы отслеживания времени с вашим файлом MS Project, чтобы обеспечить их соответствие. Tip: если ваша система отслеживания времени используется для генерации платежного чека для вашей группы, сделайте это основным для себя. Расхождение означает, что ваш файл MS Project может быть неправильным.
MS Project поставляется с набором сохраненных отчетов, готовых для использования. Самая полезная функция для отчета о продвижении проекта вперед – это его способность экспортировать данные в электронную таблицу Excel. Потому что Excel давно используется, эта функция развита и поддерживает почти любой тип графика или диаграммы, какой вы можете представить. Нужно экспортировать информацию, необходимую вам для создания отчета, затем отредактировать ее в Excel. MS Project содержит подробную справку о том, как экспортировать данные.
Мы упоминали две различные категории для распределения информации: выталкивающие и вытягивающие. Многие из коммуникаций вашего проекта могут с одинаковым успехом использовать оба метода. Например, если вы передаете информацию, вы можете рассмотреть ваш отчет о таблице индикаторов для управляющего комитета по выполнению проекта во время совещания, передать его проектной группе с помощью электронной почты или сохранить его в общедоступной директории или на веб-сайте проекта.
В заключение, помните, что точность информации о проекте, которую вы передаете, будет так или иначе влиять на вашу репутацию. Вы должны делать все возможное, чтобы обеспечить точность передаваемой вами информации. Используйте параметры, такие как синхронизация между табелями учета рабочего времени, и ваш файл MS Project может уберечь вас от передачи информации о продвижении проекта вперед, не подкрепленной фактами. Даже при такой степени тщательного изучения ваша информация может быть ложной или устаревшей. Будьте открытым и честным во время ваших коммуникаций: расскажите вашей аудитории, откуда поступает информация, как она собирается, и насколько она старая. Будьте готовы к появлению любой информации, которая может повлиять на точность ваших отчетов, и позвольте вашей аудитории составить свое собственное мнение о точности и значении ваших коммуникаций.
Видновский городской суд Московской области
Видновский городской суд Московской области - СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
19 марта 2012 года Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Асташкиной О.Г., при секретаре Мизглевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по иску Ригосика ФИО7 к Томилиной ФИО8 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, встречному иску Томилиной ФИО9 к Ригосику ФИО10 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, выделе в собственность коммуникаций,
У С Т А Н О В И Л:
Ригосик А.Л. и Томилина В.С. являются совладельцами домовладения № .
Ригосик А.Л. обратился в суд с иском к Томилиной В.С. о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности.
Томилина В.С. предъявила встречный иск к Ригосику А.Л. о разделе домовладения, прекращения права общей долевой собственности и выделе в собственность коммуникаций.
В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали и пояснили, что истцу на праве собственности принадлежит 1\\2 доли домовладения № , вторая половина домовладения принадлежит Томилиной В.С. Между сторонами сложился порядок пользования домовладением, согласно которому истец просит произвести раздел домовладения. Данный порядок пользования был установлен решением мирового судьи. Спора с Томилиной В.С. по пользованию домом не имеется. Во время пожара часть дома Томилиной В.С. сгорела. Весь спор между сторонами идет из-за имеющихся коммуникаций. Дом имеет все коммуникации – газ, электричество, водоснабжение и канализацию. Истец просит выделить в его пользование газовые коммуникации. Цокольный ввод газа на дом единый, от которого идет разводка на весь дом. Каждая из сторон имеет в своей части дома АОГВ, оплачивают газ каждая сторона самостоятельно. Воду и канализацию стороны имеют каждый свою и также оплачивают расходы по пользованию ими самостоятельно.
Представители ответчицы Томилиной В.С. иск по разделу дома и прекращении права общей долевой собственности признали и не возражали против предложенного варианта раздела дома. Ответчица просит передать в ее собственность газовые коммуникации и канализацию. У Ригосика А.Л. имеется свой канализационный ввод. Истец не лишен возможности проложить самостоятельно в свою часть дома газ. Развод коммуникаций по дому имеется, каждая сторона оплачивает расходы по пользованию коммуникациями самостоятельно. Общая газовая труба проходит через всю часть дома ответчицы и это препятствует дальнейшему строительству. Все коммуникации в дом проведены по земельному участку ответчицы.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Домовладение № принадлежит на праве собственности в равных долях Ригосику А.Л. и Томилиной В.С. (л.д. 27,37,95).
Ригосик А.Л. и Томилина В.С. обратились в суд с исками о разделе домовладения, согласно сложившегося порядка пользования, прекращении права общей долевой собственности.
Р Е Ш И Л:
Иск Ригосика ФИО11 удовлетворить.
Встречный иск Томилиной ФИО12 удовлетворить частично.
Произвести раздел домовладения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район,
Выделить в собственность Ригосика ФИО13 коридор площадью 3,1 кв.м., кухню площадью 10,4 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м. в лит. А, веранду площадью 20,7 кв.м. лит. а1, мансарду площадью 9,8 кв.м. лит. а2, общей площадью всех частей здания 46,8 кв.м., в том числе жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные по адресу:
Выделить в собственность Томилиной ФИО14 кухню площадью 6,0 кв.м., жилую комнату площадью 10,4 кв.м., всего общей площадью всех частей здания 16,4 кв.м., в том числе жилой площадью 10,4 кв.м. расположенные по адресу:
Взыскать с Ригосика ФИО15 в пользу Томилиной ФИО16 денежную компенсацию за разницу в долях в сумме 47916 рублей (сорока семи тысяч девятисот шестнадцати рублей).
Обязать Ригосика Артема Леонидовича произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку деревянной перегородки стоимостью 1470 рублей; демонтаж газовых приборов стоимостью 766 рублей; снятие санитарных приборов стоимостью 250 рублей; прокладку трубопроводов из стальных труб стоимостью 5592 рубля; установку отопительных котлов стоимостью 6244 рубля; установку центробежных насосов стоимостью 3493 рубля; прочие работы стоимостью 890 рублей, всего общей стоимостью 18705 рублей.
Обязать Томилину ФИО17 произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку конструкции деревянных стен стоимостью 468 рублей; устройство фундаментов стоимостью 13750 рублей; кладку стен из кирпича стоимостью 11470 рублей; прочие работы стоимостью 1284 рубля, всего общей стоимостью 26972 рубля.
Прекратить право общей долевой собственности на домовладение № прекратить.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Томилиной ФИО18 в удовлетворении иска о выделе в собственность коммуникаций – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Видновский городской суд.
Судья О. Г. Асташкина
Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.
С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.
Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.
Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.
Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.
Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:
Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.
Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.
Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.
Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.
Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.
Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке . Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам . Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.
