Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель.
Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Перечислять их все нет необходимости, так как их перечень остается открытым (ст. 77-82 ЗК РФ).
Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена никакой денежной оценкой, ни в какой валюте. Ущерб, нанесенный немецкими оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941-1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был огромен..В результате в тех местах, где до войны получали высокие урожаи, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. сельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня, а затем вступило в полосу застоя 1 . Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой значимости нуждаются в особой защите.
Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначе ния следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.
Правовой режим данной категории! земель складывается из нескольких элементов. Одним из них является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.
Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом" в виде плодородия почв.
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.
Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории.
Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.
Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним понимается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить никаких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей.
Проводя подразделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению.
Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.
Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.
Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.
Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции- Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его территориальные органы и Министерство имущественных отношений - РФ. Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.
Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности.
Основными нормативными актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 10.01.2003)"; федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 11.06.2003) 2 ; Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 3 ; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003) 4 и др.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:
Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.
Гражданам Российской Федерации, вынужденным переселенцам из государств - участников Содружества Независимых Государств земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.
Земельные участки сельскохозяйственным организациям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, другим коммерческим организациям) могут предоставляться в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду как юридическому лицу в соответствии с законами субъектов РФ. В случае предоставления земельного участка в собственность сельскохозяйственной организации ее члены (участники) получают право на земельный пай (долю), представляющий собой стоимостное выражение части земельного участка, приходящегося на долю члена (участника) сельскохозяйственной организации.
В рамках земельной реформы в России производится реорганизация колхозов и совхозов. Ее суть заключается в переходе от старых организационно-хозяйственных форм к новым, которые установлены новым законодательством РФ.
Суть реорганизации заключается в следующем:
Предприятия, создаваемые при реорганизации колхозов и совхозов, имеют право покупать землю и имущество бывшего хозяйства у работников хозяйства, фонда государственного имущества.
Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения,- имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства либо сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.
Изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень, допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, нуждами обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных), содержанием объектов культурного наследия, строительством и содержанием объектов культуры, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам и общинам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
В соответствии с новым ГК РФ был значительно расширен круг субъектов права на землях сельскохозяйственного назначения: хозяйственные товарищества (в форме полного товарищества и товарищества на вере); коммерческие товарищества - ст. 66-86 ГК РФ; общества с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью или акционерные общества - ст. 87-106 ГК РФ; производственные кооперативы - ст. 107-114 ГК РФ. Более подробно это изучается в курсе «Аграрное право».
Четвертым элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40-43 ЗК РФ).
Пятым элементом правового режима использования земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.
Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.
Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:
Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения - установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.
Неоднородность в правовом режиме обусловлена:
по предмету: Земельное право
на тему: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
План
Введение
Понятиеземель сельскохозяйственного назначения
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения
Возмещение убытков и потерь сельскохозяйствен-ного производства
Задача №1
Задача№2
Список литературы
Введение
Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое значение как средство производства сельскохозяйственной продукции и являются второй по площади категорией земель единого земельного фонда Российской Федерации.
До начала современной земельной реформы сельскохозяйственные земли использовались в основном крупными кооперативными и государственными хозяйствами: колхозами, совхозами и др. В ходе реформирования земельных и аграрных отношений колхозы, совхозы и другие сельхозструктуры были реорганизованы и на их базе создана целая система коммерческих и некоммерческих юридических лиц, осуществляющих сельскохозяйственное производство.
По данным на 2000 г., в собственности граждан находится 98,2 млн га, в собственности юридических лиц - 28,2 млн га, 319,5 млн га предоставлено гражданам и юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду. Таким образом, подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения находится в пользовании частных землепользователей.
К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Пригодность для сельскохозяйственного использования определяется по данным государственного земельного кадастра.
Отнесение участка к категории земель сельскохозяйственного назначения отнюдь не означает, что он должен и будет использоваться исключительно для выращивания сельхозкультур. Сельскохозяйственное производство не может осуществляться без дорог, инженерных коммуникаций, складов для хранения сельскохозяйственной продукции, ферм, загонов, токов и т.п. Участки, на которых располагаются подобные объекты (непосредственно связанные с сельскохозяйственным производством), также относятся к землям сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения Республики Башкортостан составляют 7851,7 тыс. га. Это земли, предназначенные для сельскохозяйственных целей и используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для производства сельскохозяйственной продукции.
Земельный фонд Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2001 года составил 14294,7 тыс. га, при этом на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 55%, что говорит о преобладании данных земель в структуре земельного фонда.
Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения – это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Таким образом, основным критерием отнесения земель к категории сельскохозяйственных является их назначение - использование для ведения сельскохозяйственного производства, под которым в данном случае понимается как ведение товарного сельского хозяйства, так и выращивание растениеводческой и животноводческой продукции населением для собственного потребления в личных подсобных хозяйствах, на садовых и огородных участках. Остальные направления использования сельскохозяйственных земель: разведение защитной древесно-кустарниковой растительности, строительство помещений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, организация опытных участков для проведения сортоиспытания сельскохозяйственных культур и другие - непосредственно связанные с указанной основной целью. Важное практическое значение имеет специальное указание в Земельном кодексе РФ на то, что к сельскохозяйственным землям могут быть отнесены только земельные участки, находящиеся за чертой поселений. Дело в том, что на территории сел, поселков, городов и других населенных пунктов также имеются земли, используемые в сельскохозяйственных целях, - приусадебные хозяйства жителей, огороды, овощеводческие, цветоводческие, парниковые хозяйства коммерческих организаций. На такие земельные участки распространяется правовой режим земель поселений, в составе которых выделяются специальные территориальные зоны сельскохозяйственного использования.
Земли сельскохозяйственного назначения - особая категория земель, в состав которой входят лучшие, плодородные земли, составляющие достояние страны. Только в сельском хозяйстве земля используется не только как пространственно-операционный базис для размещения тех или иных объектов, но икак основное средство производства. Поэтому сельскохозяйственные земли подлежат особой охране.
При разработке Земельного кодекса РФ наиболее острые дискуссии вызвал вопрос о регулировании оборота именно сельскохозяйственных земель. Требовалось установить такие условия осуществления сделок с этими землями, которые исключали бы возможность их разбазаривания, нерационального использования, перевода в другие категории, и в то же время обеспечить возможность наиболее полного осуществлен прав на земли сельскохозяйственными организациями, крестьянскими; хозяйствами и иными гражданами, учитывая реально существующие права сельских тружеников на земельные доли, полученные ими в ходе аграрной реформы. Все это обусловило принятие решения о более детальной проработке вопросов использования сельскохозяйственных земель и издании специального нормативного акта о государственном регулировании и особенностях ограниченного оборота земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому Земельный кодекс детально правовой режим земель сельскохозяйственного назначения не регулирует, во многих случаях давая отсылки к будущему закону, который назван выше.
Состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден. Лучшие, наиболее ценные из них - это сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция. Поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия. Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер.
В состав земель сельскохозяйственного назначения входят также замкнутые водоемы - пруды, озера, водохранилища. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности.
В составе земель сельскохозяйственного назначения в Республики Башкортостан преобладают сельскохозяйственные угодья, площадь которых составляет 6814,9 тыс. га (86,8%). Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью в этой же категории составляют 685,7 тыс. га (8,7%), в том числе под защитными лесонасаждениями – 135,3 тыс. га. На долю земель, занятых водными объектами, дорогами, постройками и прочими землями приходится 4,5%.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения имеют важнейшее значение в развитии российской экономики, они – основная сфера производства продуктов для населения и сырья для промышленности. Действующее законодательство, как правило, запрещает изменять целевое назначение этих земель, переводить их в категорию земель несельскохозяйственного назначения, за исключением случаев, прямо указанных в законе.
В составе земель сельскохозяйственного назначениявыделяются различные виды земель в зависимости от их роли всельском хозяйстве:
Сельскохозяйственные угодья;
Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями
Земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земли от воздействия неблагоприятных природных; антропогенных и техногенных явлений;
Земли, занятые водоемами;
Земли, занятые постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции.
В состав земель сельскохозяйственного назначения входят 13 видов земель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным сельскохозяйственным использованием), которые в зависимости от их природных свойств, экономической целесообразности использования подразделяются на:
· сенокосы
· пастбища
· земли, занятые многолетними насаждениями и др.
Сельскохозяйственные угодья как наиболее ценные имеют приоритет в использовании и подлежат особой защите. Важное значение угодий определяется их плодородием. Плодородие земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай.
О состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и о государственном регулировании и государственной поддержке в этой области Правительство РФ ежегодно представляет доклад Федеральному Собранию.
Необходимость разработки и реализации государственной политики в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения вызвана кризисной ситуацией в этой сфере. Повсеместно плодородие почв снижается из-за сокращения объема работ по улучшению земель и увеличения негативного воздействия прежде всего антропогенной деятельности. Истощение земель и снизило урожайность сельскохозяйственных культур.
Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.
Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. При этом допускается постройка на этих землях несельскохозяйственных объектов, которые помогают ведению хозяйства (перерабатывающие предприятия, гаражи для сельскохозяйственных объектов и т.п.).
Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.
Выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению.
Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.
Правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопасность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают специальный правовой режим органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.
Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регулированию правового режима.
Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции -- Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные органы. Регулирование правового режима категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.
Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности.
Основными нормативными актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.98 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон от 22.06.03 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:
Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.
Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения -- имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений, сельскохозяйственные угодья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерайонный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Четвертым элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли -- используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.
Пятым элементом правового режима использования земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:
Кроме Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 23.06.03 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.
Одним из основных элементов правового режима является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель. Они зависят как от особенностей используемого объекта (земли), так и от правового статуса субъектов. Так, юридические и физические лица несут ответственность в соответствии с ЗК РФ, УК РФ, КоАП РФ, ТК РФ.
В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что административная ответственность наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земельных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя земли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды.
Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связанного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и интересам собственников, землепользователей и арендаторов земли независимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:
В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ.
Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.
Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:
Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.
Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.
Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.
Следует отметить две особенности правового режима:
Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.
Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:
Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:
Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.
Порядок определения земельных участков I-VI категорий:
Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.
Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.
Купля-продажа определяется такими факторами:
Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.
Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.
В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.
Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.
Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.
В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.
Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.
Законодательство признает землями сельскохозяйственного назначения все земли, находящиеся вне границ населенных пунктов, если они предоставлены для нужд сельского хозяйства либо предназначены для этих целей. Такие земли и земельные участки входят в состав отдельной категории земель (сельскохозяйственного назначения). Использоваться эти земли могут лишь для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных лесных насаждений, для связанных с сельскохозяйственным производством научно-исследовательских, учебных и иных целей, а также для рыбоводства. Также возможно их использование для строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов и иных трубопроводов, но это допускается только на период такого строительства, по завершении которого указанные земли подлежат рекультивации для сельскохозяйственных нужд.
В состав земель данной категории входят две группы земельных угодий, имеющих различный правовой режим: 1) сельскохозяйственные угодья, которые подлежат особой охране; 2) иные, несельскохозяйственные угодья, т.е. земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, различными коммуникациями, лесополосами, водными объектами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья - это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), все эти угодья имеют приоритет в использовании.
В соответствии с законодательством субъектов РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, например, используемые опытно-производственными и учебно-опытными подразделениями научных и образовательных организаций высшего образования могут быть включены в перечни земель, использование которых для других целей не допускается. Это же относится к таким сельскохозяйственным угодьям, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень по муниципальному району (городскому округу).
Круг лиц, которые могут использовать указанные земли, ограничен. Это:
Что касается возможности принятия решения о переводе сельскохозяйственных угодий (в том числе особо ценных продуктивных угодий) из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, то исключительными случаями, когда это допускается, являются:
Еще в нескольких случаях перевод указанных земель в другую категорию допускается лишь в случае, если они не отнесены к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, а их кадастровая стоимость ниже среднего уровня по муниципальному району (городскому округу). Это:
Законодательством установлены особенности правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам (приобретенных ими). Они могут обладать такими участками на праве собственности или аренды, а участками, предоставленными еще до вступления в силу ЗК РФ, - также на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Так, весьма специфичными пользователями земель сельскохозяйственного назначения являются крестьянские (фермерские) хозяйства (в советский период таких хозяйств не было). Такое хозяйство признается сельскохозяйственным товаропроизводителем, оно представляет собой объединение граждан (но может быть создано и одним гражданином), связанных родством или свойством, которые имеют в общей собственности имущество и совместно осуществляют производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции). Причем все они должны принимать личное участие в этой деятельности.
При создании хозяйства граждане заключают между собой соглашение, в котором определяются ключевые вопросы его последующей деятельности: 1) членство в хозяйстве; 2) управление им; 3) права и обязанности его членов; 4) формирование имущества хозяйства, владение, пользование и распоряжение им; 5) принятие в состав хозяйства новых членов и выход из него; 6) распределение плодов, продукции и доходов, полученных от деятельности хозяйства.
Для создания хозяйства и осуществления его деятельности предоставляются и приобретаются земельные участки не только сельскохозяйственного, но и иного назначения (однако последние могут использоваться хозяйством лишь для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления его деятельности).
По общему правилу все имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, включая земельный участок, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, при этом владение и пользование участком члены хозяйства осуществляют сообща, а распоряжение им осуществляет глава хозяйства.
В законодательстве реализован так называемый принцип «не- дробимости» крестьянского (фермерского) хозяйства - при выходе одного из его членов, ни земельный участок, ни другие средства производства разделу не подлежат - вышедшему из хозяйства положена лишь денежная компенсация, соразмерная доле в праве общей собственности на имущество. В случае же прекращения деятельности хозяйства (в том числе в связи с выходом из него всех его членов) раздел его имущества осуществляется в соответствии с общими правилами ГК РФ.
Оборот земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств, отнесенных к категории сельскохозяйственного назначения, в отличие от иных видов земельных участков, принадлежащих гражданам, регулируется Законом об обороте сельхозземель. В случае банкротства хозяйства лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие смежными земельными участками, имеют преимущественное право приобретения его имущества, в том числе земельного участка.
Наибольшее же число земельных участков, используемых гражданами, - это участки для ведения личного подсобного хозяйства. Законодательство определяет эти хозяйства как форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство признается сельскохозяйственным товаропроизводителем. Ведение такого хозяйства осуществляется единолично или гражданином совместно с проживающими с ним членами его семьи.
Личные подсобные хозяйства используют два вида земельных участков. 1. Полевые участки, которые расположены вне границ населенных пунктов. Эти участки могут использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, на них запрещено возводить какие-либо здания и строения. 2. Приусадебные участки, которые расположены в границах населенных пунктов. На них наряду с производством сельскохозяйственной продукции можно возвести жилой дом и иные здания и строения.
Федеральным законодательством определено, что общая площадь земельных участков, используемых гражданином для ведения личного подсобного хозяйства, не может превышать 0,5 га, однако региональными законами этот размер может быть увеличен до 2,5 га.
Также земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами для ведения садоводства и огородничества. В правовом режиме соответствующих участков имеются различия.
Садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. На таком участке допускается возведение как жилого строения, так и хозяйственных строений и сооружений.
Огородный земельный участок предназначен для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. На таком участке допускается возведение только некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений.