В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего.

Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.

Как следовало из материалов дела, постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд исходил из следующего.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В силу абзаца первого пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Поэтому предъявление в данном случае встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Кроме того, суд указал, что при определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает , не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта.

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в " " (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку ().

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию ( , далее – Постановление № 10/22).

Суть спора

НАША СПРАВКА

Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил ().

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство () и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

• недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
• признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на , ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела ( , и ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " ", далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

ООО "Мега-сеть", будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО "Мега-сеть" обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Дела о самовольных постройках

Рассматривая споры о правах на недвижимое имущество, нельзя не остановиться на вопросе о легализации или, наоборот, о сносе самовольных построек. В настоящем издании мы изложим основные принципы рассмотрения дел данной категории.
Правоотношения, возникающие при возведении самовольной постройки, регулируются ст. 222 ГК РФ, согласно которой:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучение судебной практики применения настоящей статьи показало, что основными вопросами, исследуемыми судами при рассмотрении дел о сносе или о признании права собственности на самовольную постройку, являются: кто является истцами по данным искам; каков круг участников процесса; каков должен быть досудебный порядок разрешения спора о самовольной постройке; какие права на земельный участок должны принадлежать лицу, возведшему самовольную постройку; к каким постройкам применяется ст. 222 ГК РФ (капитальным, временным и т.п.); при каких условиях может быть признано право собственности на самовольную постройку и т.д.
Варианты решения этих вопросов судами мы и рассмотрим далее.
Начнем с вопроса о лицах, которые вправе обращаться в суд с исками о легализации самовольной постройки или о ее сносе, т.е. о том, кто является надлежащим истцом в споре о самовольной постройке, а также о том, какие лица должны участвовать в деле о самовольной постройке в качестве ответчиков и третьих лиц.
Хотя в ст. 222 ГК РФ лицо, которое вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, не указано, в данном случае следует обращаться к общему процессуальному правилу о том, что истцом по делу может являться заинтересованное лицо, чьи права, свободы или законные интересы были нарушены.
Самовольная постройка в первую очередь нарушает права собственника земельного участка, на котором она возведена.
Земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, может находиться как в частной, так и в государственной собственности. При определении органа, уполномоченного на распоряжение государственной собственностью, следует учитывать, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляет в соответствии с п. 13 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 22.06.2010)*(14) Росимущество в лице его территориальных управлений.
Если в ЕГРП отсутствуют сведения о правах собственности на земельный участок, то стороной в споре будет являться орган местного самоуправления, поскольку в соответствии с п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(15) (в ред. от 22.07.2010), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Истцом может являться собственник соседнего участка, если возведением самовольной постройки были нарушены его права собственности.
По искам о признании права собственности на самовольную постройку правообладатели сопредельных домовладений, земельных участков должны быть привлечены в качестве третьих лиц для выяснения их мнения по поводу возможности сохранения самовольной постройки, поскольку вынесенное судом решение о праве на такую постройку может повлиять на их права и законные интересы.
С требованием о сносе самовольной постройки вправе обратиться прокурор в защиту неопределенного круга лиц или в интересах недееспособного лица.
В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 21.12.2009)*(16) утратил силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, который допускал признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет предоставлен земельный участок под возведенным строением. Таким образом, с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку при условии предоставления земельного участка в будущем законом исключается, поэтому с требованием о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться только лицо, владеющее земельным участком на законном основании.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Следует также указать, что если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ, но вид его права не указывался или его невозможно было определить, то в силу положений п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" считается, что такой земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности. Государственная регистрация прав собственности на такие земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации. Принятия решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на рассматриваемую категорию земельных участков является:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
В указанном случае гражданин должен оформить права на земельный участок до подачи иска о признании права на самовольное строение.
На практике достаточно часто встречаются случаи, когда строение возведено лицом, не оформившим до момента своей смерти права на самовольную постройку. Его наследники не могут вступить в права наследования на такой объект, ввиду того, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Судебная практика по вопросу о том, могут ли наследники лица, которое возвело самовольную постройку, требовать признания за собой права собственности на нее, противоречива.
Имеются отрицательные решения судов, основанные на утратившем силу п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.04.1991 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. от 25.10.1996), которым судам было рекомендовано отказывать в удовлетворении требований наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения, так как в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Имеются и положительные решения соответствующего вопроса. Позиция судов в таком случае базируется на том, что возникшие правоотношения допускают процессуальное (универсальное) правопреемство.
Право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.
Указанная позиция отражена в ответе на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007: "В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
Также Верховный Суд РФ рекомендовал судам распространять на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на предоставленном ему земельном участке, нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ о возможности признания судом права собственности на указанную постройку.
Эта позиция отражена в ответе на вопрос 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005. Она сводится к тому, что исходя из положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
Следовательно, на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, распространяются положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым судом может быть признано право собственности на указанную постройку.
При отсутствии спора о праве, подведомственного суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.
При обращении в суд с требованием о сносе самовольной постройке необходимо с точностью определить, кто является надлежащим ответчиком.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Следовательно, для того чтобы возложить на лицо обязанность снести самовольную постройку или обязанность возместить материальные затраты, связанные с таким сносом, необходимо доказать, что данное лицо осуществило самовольное строительство, т.е. произвело действия по возведению постройки. Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является лицо, которое возвело самовольную постройку.
Если лицо приобрело здание или часть здания (помещения в здании), в котором было осуществлено самовольное строительство или к которому прежним собственником были самовольно достроены пристройки или иные капитальные строения, то суд, исходя из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ, не может возложить на такое лицо обязанность по сносу самовольной постройки. Приобретатель такой постройки не будет являться надлежащим ответчиком. Иск необходимо предъявлять к прежнему собственнику здания.
Приведем пример из судебной практики.
П.Б. обратился в суд с иском к брату П.В. о признании за ним права собственности на строения: гараж и сарай, расположенные на земельном участке при доме, указывая на то, что они были построены еще при жизни его отца (П.П.), являвшегося собственником участка и дома, с его согласия, наличные средства и для нужд истца.
П.В. исковые требования не признал и обратился к П.Б. со встречным иском о признании не принятого в эксплуатацию сарая, а также гаража имуществом отца.
П.Б. согласился с требованием брата только в части сарая.
Решением Коломенского городского суда от 02.03.2004 основной иск был удовлетворен: за П.Б. было признано право собственности на сарай и гараж встречный иск был удовлетворен частично: за П.П., умершим 10.06.1997, было признано право собственности на сарай.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.04.2004 решение суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе П.В. просил об отмене судебных постановлений по делу, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, доводы надзорной жалобы, президиум нашел судебные постановления подлежащими отмене.
Как было установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, спорные строения были возведены в период, когда собственником земельного участка и дома являлся отец сторон П.П., умерший 10.06.1997, наследниками к имуществу которого в равных долях являются П.Б. и П.В.
Согласно данным БТИ спорные строения относятся к надворным постройкам и примыкают непосредственно к оспариваемому жилому дому.
Истец П.Б. утверждал, что спорные строения были построены лично им, на личные средства и личным трудом, поэтому просил признать за ним право собственности на них.
Удовлетворяя указанные требования, суд согласился с доводами истца, оставив без внимания тот факт, что строительство указанных объектов было произведено на земельном участке, принадлежавшем отцу сторон П.П. Кто фактически пользовался этими постройками, суд не выяснил.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения претензий к застройщику о принадлежности права собственности. Такой иск может быть удовлетворен лишь в том случае, если имелась договоренность о создании общей собственности на дом и в этих целях члены семьи и родственники вкладывали свой труд и средства в строительство.
Сведений о том, имелась ли такая договоренность между истцом и его отцом, суду представлено не было.
Если указанные строения были возведены без согласия собственника участка П.П., то они могут рассматриваться как самовольно возведенные и в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ и право собственности на них может быть признано лишь за лицом, в собственности которого находится земельный участок. Признавать право собственности на постройку за лицом, не имеющем участок в собственности, суд был не вправе.
Принимая во внимание, что судебные постановления были вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, они не могут быть признаны законными (постановление президиума Московского областного суда от 28.09.2005 N 525 по делу N 44г-330/05).
У лица, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, есть два варианта выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, он вправе забрать строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки. Во-вторых, лицо, имеющее право на земельный участок, может признать с согласия лица, возведшего самовольную постройку, за собой право собственности на нее. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Следует предположить, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не будет согласно с размером компенсации, то суд должен будет принять решение о сносе самовольной постройки, поскольку законных оснований для лишения права собственности на строительные материалы и предоставления за них компенсации, нет.
В судебной практике существует неоднозначный подход к решению вопроса признания надлежащими истцами по рассматриваемой категории дел административных органов. Полагаем, что стоит согласиться с мнением, отраженным в решениях арбитражных судов в соответствии с которым у административных органов отсутствуют соответствующие полномочия на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки, если только права этого административного органа как владельца недвижимости не будут нарушены самовольной постройкой.
При рассмотрении дел о самовольных постройках к участию в деле должны привлекаться государственные органы, осуществляющие архитектурный и строительный надзор.
Еще один острый вопрос не раз вставал перед судами при разрешении проблемы привлечения лиц к участию в делах о сносе самовольных построек: нарушаются ли права лиц, проживающих по месту жительства в утраченных жилых помещениях, на месте которых возведена самовольная постройка или к жилым помещениям которых пристроена самовольная постройка? Должны ли они участвовать в деле о сносе самовольной постройки?
Приведем характерный пример решения этой проблемы судебной практикой.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 30.04.2008 исковые требования главы муниципального образования "город Ульяновск" о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства были удовлетворены. На С.Ф. была возложена обязанность осуществить за свой счет снос незавершенного строительством трехэтажного здания с подвалом и мансардой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 01.07.2008 данное решение Ленинского районного суда г. Ульяновска было оставлено без изменения. В надзорных жалобах С.Ф. и М.А. просили отменить судебные постановления, состоявшиеся по делу.
Дело было истребовано в Ульяновский областной суд.
Анализ материалов дела и принятых по нему судебных актов показал, что суды двух инстанций исследовали все фактические обстоятельства и материалы дела с достаточной полнотой, что позволило им прийти к выводу об обоснованности исковых требований о сносе самовольной постройки. Суд признал доказанным, что ответчик не имел права на выполнение строительных работ изначально, не получив соответствующую разрешительную документацию. С.Ф. не представил доказательств возведения постройки с соблюдением требований действующего законодательства. Поэтому вывод суда о том, что возведенный С.Ф. объект незавершенного строительства отвечает признакам самовольной постройки, является правильным.
Что касается доводов жалобы С.Ф. и М.А. о том, что обжалуемыми судебными актами были нарушены права на жилище М.А. и ее несовершеннолетних детей и что она не была привлечена к участию в деле, чем были нарушены нормы процессуального права, то их нельзя признать состоятельными.
Было установлено, что право собственности на соответствующий земельный участок было зарегистрировано за С.Ф. Постройка, по поводу которой возник спор, являлась не завершенным строительством объектом недвижимости. В строении не были выполнены работы по заполнению дверных проемов, внутренней отделке помещений, устройству внутренних инженерных сетей и др.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его права на владение и пользование указанным жилым помещением, не нарушает права гражданина на проживание в нем.
Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения материального и процессуального права, оснований для удовлетворения жалобы найдено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 383 ГПК РФ, суд определил о передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказать (определение судьи Ульяновского областного суда Г.Г. Трофимова от 21.08.2008).
Перейдем к вопросу о том, необходимо ли соблюдение досудебного порядка разрешения спора по делам о признании права собственности на самовольную постройку.
Ввиду того, что посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ), а ч. 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, при обращении в суд истец должен доказать факт нарушения своих прав.
Легализация самовольной постройки возможна во внесудебном порядке. Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться к органу местного самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от установленного порядка ведения строительства.
Поскольку лицо само допустило нарушение, для устранения которого оно должно (помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения самовольной постройки в существующем виде.
Если вопрос о сохранении самовольной постройки в существующем состоянии на ведомственном уровне не рассматривался и истцу не было отказано соответствующими ведомствами в удовлетворении его требований, его исковое заявление будет оставлено без движения по правилам ст. 136 ГПК РФ для устранения соответствующих недостатков с предложением истцу обратиться за разрешением вопросов о сохранения строения в существующем состоянии в ведомственные структуры в срок, установленный судом.
В случае если заявитель не выполнит в установленный (разумный) срок указания судьи, заявление возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, истцу необходимо четко сформулировать свои требования. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органы Росреестра весьма скрупулезно проверяют, чтобы в резолютивной части решения суда содержались все необходимые сведения об объекте: адрес (место нахождения) объекта недвижимости, его наименование и назначение (жилое, нежилое и т.п.), площадь, а если объект находится в общей долевой собственности - указывались доли в праве. Для того чтобы в решении суда были отражены все эти сведения об объекте, они должны содержаться в исковых требованиях о признании права собственности на самовольную постройку.
Продолжая исследовать вопрос о формулировании исковых требований по делам о самовольных постройках, следует упомянуть ответ Верховного Суда РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 07.06.2006, 14.06.2006 на вопрос N 35 о том, необходимо ли заявлять требование о выселении из самовольной постройки, если для лица, которое возвело самовольную постройку, она является местом жительства.
Верховный Суд РФ, исследуя данный вопрос, пришел к следующему выводу: "В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело ее, не может быть в ней зарегистрировано.
Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек нет.
Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении".
Закончив с рассмотрением вопроса о субъектах правоотношений, связанных с возведением самовольных построек, и процессуальных вопросов, перейдем к анализу их объекта - самовольной постройки.
Как указывалось выше, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Прежде чем рассматривать все основания для сноса самовольной постройки или, наоборот, для признания прав собственности на нее, приведем пример одного интересного судебного решения, которое содержит не отраженное в ст. 222 ГК РФ определение о том, какой объект можно отнести к самовольной постройке, а какой таковым не является, несмотря на то, что возведен с нарушением строительных норм и правил.
Г. обратился в суд с иском о сносе возведенного строения, ссылаясь на то, что ответчиками Д. и Д. Д. на принадлежащем им земельном участке вплотную к забору, разделяющему земельные участки сторон, было возведено строение высотой 9 м без соблюдения требований строительных норм и правил, предписывающих размещение хозяйственных построек на расстоянии не менее 1 м до границ соседнего участка. При возведении строения были нарушены также и иные градостроительные и строительные нормы и правила, отсутствует соответствующая проектно-разрешительная документация. По мнению истца, возведением указанной постройки нарушаются его охраняемые законом интересы, в том числе затеняется территория принадлежащего ему участка, нарушается его право на неприкосновенность частной жизни, поскольку окна строения выходят на его участок, создается угроза жизни и здоровью, так как материал стен - пеноблоки - имеет меньшую прочность, чем материал, предусмотренный проектом. Истец просил обязать ответчиков снести возведенное строение.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 22.05.2007 требования истца были удовлетворены. Суд обязал ответчиков снести возведенное строение за свой счет и своими средствами.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2007 решение суда в части удовлетворения иска Г. к Д.Д. было отменено и в указанной части в удовлетворении иска было отказано. В остальной части решение суда осталось без изменения.
В надзорной жалобе Д. просил отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Определением судьи Московского областного суда Т.А. Петровой от 07.04.2008 надзорная жалоба Д. вместе с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
Удовлетворяя иск о сносе строения, суд исходил из того, что согласно заключению экспертизы от 01.11.2006 N 1476 ответчик возвел постройку не из бетонных блоков, а из пеноблоков, что является отступлением от проекта и ведет к снижению прочности и долговечности стен. При этом водоотвод с участка крыши спорного строения направлен на земельный участок истца и ведет к подтоплению участка, что не соответствует п. 7.5 СНиП 30-0297, не допускающего организацию стока дождевой воды с крыш на соседний участок. Хозблок был размещен на расстоянии менее 1 м от границы соседнего участка, что является нарушением п. 2.2 СП 30-102-99, п. 5.3.4 и п. 2.1 СНиП 2.07.01-89*, примеч. 1, п. 2.12*. Отсутствием ремонтной зоны вдоль стен длиной 270, 590, и 700 см было нарушено условие п. 2.12 СНиП 2-07-01-89 "Градостроительство", предусматривающего обязательность обеспечения возможности доступа к стенам и фундаментам возведенного строения для проведения ремонтных, профилактических работ и поддержания здания в исправном состоянии.
Отвергая довод ответчиков о том, что забор был смещен на 1 м вглубь территории земельного участка, принадлежащего Д., с целью создания ремонтной зоны для обслуживания забора, суд, руководствуясь заключением экспертизы N 853/19Ф от 07.05.2007, указал, что забор был расположен на границе земельных участков. При этом расстояние от стены постройки до забора не соответствовало требованиям о размещении постройки на расстоянии не менее 1 м до забора.
При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 304 ГК РФ и п. 2 ст 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что допущенные ответчиками при возведении самовольной постройки нарушения являлись существенными, создавали угрозу безопасности жизни и здоровью истца и его семьи, нарушали права и охраняемые законом интересы истца, а поэтому удовлетворил заявленные истцом требования.
Однако данный вывод суда был сделан с нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следовало, что спорный хозблок был включен в состав строений жилого дома, принадлежавшего ответчице Д., и была осуществлена государственная регистрация права собственности на жилой дом с надворными постройками, включавшими в себя спорный хозблок.
В материалах дела был представлен технический паспорт на жилое строение с хозяйственными постройками, согласно которому на принадлежавших ответчице земельных участках находились жилой дом, а также хозблок высотой 9,4 м, расположенный на границе с участком истца.
Из материалов дела следовало, что Г. обратился в суд с иском о сносе спорного строения на основании ст. 222 ГК РФ до осуществления Д. государственной регистрации права на спорное строение.
Вместе с тем при наличии государственной регистрации права собственности объект не может быть признан самовольной постройкой, что вытекает из смысла ст. 222 ГК РФ.
Однако в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ указанное обстоятельство судом на обсуждение не выносилось, исковые требования судом не уточнялись.
При этом требования об устранении нарушений права собственности, которые не связаны с лишением владения, основанные на положениях ст. 304 ГК РФ, Г. не предъявлялись.
При указанных обстоятельствах суд, основывая решение на положениях ст. 304 ГК РФ, вышел за пределы заявленных истцом требований, что являлось нарушением ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Кроме того, негаторный иск может быть удовлетворен лишь при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности у истца, а также факта нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика и продолжающимися на момент предъявления иска. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер. При этом истец также должен представить доказательства, что иных способов устранения препятствий, кроме указанных им в заявлении, не существует.
Между тем в надзорной жалобе Д. указывала, что права истца могли быть восстановлены и без сноса всего строения.
Допущенные судом и оставленные без внимания судебной коллегией существенные нарушения норм процессуального права в силу ст. 387 ГПК РФ являлись основанием для отмены судебных постановлений в части удовлетворения требований Г. к Д. о сносе возведенного строения и направления дела в указанной части на новое рассмотрение (постановление президиума Московского областного суда от 07.05.2008 N 333).
Первым обстоятельством, имеющим юридическое значение по делам о сносе или легализации самовольной постройки и подлежащим обязательному исследованию по делам данной категории, является наличие права на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в ЕГРП, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о госрегистрации либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22.11.2006)*(17), свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"*(18).
В отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок суд обязан будет признать постройку самовольной и подлежащей сносу.
И. обратился в суд с иском к администрации г. Ульяновска, управлению Росреестра по Ульяновской области о признании отказа в узаконении самовольно возведенного жилого дома незаконным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. И. мотивировал свои требования тем, что в 1973 г. спорное жилое строение было приобретено его матерью З.К. у Н.Е. по расписке за 4500 руб. Н.Е. жилой дом был возведен без разрешительной документации на самовольно захваченном земельном участке площадью 625,1 кв. м. После смерти матери И. со своей семьей остался проживать в спорном домовладении. Ответчиками в удовлетворении его заявлений об узаконении спорного домовладения и регистрации права собственности на него ему было отказано. И. полагал, что приобрел право собственности на спорное домовладение, поскольку его мать осуществляла владение указанным недвижимым имуществом добросовестно, не принимала никаких мер, направленных на сокрытие факта владения имуществом от третьих лиц, добросовестно исполняла обязанности, лежащие на ней, как на владельце жилого дома по уплате установленных законом обязательных налогов и сборов и других платежей. В течение всего периода владения домом никто не оспаривал ее право владения и пользования этим имуществом. И. просил удовлетворить его требования, так как получить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество он мог только на основании решения суда о признании за ним права собственности на это имущество.
Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 01.09.2008 в удовлетворении иска было отказано. В кассационной жалобе И. просил отменить это решение, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав П., судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела было видно, что индивидуальный жилой дом с пристройками и принадлежностями, общей площадью 64,77 кв. м, являлся самовольно возведенным строением. В техническом паспорте домовладения отсутствовали сведения о регистрации данного объекта и его правообладателях.
Согласно сообщениям Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области земельно-правовые документы И. на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, не выдавались. Сведений о том, что когда-либо орган местного самоуправления выносил решение о закреплении за жилым строением земельного участка, суду также представлено не было.
Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что самовольное строительство представляет собой правонарушение (нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство). Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Согласно названной норме права постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ст. 218 ГК РФ для возникновения права собственности на новую вещь такая вещь должна быть изготовлена или создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов.
В данном случае земельный участок, на котором осуществлено строительство жилого дома, не принадлежит И. ни на каком вещном праве.
В соответствии с земельным законодательством земельные участки могут быть переданы в собственность бесплатно, если: 1) земельные участки с расположенными на них жилыми домами были приобретены гражданами в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"); 2) земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В подобном случае гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (ст. 9.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Истцом не оспаривалось, что спорный земельный участок был самовольно захваченным. Документов о выделении спорного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в материалы дела представлено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с пристройками и принадлежностями и самовольно захваченный земельный участок при домовладении не имелось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14.10.2008).
Если лицо, возведшее самовольную постройку, не является владельцем земельного участка, то юридически значимым обстоятельством, подлежащим обязательному установлению, является наличие разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
Бабушкинская КЭЧ района обратилась в суд с иском к П., Б. о приведении жилого помещения (квартиры), занимаемого ответчиками на основании договора социального найма, в прежнее состояние.
В ходе планового осмотра данного жилого дома комиссией было установлено, что ответчиками была самовольно произведена перепланировка занимаемого ими жилого помещения: в капитальной стене кухни оконный проем был преобразован в дверной, со стороны кухни и снаружи была пристроена лоджия. Перепланировка ответчиками была произведена самовольно, в КЭЧ не было представлено документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ, в том числе соответствующего разрешения на перепланировку, акта приемочной комиссии, не были внесены изменения в технический паспорт на жилое помещение.
Ответчики не согласились с исковыми требованиями, заявленными Бабушкинской КЭЧ, и заявили встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Пояснили, что в 2005 г. к занимаемой ими квартире была пристроена лоджия на основании разрешения начальника домоуправления Т., по их заявлению от 03.06.2005. 12.04.2007 П. обратилась с заявлением к генеральному директору управляющей организации ООО "Адамат" Н. с заявлением о предоставлении разрешения узаконить возведенную лоджию, о чем на ее заявлении была проставлена резолюция Н. "оформить документы". 04.05.2007 П. обратилась с письменным заявлением к начальнику КЭЧ о получении разрешения с последующим оформлением документов на лоджию, однако в удовлетворении просьбы П. было отказано. Истцы по встречному иску указали, что возведенная ими из кирпича на фундаменте пристройка к квартире в виде лоджии не нарушала прав и законных интересов других граждан, не грозила обвалом, за ними могло быть признано право собственности на эту пристройку с внесением изменений в технический паспорт жилого помещения.
Суд своим решением удовлетворил исковые требования Бабушкинской КЭЧ, обязал ответчиков демонтировать наружные стены пристройки, восстановить оконный проем. В удовлетворении встречного иска суд отказал. В кассационной жалобе П. и Б. просили решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиками была возведена пристройка к жилому дому, которая нарушала права соседей по дому.
Вывод суда о нарушении прав соседей возведением пристройки являлся необоснованным, так как, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил существенные обстоятельства, необходимые для разрешения спора. Суд не учел, что в данном случае имело место возведение пристройки с внешней стороны квартиры, на земельном участке, поэтому, разрешая спор, суду необходимо было руководствоваться ст. 222 ГК РФ.
Суду необходимо было установить, кому принадлежала земля, на которой была возведена пристройка, возражал ли собственник земли против возведения пристройки. Суду необходимо было привлечь к участию в деле собственника земли, на которой была возведена пристройка, и представителя Управления архитектуры для дачи необходимого заключения.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В данном случае суд первой инстанции не установил все обстоятельства, имевшие значение для правильного разрешения спора.
Поэтому судебная коллегия не могла признать решение суда законным и обоснованным, оно подлежит отмене по изложенным основаниям.
При новом рассмотрении дела суду необходимо было учесть изложенное, установить по делу все юридически значимые обстоятельства и дать им надлежащую правовую оценку (определение Московского областного суда от 05.02.2008 по делу N 33-7169).
Даже если лицо, которое возвело самовольную постройку, подтвердит свое право на земельный участок, это еще не свидетельствует о законности постройки на земельном участке, если этот участок предоставлялся не для целей строительства недвижимости. Поэтому следующим юридически значимым обстоятельством является соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Строительство недвижимого имущества, осуществляемое на земельном участке, не отведенном для этих целей, является самовольным.
А. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке, мотивируя требование тем, что распоряжением главы администрации Караваненского сельсовета от 25.12.2002 N 17 дом был принят в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности он не может, так как им не было получено разрешение на строительство.
Администрация муниципального образования "Лиманский район" обратилась в суд со встречным иском к А. о сносе самовольно построенного жилого дома, указав, что он построен на землях сельскохозяйственного назначения, на которых строительство жилых домов запрещено законом.
Решением Лиманского районного суда Астраханской области от 28.05.2008 за А. право собственности на данный жилой дом было признано, а в удовлетворении встречного иска администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки отказано.
В кассационный жалобе глава администрации муниципального образования "Лиманский район" поставил вопрос об отмене решения суда, поскольку признание права собственности на самовольно возведенный дом на землях сельскохозяйственного назначения было произведено с нарушением ст. 78, 79 ЗК РФ.
Заслушав представителя администрации муниципального образования "Лиманский район" У., поддержавшую доводы жалобы А., его представителя адвоката Р., считавших доводы жалобы необоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия сочла необходимым решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права.
Удовлетворяя иск А. о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом построен на арендованном земельном участке, введен в эксплуатацию в 2002 г., отклонений от противопожарных, санитарных и строительных норм не имел.
Однако судебная коллегия не смогла согласиться с таким решением суда.
Из материалов дела следовало, что дом был построен на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения. Данный земельный участок был предоставлен администрацией муниципального образования "Лиманский район" А. на основании договора аренды от 23.08.2007 N 236 для производства сельскохозяйственной продукции.
В силу ст. 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, поименованных в п. 1 данной нормы. Между тем А. в орган местного самоуправления с заявлением о переводе земельного участка в другую категорию земель не обращался.
Фактически самовольные действия А. по строительству дома на землях сельскохозяйственного назначения привели к изменению целевого назначения земельного участка и являются формой перевода земельного участка в иную категорию с нарушением процедуры, установленной указанным выше Законом. Однако в соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" основным принципом в соответствии с этим нормами является сохранение целевого использования земель сельхозназначения.
Довод А. о том, что предполагаемый к узаконению жилой дом, предназначался для работников, занятых сельскохозяйственными работами, не имел юридического значения, поскольку он не мог быть признан зданием, строением, сооружением, используемым для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
С учетом изложенного решение районного суда нельзя было признать законным и обоснованным.
При изложенных обстоятельствах и поскольку фактические обстоятельства, имевшие значение для дела, были установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имевшихся в деле доказательств, но судом были неправильно применены нормы материального права, кассационная коллегия сочла необходимым решение отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение, которым в иске А. о признании право собственности на жилой дом отказать, а встречный иск администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки удовлетворить на основании абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ (определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 02.07.2008).
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе и судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом удовлетворено быть не может. Иное противоречило бы требованиям ст. 8 ЗК РФ.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Другим обстоятельством, требующим установления судом и непосредственно влияющим на исход дела о судьбе самовольной постройки, является наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации или разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Необходимо помнить, что существует перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. Он установлен п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. В соответствии с законодательством субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные перечни таких объектов.
Разрешение на строительство не требуется в случаях:
строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
иных, если в соответствии с Градостроительным кодексом получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51).
Наличие проектной документации, а тем более разрешения на строительство, облегчает для истца судебный процесс. При отсутствии возражений с другой стороны, к примеру, если разрешение на строительство выдано на один объект, а фактически построен другой, по делу не придется проводить судебную строительную или иную экспертизу.
Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В этом случае суд исследует другие юридически значимые обстоятельства соблюдения лицом, осуществившим самовольную постройку, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В рамках выяснения данного обстоятельства суду необходимо представить доказательства для ответа на следующие пять вопросов:
1) какие характеристики имеет самовольная постройка (площадь, назначение, этажность и т.п.). Для этого истец в рамках рассмотрения дела в суде должен представить соответствующие документальные доказательства, позволяющие с точностью идентифицировать спорную постройку, ее технические и строительные характеристики, а также подтвердить, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества. В свою очередь, суд, применяя ст. 222 ГК РФ, должен установить, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом;
2) как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;
3) в чем выразились нарушения строительных и иных обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома;
4) соблюдены ли необходимые требования земельного законодательства, охраны окружающей природной среды, экологические, противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила.
Прокурор Зеленоградского района Калининградской области (в защиту интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц) и территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области обратились в суд с иском к ООО "Е-Т" о признании одноэтажного здания для предприятия торговли, общественного питания "К. у м." самовольной постройкой и обязании ответчика снести данное здание за счет собственных средств.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного 21.02.2003 между Национальным парком (НП) "Курская коса" и ООО "Е.-Т." последнему был предоставлен земельный участок особо охраняемой природной территории площадью 0,6 га в лесничестве "З.Д." для использования в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. 15.09.2003 площадь земельного участка, предоставленного ООО "Е.-Т.", была увеличена (обществу был предоставлен земельный участок площадью 0,84 га). В ходе проведенной прокуратурой проверки было установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке ООО "Е.-Т." последний возвел одноэтажное деревянное здание, отделанное декоративной плиткой, для предприятия торговли, общественного питания "К. у м.", построенное на фундаменте. При этом не были соблюдены требования градостроительного, природоохранного законодательства и законодательства об экологической экспертизе. Так, обществом не было получено разрешение на строительство данного кафе; у общества отсутствовали проектная документация на здание - кафе, государственное экологическое заключение по рабочему проекту здания - кафе. В связи с тем, что ответчиком были допущены нарушения действующего законодательства, не было получено согласований и заключений соответствующих органов на строительство спорного объекта, истцы сочли, что, возведя самовольно данное кафе и самовольно введя его в эксплуатацию, ответчик поставил под угрозу жизнь и здоровье людей, которые работали в кафе и посещали его.
Представители ООО "Е.-Т.", действовавшие по доверенностям, с заявленными требованиями не согласились, считая их не обоснованными. Они пояснили, что общество по просьбе администрации национального парка построило переезд через авандюну*(19), смотровую площадку, спасательную станцию, пешеходный переход через авандюну. После строительства данных объектов они были переданы в собственность Национального парка. Строительство кафе было ими согласовано с администрацией Национального парка. Данное кафе являлось временной постройкой, на которую никакой разрешительной и проектной документации не требовалось. Ответчики в удовлетворении заявленных требований просили отказать, поскольку ими не было допущено нарушений законодательства.
Выслушав стороны, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд счел, что заявленные требования подлежали удовлетворению по следующим основаниям.
Судом было установлено, что 21.02.2003 г. между НП "Куршская коса" и ООО "Е.-Т." был заключен договор аренды земельного участка для использования его в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. Срок действия договора - с 16.05.2003 по 16.05.2027. Данный договор содержал сведения о том, что на предоставляемом земельном участке объекты недвижимости отсутствовали.
06.06.2005 ООО "Е.-Т." обратилось в администрацию НП "Куршская коса" с просьбой разрешить разместить летнее кафе на территории НП с правом обслуживания посетителей на открытой площадке на предоставленном в аренду земельном участке. На соответствующем письме была резолюция директора НП Т.Г.Н. "Не возражаю в установке временного сооружения".
Постановлением Совета Министров РСФСР от 06.11.1987 N 423 на территории Калининградской области был создан Национальный парк "Куршская коса".
Согласно Положению о ГУ "Национальный парк "Куршская коса", утвержденному руководителем Департамента охраны окружающей среды и экологической безопасности Министерства природных ресурсов РФ 31.01.2001, Национальный парк "Куршская коса" являлся природоохранным, эколого-просветительским и научно-исследовательским учреждением, территория которого имела природную, историко-эстетическую и рекреационную ценность и была предназначена для использования в природоохранных, просветительских, научных, культурных целях и для регулируемого туризма.
Как следовало из представленного суду договора аренды земельного участка ООО "Е.-Т.", в долгосрочную аренду был предоставлен на территории Национального парка земельный участок особо охраняемой природной территории в лесничестве "З.Д.".
В соответствии с п. 31 Положения о ГУ "Национальный парк "Куршская коса" на территории Национального парка устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом местных природных, историко-культурных, хозяйственных и иных особенностей. При этом выделялись следующие функциональные зоны: заповедная зона, особо охраняемая зона, рекреационная зона и зона хозяйственного назначения.
Несмотря на то что в договоре аренды земельного участка не было указаний на то, в какой функциональной зоне находился арендуемый ответчиком земельный участок, договор содержал особое условие (п. 1.1), в соответствии с которым для данного участка допускалась проектная единовременная рекреационная нагрузка в количестве 15 человек.
При этом, исходя из характеристик вышеуказанных функциональных зон и местоположения арендуемого земельного участка в лесничестве "З.Д.", данный земельный участок относился к особо охраняемой зоне, которая была призвана сохранить разнообразие природно-территориальных комплексов Куршской косы, места обитания редких видов животных и растений, оградить наиболее уязвимые комплексы от чрезмерной рекреации. Особо охраняемая зона исполняет также роль буфера заповедной зоны. В пределах особо охраняемой зоны запрещалась хозяйственная деятельность и обеспечивались условия для сохранения природных комплексов и объектов. Разрешается строго регулируемое посещение, ограниченное экскурсионное посещение по специально оборудованным маршрутам.
Проведенными 12.09.2007 и 18.01.2008 проверками было установлено, что на арендуемом ответчиком участке им было возведено деревянное одноэтажное строение - кафе, отделанное декоративной плиткой; была оборудована и уложена плитами площадка перед зданием кафе; уложены плиточные дорожки; установлены беседки; уложена плитами подъездная дорога к кафе; оборудована стоянка легкового автотранспорта. Здание было возведено на бетонном фундаменте, на территории арендованного участка находились водозаборная скважина, туалет.
Условиями договора аренды земельного участка (п. 3.2.1) предусматривалось, что новое строительство объектов недвижимости на арендуемой территории могло осуществляться по предварительному согласованию с "Арендодателем" в соответствии с проектной документацией, прошедшей экологическую экспертизу, при наличии разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданное областной инспекцией государственного архитектурного строительного надзора РФ по Калининградской области, на основании дополнительного договора с "Арендодателем" о порядке и условиях производства планируемых работ.
Никакой проектной, разрешительной документации на строительство здания "К. у м." ответчиками суду представлено не было.
В опровержение заявленных требований ответчик ссылался на то, что спорный объект являлся не объектом капитального строительства, а временной постройкой и представлял собой летнее кафе, выстроенное из оцилиндрованного дерева, покрытое крышей из металлочерепицы.
С данными доводами суд согласиться не мог, поскольку сами ответчики пояснили, что к временному сооружению, как они называли кафе, была сооружена пристройка, возведенная из кирпича, которая уже является капитальной пристройкой.
При этом ответчики не представили суду доказательств (заключений архитектурных, строительных органов) того, что спорный объект являлся сборным, временным, который можно собрать и переставить в другое место.
Кроме того, несмотря на то, что условия договора аренды указывали на допустимую единовременную рекреационную нагрузку арендуемого земельного участка в количестве 15 человек, само кафе имеет 50 посадочных мест, 16 посадочных мест у барной стойки, количество работников кафе составляет семь человек. Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании и представители ответчика, а также это подтверждалось санитарно-эпидемиологическим заключением.
В соответствии с абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" одним из основных принципов охраны окружающей среды являлась обязательность проведения государственной экологической экспертизы проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан.
С 01.01.2007 данная норма закона существует в следующей редакции: обязательность проведения в соответствии с законодательством РФ проверки проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, на соответствие требованиям технических регламентов в области охраны окружающей среды.
Согласно ст. 33 вышеназванного Закона в редакции, действующей с 01.01.2007, экологическая экспертиза проводится в целях установления соответствия документов и (или) документации, обосновывающих планируемую хозяйственную и иную деятельность требованиям в области охраны окружающей среды.
Учитывая обстоятельства дела, исходя из требований действующих норм природоохранного законодательства, суд счел, что возведенное ООО "Е.-Т." здание являлось самовольной постройкой и подлежало сносу, поскольку было возведено без какой-либо проектной документации; разрешения на его строительство получено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил иск прокурора Зеленоградского района Калининградской области и территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области удовлетворить, признать спорное здание самовольной постройкой и обязать ООО "Е.-Т." снести его за счет собственных средств (решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03.04.2008 по делу N 2-231/08).
Не во всех случаях строительство в природоохранной зоне влечет снос строения. В этой связи представляет интерес решение Пермского районного суда Пермской области.
К. обратился в Пермский районный суд Пермской области с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, обязании зарегистрировать право собственности, указывая, что дом был построен на месте ранее приобретенного им по договору купли-продажи, право собственности на старый дом было зарегистрировано в 2002 г., старый дом пришел в негодность и в 2004 г. вновь возведенный дом был принят в эксплуатацию, земельный участок передан ему в аренду для строительства жилого дома. ГУ ФРС отказало в регистрации права собственности, поскольку земельный участок был расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта "Усть-Качка". Пункт 3 Положения об округах санитарной и горно-строительной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 45, устанавливает, что на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что дом построен на месте старого, который был идентичным по влиянию на окружающую среду, право собственности на старый дом было зарегистрировано за истцом, централизованные системы водоснабжения и канализации в месте строительства дома (с. Усть-Качка) отсутствуют, требования вышеуказанного Положения должно распространяться на вновь осваиваемые местности (решение Пермского районного суда Пермской области по делу N 577/04);
5) являются ли отступления существенными.
Постройка признается самовольной, если градостроительные и строительные нарушения являются существенными. Понятие существенности нарушений в ст. 222 ГК РФ не раскрывается. Представляется, что существенными могут являться такие отступления от строительных и градостроительных норм и правил, в результате которых нарушаются права и интересы других лиц, возникает угроза для жизни и здоровья граждан.
Для разъяснения всех вышеперечисленных вопросов требуются специальные познания в различных областях науки и техники, в связи с чем по делам данной категории необходимо проводить соответствующую судебную экспертизу.
Кроме того, в качестве доказательств соответствия строений градостроительным и строительным нормам и правилам могут представляться справки и заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, в частности, заключения органов архитектуры и градостроительства о том, что объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.
Последним юридически значимым обстоятельством, подлежащим исследованию судом, является соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Исходя из общего принципа возложения на стороны бремени доказывания, наличие нарушений должна доказывать та сторона, чьи права и законные интересы были нарушены возведением самовольной постройки.
Несмотря на это, полагаем, что при назначении экспертизы по делу следует ставить перед экспертами вопрос о том, нарушаются ли чьи-либо права возведенной постройкой. Конечно, вопрос следует формулировать с учетом познаний эксперта в определенной области (например, нарушаются ли права на земельный участок смежных землепользователей).

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, отсутствие единообразия в правоприменении.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законодатель с 01 сентября 2006 года исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, вступившими в силу с 01 сентября 2006 года, можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно хотя бы одного из этих признаков:

• постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
• либо без получения необходимых разрешений;
• либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая положения пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.
Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нормами, установленными Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Документы, которые следует прилагать истцу при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие вещные права на земельный участок.
• Доказательства выдачи разрешения на строительство.
• Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.
• Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
• Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
• Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.
• Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.

Обстоятельства, которые необходимо выяснять суду, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом:

• наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
• соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
• наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
• разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
• соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Кроме этого следует выяснять обстоятельства, подтверждающие возведение застройщиком объекта за счет собственных финансовых средств.
Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может подтверждаться так же государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Республики Бурятия по делам о признании права собственности на самовольную постройку показал, что суд не привлекает Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показывает, что суды, разрешая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При принятии такого решения суды исходят из того, что при удовлетворении исковых требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости. Поэтому они исходят из того, что привлечение Управления Федеральной регистрационной службы к участию в деле является обоснованным, целесообразным, независимо от того, что у регистрирующего органа отсутствуют притязания относительно объекта.
Кроме того, независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.
Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечивает возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.

Требования, которые должен соблюдать застройщик объекта.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона "О техническом регулировании" следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.
Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.
То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:

• строительных,
• охраны окружающей природной среды,
• экологических,
• санитарно-гигиенических,
• противопожарных,
• и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Статьями 51-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проведение строительного контроля, государственного строительного надзора.
Компетентными органами в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам.
Так, согласно подпункту 3.1 пункта 3 Постановления Администрации г.Улан-Удэ № 46 от 04 февраля 2009 года «Об утверждении Положения и структуры МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, функции:… обследования объектов и выдачи заключения о соответствии строительным нормам и правилам самовольно возведенных зданий и сооружений…
Не может служить безусловным основанием к отказу в иске, о признании права собственности на самовольную постройку, отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Когда объект возведен застройщиком самостоятельно (хозспособом), он обязан представить в подтверждение этого следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочное задание, проектную документацию на строительство объекта, лицензии на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об оплате и др.
При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектную документацию на строительство объекта.
Самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного населенного пункта и находиться в пределах установленных красных линий.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Оформление резолютивной части решения.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби (пункт 1 статьи 18 Федерального закона № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При рассмотрении дел данной категории следует помнить, что к самовольной постройке не применяются нормы о приобретательной давности.

Председатель коллегии
по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений Муравьева Е.Г.

В опрос о сносе самовольных построек, пожалуй, наиболее болезненный для их собственников и владельцев. Ведь зачастую строительство и реконструкция начинаются в отсутствие необходимых разрешений. И проблема не только в нежелании застройщиков обращаться к уполномоченным органам. Существуют и иные причины. Одна из них - длительность и громоздкость процедуры получения разрешений. В Москве, например, только на подготовительном этапе нужны согласования примерно от 80 структур. В Подмосковье их еще больше. Лишь подготовительный этап занимает минимум 3-4 года (столько времени уходит в среднем на формирование земельного участка). Иногда самовольное строительство начинается с негласного разрешения чиновников или владельцев земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже если такое содействие и оказывается, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, начиная работы в отсутствие разрешительной документации на строительство, чаще всего сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время. Он, как правило, рассчитывает в процессе строительства или по его завершении оформить документы или, в крайнем случае, через суд .

9 декабря 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка») и проинформировал арбитражные суды о рекомендациях, которых нижестоящим судам следует придерживаться при рассмотрении схожих дел.

О сносе самостроя

Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива.

Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными. Такие решения противоречат Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства.

Пример 1

Свернуть Показать

Глава муниципального образования своим решением предписал производственному кооперативу снести здание ангара в установленный срок. В решении также указывалось, что при неисполнении этого распоряжения в добровольном порядке постройка подлежит сносу силами специализированного муниципального предприятия с последующим взысканием расходов с кооператива.

Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного распоряжения.

Вторая и третья судебные инстанции удовлетворили это заявление. Суды указали, что, приняв распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности кооператива (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности). Но федеральное законодательство не предоставляет такого права административным органам.

Апелляционная инстанция отметила, что право собственности на самовольную постройку может признаваться судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, не сможет через суд требовать признания права собственности на свой самострой.

Роль прокурора

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Согласно Закону о прокуратуре при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших. Кроме того, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрел два случая из арбитражной практики, в которых прокуроры выступили инициаторами сноса самовольно возведенных объектов недвижимости.

Пример 2

Свернуть Показать

Прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало . Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой.

Суд апелляционной инстанции подтвердил право прокурора на такой иск и рассмотрел дело по существу.

Пример 3

Свернуть Показать

В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества.

Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки , но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.

Государственный строительный надзор

Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обращаться с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка подлежит сносу на основании решения суда.

Пункты 1 и 2 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предусматривают, что государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом такого надзора является проверка соответствия работ требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам может устанавливаться факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства. А это обстоятельство является одним из оснований отнесения постройки к самовольной.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора. Градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения ЧС природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию терактам.

Орган, осуществляющий строительный надзор, должен иметь право на предъявление в публичных интересах судебного иска о сносе самовольной постройки. Таково мнение ВАС РФ. Он в качестве примера привел дело о сносе принадлежащего акционерному обществу здания магазина как самовольной постройки. Истцом как раз выступил орган, осуществляющий строительный надзор, указавший суду, что строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, истец представил доказательства, что акционерное общество, получившее отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и несмотря на неоднократные предупреждения, использует опасное строение для торговли.

Незаконное разрешение на строительство: последствия

Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию достройки как самовольной. Но если при создании постройки существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка подлежит сносу.

Эту рекомендацию Президиум ВАС РФ проиллюстрировал судебным актом, в котором был решен вопрос о необходимости сноса здания автомойки. Ее индивидуальный предприниматель возвел на арендованном им земельном участке, прилегающем к аэродрому.

Причем разрешение на строительство бизнесмен получал с соблюдением необходимых процедур в органе, осуществляющем строительный надзор. Но впоследствии это разрешение признано недействительным, т.к. оно противоречило положениям Воздушного кодекса РФ, установившим запрет на размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования. По общему правилу такое строительство должно согласовываться с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством.

Как было установлено при рассмотрении дела, предприниматель предпринял все необходимые действия для получения разрешения на строительство и мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства автомойки уполномоченный орган учел требования законодательства, в т.ч. Воздушного кодекса. Суд в решении о сносе здания автомойки одновременно указал бизнесмену на его право обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в т.ч. расходов по строительству и сносу здания.

Госрегистрация права собственности ничего не гарантирует

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не основание для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Как правило, одним из самых вожделенных для владельцев самостроя документов является Свидетельство о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства не защищает самовольную постройку от сноса по решению суда.

Это происходит, например, если здание возведено на земельном участке, принадлежащем третьему лицу и в отсутствие его согласия. Если собственник земли не хочет мириться с наличием чужого объекта на своей земле, незавидно положение владельца такой постройки, особенно если тот не обладал и не обладает каким-либо правом на занятый постройкой земельный участок. Такое здание во всех случаях признается самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на такое здание не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки. Дело в том, что сама по себе госрегистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе такой постройки, одновременно устанавливает и отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Копия соответствующего судебного решения/постановления направляется в регистрирующий орган для внесения в ЕГРП соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

К вопросу о сроках исковой давности

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком.

Как не печально для владельцев самостроя, но ВАС РФ признал правильным вышеприведенный вывод нижестоящих судов, сделанный при рассмотрении иска землевладельца - индивидуального предпринимателя, который добился вынесения решения о сносе построек, возведенных ООО. Предприниматель указал суду, что не давал согласия на строительство. Доказательств обратного ООО-ответчик не представило.

Доводы ответчика о том, что пропущен трехлетний срок исковой давности (строительство было завершено более 5 лет назад) и на этом основании следует отказать предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции отклонил, сославшись на ст. 304 и 305 ГК РФ, согласно которым собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

В Обзоре практики ВАС РФ подчеркнул, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, арбитражным судам следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. К такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В другом примере муниципальному образованию отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе здания склада в связи с пропуском срока исковой давности.

Требование о сносе обосновывалось тем, что склад возведен ООО на муниципальном земельном участке без согласия уполномоченного представителя собственника и является самовольной постройкой.

ООО в возражениях на иск указало арбитражному суду, что ранее муниципальное образование обращалось в суд с другим иском (об истребовании земельного участка из владения ООО (ст. 301 ГК РФ), но в этом иске было отказано из-за истечения срока исковой давности. В такой ситуации ООО считало, что у муниципального образования нет интереса в сносе склада, и указало, что срок исковой давности по требованию, указанному во втором иске, истек.

Отказывая в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, суд учел доводы ООО и указал, что по смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку муниципальное образование, считающее себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении первого иска (), либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Предъявление такого иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. В таких ситуациях установленные ГК РФ правила об исковой давности не применяются.

Пример 4

Свернуть Показать

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной им с существенным нарушением строительных норм и правил. Предприниматель заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Однако суд удовлетворил иск.

Пример 5

Свернуть Показать

В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина. Его бизнесмен возвел на своем земельном участке, не получив разрешения на строительство.

Как отметили судьи, само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчик представил доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ. В материалах этого дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска орган гостройнадзора получил от предпринимателя письмо с просьбой ввести спорный объект в эксплуатацию. В иске было отказано.

Апелляционная инстанция оставила это решение суда первой инстанции в силе. Суд второй инстанции отметил, что «… нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки».

Признание права собственноcти на самовольную постройку

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 3). Это норма - исключение из общего правила о том, что права собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

ВАС РФ признал верной практику арбитражных судов, которой не признается право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В качестве иллюстрации в Обзоре приведена ситуация, когда арбитражный суд отказал компании в признании права собственности на созданное с нарушениями строительных норм и правил здание кафе, которому грозило обрушение. Суд не внял доводам владельца здания о том, что недостатки являются устранимыми и что ее сохранение не влияет на права третьих лиц, а также что допущенные при строительстве нарушения в принципе не исключают сохранения объекта и признания на него права собственности.

Если собственник земельного участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

В силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.

ВАС РФ указал, что с признанием судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, возникает право требовать возмещения всех или части расходов на создание постройки. Предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Пример 6

Свернуть Показать

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку. Здание магазина кооператив возвел на участке предпринимателя без его согласия. Кооператив предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.

Поскольку постройка возводилась с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и законных интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Удовлетворяя встречный иск, суд взыскал с предпринимателя в пользу кооператива часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд снизил размер требований, заявленных кооперативом, и при определении суммы возмещения исходил не только из действительно понесенных кооперативом расходов, но и сопоставил эти расходы с рыночной стоимостью объекта.

Установив право суда определять размер компенсации, законодатель защитил интересы сторон спора. В рассмотренном выше случае кооператив представил документы, свидетельствующие о довольно высоких расходах, якобы понесенных им при строительстве магазина. Если бы суд при определении размера возмещения не сопоставил подтвержденные расходы с рыночной стоимостью здания и удовлетворил встречный иск в полном объеме, интересы предпринимателя оказались бы ущемлены. В других случаях рыночная стоимость объекта самовольного строительства может оказаться в разы выше суммы, затраченной на его создание.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер.

Эта рекомендация ВАС РФ нижестоящим судам фактически сводит на «нет» чаяния недобросовестных владельцев на легализацию недвижимости, которую они возвели или реконструировали в отсутствие специальных разрешений и не принимали должных усилий для их получения. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать.

Пример 7

Свернуть Показать

АО, собственник земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, пристроило к зданию дополнительное помещение. В дальнейшем оно использовалось под кафе. Реконструкция проводилась в отсутствие разрешений. Государственная регистрация права собственности на нелегально реконструированный объект оказалась невозможной, и АО обратилось с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на объект.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Он установил, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности АО, и принял доказательства последнего о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности.

Однако апелляционная инстанция оказалась не столь благодушной и посчитала невозможным удовлетворение иска, т.к. это не соответствовало положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ. Суд второй инстанции обратил внимание на содержание в т.ч. искового заявления. В нем АО сообщило, что за получением разрешения на реконструкцию оно вообще не обращалось. Как было установлено при рассмотрении дела, общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство ни до начала реконструкции объекта, ни во время проведения работ. Кроме того, настораживало следующее обстоятельство: АО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности сразу же после завершения реконструкции.

В Обзоре практики ВАС РФ привел еще одно дело, когда ООО, создателю самовольной постройки, отказали в признании на нее права собственности. Произошло это несмотря на то, что истец представил суду доказательства своего обращения за разрешением на строительство и о получении отказа на эту просьбу. Суд установил, что причиной данного отказа стало отсутствие необходимой документации, которая должна прилагаться к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Такое пренебрежение требованиями законодательства свидетельствовало о недобросовестном поведении лица, создавшего самовольную постройку. В иске было отказано.

Итак, успешное разрешение тяжбы о признании права собственности на объект самовольного строительства теперь напрямую зависит от действий застройщиков на самых ранних этапах, еще до начала строительства и в процессе создания нового объекта. Следует не только формально обращаться в уполномоченные органы за разрешениями на строительство, реконструкцию, но и делать это надлежащим образом, по возможности не сильно отклоняясь от установленных сроков.

Однако для владельцев самостроя, при создании которого не были получены необходимые разрешения, не все так фатально, как может показаться на основании предыдущих примеров. Высшая судебная инстанция, например, в том же Обзоре одобрила сложившуюся арбитражную практику, согласно которой заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий.

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у лица права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности. Разумеется, в этом случае, как и в остальных, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Пример 8

Свернуть Показать

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой (жилой дом) как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

История приобретения и создания постройки давняя. Еще в 1988 г. этот будущий предприниматель купил жилой дом. Впоследствии гражданин получил статус ИП и использовал дом исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли). Дом был возведен продавцом в 1984 г. на предоставленном ему для строительства земельном участке. Проектная документация тогда не утверждалась, необходимые разрешения на строительство продавцу не выдавались.

Попытки госрегистрации права собственности предпринимателя на строение не увенчались успехом. Регистрирующий орган мотивировал свой отказ тем, что постройка является самовольной, т.к. создавалась без получения необходимых разрешений.

В итоговом решении по делу суд требование ИП удовлетворил. Суд учел следующее:

• здание являлось самовольной постройкой лишь по формальному основанию: при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство;
• постройка расположена на земельном участке ИП;
• объект создавался с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил;
• органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания;
• постройка не может быть снесена в принудительном порядке, т.к. на требование о ее сносе распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ;
• в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество;
• постройка поступила во владение ИП на основании договора купли-продажи;
• не представлено доказательств того, что ИП знал об отсутствии разрешений на возведение постройки;
• владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет.

Сноски

Свернуть Показать