Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:
Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.
На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.
Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.
Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.
Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.
Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.
Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.
3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.
Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.
После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.
4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.
Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:
От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.
5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.
Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.
По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.
Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:
Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .
В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.
Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.
Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).
Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.
Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).
«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).
Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.
6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.
В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.
Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.
7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.
В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.
Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
В настоящее время в российском законодательстве определилась тенденция по расширению и детализации норм земельного права в сфере предоставления участков для целей строительства. Такая тенденция наметилась в связи с увеличением объемов и масштабов строительства.
Законодательство, которое действовало ранее, было крайне несистематизированным и не могло в полной мере урегулировать данный вопрос. Однако, в последнее время наметились тенденции по детализации земельного законодательства, проработке проблемных земельных вопросов. Ранее действовавшие нормативные акты в данной сфере носили фрагментарный характер, имелось множество пробелов. Многие проблемные вопросы субъекты РФ регулировали самостоятельно, что привело к разрозненной практике применения федерального законодательства в разных субъектах Российской Федерации по многим вопросам, в том числе и в сфере предоставления земель под строительство. В этой связи большой теоретический и практический интерес представляет рассмотрение правовых вопросов предоставления земельных участков для строительства.
Актуальность данной темы также подтверждает тот факт, что сегодня выделяется значительный объем инвестиций в сфере строительства, что увеличило потребность заказчиков в земельных участках, территория которых не застроена, для возведения различных объектов, в том числе жилых, административных, промышленных и иных. Во многих случаях предоставления и оформления земельных участков под строительство происходит средствами торгов, которые осуществляет государственный заказчик. государственный заказчик земельный участок
К основным функциям государственного заказчика принято относить: функцию регулирования соотношений спроса и предложений; функцию распределения ресурсов; функцию обеспечения притока инвестиций; функцию контроля над исполнением заказа.
Отметим что, земельный участок рассматривается в качестве недвижимого имущества, правовой режим которого определяется нормами земельного права. Земельный участок, который находится на территории населенных пунктов, обладает особым статусом, так как в отношении него действуют нормы земельного, градостроительного, гражданского и иных отраслей права.
Застраивая земельные участки, не менее важной проблемой является проблема рационального использования земельных участков, на основе учета значимости земель как природного объекта, соблюдая при этом экологические принципы и нормы.
Кроме того, на актуальность темы указывает активность строительного рынка. В частности, в России сейчас активно проводится программа «Доступное жилье». Так в I полугодии 2016г. было закончено строительство ряда жилых домов в Российской Федерации, введено в эксплуатацию 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн. кв. метров, что составило 90% от общего числа квартир, запланированного к застройке жилья за 2016 г. При этом необходимо указать на проблематичность оформления земель для многоквартирного строительства, так как такой участок, по сути, является неделимым.
Еще одной существенной проблемой в рамках избранной автором темы выпускной квалификационной работы является проблема оформления земельного участка тогда, когда в застройке участвуют сразу несколько организаций, а инвесторами зачастую выступают частные лица.
Изучению различных аспектов оформления земельных участков посвящено значительное число работ. Так, данную проблему изучали Ю.А. Алисова, С.А. Боголюбов, Ю.В. Васильчук, Х.К. Ибрагимов, Ф.К. Ибрагимов, И.Н. Сегаев и другие.
Правовые проблемы оформления земельных участков под строительство освещались в работах следующих ученых: М.М. Гасанов, В.В. Гречко, Э.А. Гряда, Е.А. Евдокимова, К.Ф. Ижова, Ю.Н. Кириченко и другие.
Работы указанных авторов, несомненно, внесли весомый вклад в науку, осветив основные аспекты оформления земельных участков под строительство. Однако, несмотря на значительное число работ, посвященных данной теме, вопрос пока что изучен не в полном объеме, а выводы многих ученых вызывают немало дискуссий, что обуславливает актуальность темы работы.
Цель работы заключается в уяснении проблем оформления земельных участков под строительство, особенностей и проблем оформления, а также, насколько это представится возможным, в предложении путей решения выявленных проблем. В соответствии с этим определены следующие задачи работы:
Изучить действующее российское законодательство в сфере оформления земельных участков под строительство.
Проанализировать разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, касающимся оформления земельных участков под строительство (постановления Пленума).
Исследовать ранее написанные работы по вопросам оформления земельных участков под строительство и сделать на их основе выводы и выдвинуть предложения относительно совершенствования законодательства в данной сфере.
Выявить проблемы оформления земельных участков под строительство.
Предложить пути решения выявленных проблем.
Объект исследования являются общественные отношения в области оформления земельного участка на строительство в целях реализации функций государственного заказчика.
Предмет исследования составляет система правовых норм, теоретические источники и судебная практика регламентирующая формы и способы оформления земельного участка на строительство в целях реализации функций государственного заказчка в условиях российского законодательства.
Методологической основой исследования являются следующие методы:
теоретический анализ литературы по проблеме исследования; анализ действующего законодательства в области земельного права и государственного заказа на строительство; сравнительно-правовой; статистический; описание; прогнозирование; обобщение.
Эмпирическая база исследования включает в себя судебную практику и статистические данные об оформлении земельных участков под строительство в Российской Федерации в рассматриваемой сфере.
В работе использованы данные глобальной сети Интернет, а именно статьи, содержащие исторические, социологические, аналитические и иные данные, последние новости, хроника событий, эксклюзивные интервью.
Структура ВКР обусловлена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, а также приложения.
С учетом характера и специфики темы, а также степени разработанности затрагиваемых в ней проблем, построена и структура работы, которая, в соответствии с предъявляемыми требованиями, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, который, в свою очередь, представлен нормативно-правовыми актами и научной литературой.
Работа прошла апробацию в установленном порядке во время прохождения преддипломной практики в КГКУ «Управление капитального строительства».
1. Правовое положение государственного заказчика
1.1 Понятие и признаки государственного заказчика
Современное законодательство не дает четкого понятия «заказчика». Поэтому при работе с государственным заказчиком необходимо учитывать все юридические тонкости.
Более менее не размытая формулировка присутствует в Федеральном законе «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ (действующая редакция, 2016). Он хотя бы лишает юристов возможности свободно трактовать понятие «государственного заказчика»:
Государственный заказчик - государственный орган (в том числе орган государственной власти), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», орган управления государственным внебюджетным фондом либо государственное казенное учреждение, действующие от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, уполномоченные принимать бюджетные обязательства в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и осуществляющие закупки;
Теперь попробуем описать признаки государственного заказчика. Так как закон не дает четкого понятия «государственного заказчика», а лишь перечисляет какие именно структуры относятся к данной категории, будем рассматривать какие признаки предписывает им закон. Ранее озвучивалось, что к государственным заказчиком следует считать: государственные органы (в том числе органы государственной власти), государственные корпорации по «Росатом» и «Роскосмос», органы управления государственным внебюджетным фондом либо государственные казенные учреждения, муниципальные органы или муниципальное казенное учреждение, бюджетные учреждения.
Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 06.10.1999 № 184-ФЗ (действующая редакция, 2016) регламентирует:
Систему органов государственной власти субъекта Российской Федерации составляют: законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации; высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации; иные органы государственной власти субъекта Российской Федерации, образуемые в соответствии с конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации.
Конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации может быть установлена должность высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.
Процитирую пункт 1. Статьи 2 Федерального закона от 01.12.2007 № 317-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом»: Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», наделенная полномочиями от имени Российской Федерации осуществлять государственное управление использованием атомной энергии в соответствии с главой IV Федерального закона от 21 ноября 1995 года № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии», государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, а также нормативно-правовое регулирование в области использования атомной энергии.
«Бюджетный кодекс Российской Федерации» от 31.07.1998 № 145-ФЗ (ред. от 30.11.2016) в статье 161 «Особенности правового положения казенных учреждений» гласит:
Казенное учреждение находится в ведении органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
К государственным заказчиками в части предоставления земельных участков под застройку относятся федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения, которые утверждены Правительством Российской Федерации для реализации федеральных целевых программ.
Чтобы получить статус государственного заказчика на предоставление земельного участка под строительство организации-заявителю необходимо оформить проект бюджетных заявок для получения финансирования государственной инвестиционной программы. Таким образом, Федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и иные организации смогут получить статус госзаказчика по строительству и предоставлению земельных участков под строительство после утверждения Перечня государственных целевых строительных программ, определения объемов их бюджетного финансирования которое, планируют на определенный период, а также из средств государственного внебюджетного фонда.
Отметим, что государственный заказчик имеет право на передачу своих функций специализированным организациям, которые имеют высокую квалификацию в части реализации поставленной задачи.
К таким организациям могут относиться:
Заказчики городского заказа;
Заказчики-застройщики (физические и юридические лица);
Дирекции строящегося предприятия;
Специализированные инжиниринговые (инженерно-консультационные) и др. управленческие фирмы.
Однако все вышесказанное не дает прямого ответа на целый ряд практических и теоретических вопросов. Суть первого из них заключается в том, что на практике договоры от имени государства подписывают те или иные органы власти или должностные лица. Каким же образом должны быть разграничены полномочия между государством как таковым и его органами при заключении государственного контракта, чтобы обеспечить эффективность использования такового правового института, как государственный контракт?
Помимо этого, необходимо определить место в системе государственных закупок такого субъекта, как государственный заказчик. Имеются ли различия в правовом статусе государственного заказчика и правовом статусе стороны государственного контракта?
Вопрос о правовом статусе государственного заказчика как стороны государственного контракта применительно к отдельным видам договоров, обеспечивающих государственные нужды, уже неоднократно обсуждался современными учеными. Его рассматривали: П.А. Виноградова, М.В. Шмелева, Д.Ю. Борисов и др.
До принятия Закона о размещении заказов круг субъектов права, выступавших в роли государственного заказчика, был достаточно широк. Помимо органов государственной власти, в их число входили:
Казенные предприятия;
Государственные учреждения;
Коммерческие и некоммерческие организации.
Таким образом, законодатель предпринял попытку более четко определить круг субъектов, способных выступать в роли государственных заказчиков. Однако по-прежнему нерешенным остается важный вопрос о том, кто же на самом деле является стороной государственного контракта: государство, государственные органы или государственный заказчик?
Рассмотрим сначала соотношение таких понятий, как государство и государственный орган, применительно к заключению государственного контракта.
Анализ ситуации в современной России представляется целесообразным начать с рассмотрения действующих нормативных актов, определяющих правовой статус государственных органов.
Анализируя законодательство на любом уровне, можно выделить две ситуации. Так чаще нормативно-правовой акт, определяющий статус того или иного государственного органа, не содержит указаний на то, является данный орган власти юридическим лицом или нет. Однако существуют акты прямо устанавливающие, что какой-либо орган управления является юридическим лицом. На федеральном уровне п. 17 Положения об Администрации Президента Российской Федерации гласит: «Администрация является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, наименованием «Администрация Президента Российской Федерации», расчетные и текущие счета в банках и других кредитных организациях» . Такую же ситуацию мы наблюдаем в Постановление Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В пункте 11 части III есть норма, регламентирующая, что «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца, а также счета, открываемые в соответствии с законодательством Российской Федерации» . Федеральные министерства и ведомства, образуя свои структурные подразделения, также зачастую наделяют их статусом юридического лица.
Мы склоняемся к необходимости возврата к пониманию государства как юридического лица, то есть к отрицанию самостоятельной юридической личности органов публично правовых образований. Такого же мнения придерживаются исследователи разного уровня, встречаются и публикации в поддержку теории самостоятельной гражданской правосубъектности органов государства. И. В. Колесников, например, считает, что:
1. Государство заключает государственный контракт, выступая при этом в виде своей частноправовой сущности - фиска.
2. Организации, основанные на государственной собственности и являющиеся распорядителями бюджетных средств, не могут являться стороной государственного контракта в силу наличия у них самостоятельной юридической личности.
3. Исключив из круга государственных заказчиков организации - распорядители бюджетных средств и государственные органы, мы сталкиваемся с ситуацией, когда введение понятия «государственный заказчик» не является необходимым. Круг лиц, охватываемый данным термином, сужается до одного-единственного субъекта - фиск.
Таким образом, понятия и признаки государственного заказчика в современном законодательстве определены не четко, что может сыграть в пользу нечистых на руку чиновников, ввести в заблуждение юристов при возникновении прецедентов, связанных с оформлением контрактов на государственные заказы.
1.2 Функции, права и обязанности государственного заказчика
Государственный заказчик выполняет ряд функций и задач. Так, например, формируя государственный заказ, то есть необходимость определить перечень товаров, работ, услуг, основные сроки. Кроме того, размещение государственного заказа связано с оформлением контракта.
Размещая госзаказ, государственный заказчик выполняет также следующие функции:
1. Функция регулирования соотношения между спросом и предложением на строительную продукцию. Данная функция распространяется на все строительные услуги и виды строительной деятельности, в которой заинтересовано государство и госзаказчик. Тем самым стимулируется спрос на строительство на земельных участках. Кроме того, осуществляется стимулирование рыночных предложений в данной сфере.
2. Участие в регулировании градостроительных процессов. Данная функция является прерогативой органов государственного управления, в том числе в субъектах, и реализуется за счет создания строительных проектов.
3. Функция распределения ресурсов. Основная масса объектов строится и финансируется за счет средств федерального бюджета. При выполнении данной функции также реализуются функции бюджетного маркетинга.
4. Функция поддержки инновационных процессов в строительстве. СГЗ является широким полигоном для реализации данной функции, так как строительство объектов зачастую невозможно без привлечения сил и средств крупных строительных организаций.
5. Функция воздействия на конъюнктуру рынка. Государственный заказчик, реализуя возложенные на него функции, косвенно участвует в регулировании рыночных процессов за счет активизации спроса на отдельные виды услуг, в том числе и строительных.
6. Функция обеспечения притока инвестиций. Реализация функций государственных заказчиков в сфере строительства, как правило, происходит за счет агрегирования инвестиций, которые поступают из различных источников.
7. Функция стабилизации рынка крупных строительных корпораций. ГСЗ создает выгодные условия для реализации строительной продукции, что стимулирует поток инвестиций в данную сферу.
Государственный заказчик, размещая государственный заказ, ставит перед собой задачу стимулирования деятельности строительных организаций, рыночных отношений, оказания помощи и поддержки предпринимателям.
Государственный заказчик осуществляет следующие мероприятия:
Выступает с обращениями в местные органы власти - заявляет ходатайства о предоставлении земельного участка (для строительства, реконструкции, реставрации объекта);
Участвует в оформлении акта отвода земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ;
Участвует в принятии на свой баланс всех находящихся на предоставленном земельном участке строений и сооружений, обеспечивает их снос, эксплуатацию или ремонт.
Участвует в оформлении документов по отводу земельного участка для строительства объекта и по отводу мест для помещения туда излишнего грунта, строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта;
Участвует в оформлении документов на право владения (аренды) зданиями (помещениями), сооружениями при реконструкции и капитальном ремонте;
Участвует в получении разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:
а) производство работ в местах, где находятся воздушные линии электропередач, линии связи, в полосе отвода железных дорог, местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке, существующих транспортных магистралей, очистных сооружений;
б) участие в пользовании в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников на основании проекта строительства, если у госзаказчика такие условия отсутствуют;
в) в вырубке леса и пересадке деревьев, а в необходимых случаях передаче лесорубочных билетов.
Государственный заказчик должен переселить граждан, которые проживают в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Такие граждане имеют право на возмещение стоимости земельного участка, строений, находящихся на нем и подлежащих сносу, а также стоимость плодово-ягодных насаждений, расположенных на участке.
Участвует в проверке расчетов остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерности включения их в сметную документацию на строительство;
Участвует в оформлении и передаче в установленном порядке подрядным организациям в согласованные с ними сроки документации об отводе земельных участков под строительство и разрешении эксплуатационных организаций на производство работ;
Участвует в создании геодезической разбивочной основы для строительства;
Участвует в регистрации должностных лиц, которые осуществляют технический надзор за строительством и получают разрешения на производство строительно-монтажных работ в госорганах России.
Задача заказчика - заключение с проектной организацией, которая выиграла конкурс, договора о разработке проектной документации на строительство (реконструкцию, расширение) объектов городского заказа, при этом заказчик руководствуется действующими нормами права. Он организует разработку и утверждение проектной документации.
Заказчик согласовывает с исполнителем календарный план работ, а в последующем контролирует ход работ, контролирует сроки исполнения договора, решает вопрос об использовании земельных участков, контролируя и участвуя в оформлении и согласовании документов по заказу экологически чистого грунта, вывоза грунта, который не пригоден для вторичного использования, строительных отходов, завоза недостающего грунта с карьеров и отвода земельного участка под временное складирование грунта.
Заказчик имеет ряд прав:
1. На основании распорядительных документов субъекта он может передать часть своих функций по договору другим юридическим лицам, которые обладают соответствующими лицензиями;
2. Право на осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполняемых работ, сроками их выполнения, качеством материалов, используемых при строительстве и правильностью их расчета, при этом вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика не допускается;
3. Право привлечения компетентных специалистов и организации как экспертов и консультантов в целях проверки состояния реализации проекта городского заказа;
4. Право приостановления в установленном порядке производства работ, если они осуществляются с отступлением от проектов, строительных нормативов, технических нормативов, иных требований, которые устанавливаются договором;
5. Согласование проектной документации с подрядчиками в установленном порядке;
6. Право требования от подрядчиков по обоснованию предлагаемых ими величин цены работ (разработка проектной документации, выполнение строительно-монтажных и других работ);
7. Право требования от подрядчиков, если они выполняют работы, отступая от заданий и условий контракта, чтобы они безвозмездно устранили недостатки работ, соразмерно уменьшили установленную за работу цену, возместили свои расходы на устранение недостатков, но все эти условия должны быть оговорены в договоре;
8. Право расторжения или изменение в установленном порядке по своей инициативе договоров с подрядчиками;
9. Право требования от подрядчиков возместить убытки, причиненные изменениями или расторжениями договоров, если обоснованием для этого послужило существенное нарушение договора с подрядчиком;
10. Право получения части сэкономленных средств, если при этом не ухудшается реализация проекта.
Госзаказчик также несет ответственность за свою деятельность в сфере строительства, а именно:
1. ответственность по договору:
Он должен выполнить все обязательства по реализации объекта городского заказа в целом;
Должен принять и оплатить объект;
Несет ответственность за целевое использование средств, которые были выделены ему городским инвестором;
Несет ответственность по обязательствам по срокам ввода объектов или отдельных этапов;
2. возмещает подрядчику расходы, которые тот понес в связи с тем, что заказчик изменил проект по обстоятельствам, которые не зависели от подрядчика;
3. на основании договора возмещает инвестору и подрядчикам убытки, в том числе упущенную выгоду, которые связаны с тем, что были прекращены или нарушены обязательства по контракту. Изменение контракта возможно на основании соглашения сторон, если сам текст не предусматривает иное;
Споры, которые возникаю между заказчиком и подрядчиками в случае заключения, изменения, расторжения и выполнения контрактов, направленных на реализацию объектов городского заказа, а также в случае возмещения понесенных убытков, рассматриваются порядке, установленном законодательством РФ.
Сегодня активно развивается предпринимательство в сфере строительства, что можно проследить на примере графика 1(в приложении).
Особо актуальным становятся госзаказы в сфере жилищного строительства. Данная ситуация обусловлена тем, что сегодня имеется большое количестве аварийного и ветхого жилья, в котором проживают люди, и которых необходимо перевести в нормальные условия проживания (График 2 в приложении).
На примере графика 3 и 4 (в приложении) можно проследить динамику госзаказов в сфере жилищного строительства. Очевидно, что данная сфера особенно актуальна сегодня, так как активно расширяется рынок жилищного строительства. За период с 1992 г. по 2015 г. наблюдается значительный скачок в увеличении строительства жилых домов, ввода их в эксплуатацию.
2. Порядок предоставления и оформления земельного участка на строительство
2.1 Порядок предоставления земельных участков на строительство
Земельные участки под строительство предоставляются на основании генерального плана, под которым понимается специальный градостроительный документ. Он определяет основные условия формирования среды жизнедеятельности, направленность границ развития территорий городского и сельского поселений, зоны территорий, их подразделение, развитие сфер инженерии, транспорта, социальных инфраструктур, определение градостроительных требований в сфере сохранения объектов, имеющих особое историческое и культурное значение, а также в сфере сохранения особо охраняемых территорий, соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических стандартов.
При предоставлении земельных участков под строительство необходимо руководствоваться рядом принципов:
1. судьба земельных участков прочно связана с объектами, которые на ней находятся и неразрывно с ним связана;
2. принципом платности использования земель;
3. все земли делятся по целевому назначению, исходя из чего, определяется принадлежность каждого земельного участка к той или иной категории земель на основании требований, которые установлены законодательством РФ.
На основании ЗК РФ земельные участки, как делимые, так и неделимые, выступают в качестве объекта земельных отношений, представляя собой часть поверхности земли, границы которой описываются и удостоверяются в установленном порядке. При этом необходимо отметить равность доступа граждан и юридических лиц по отношению к земельным участкам и приобретению их в собственность.
Основной проблемой формирования инвестиционных программ в сфере строительства является ограниченность количества земельных участков для строительства, причем такая проблема наблюдается как в городах, так и в сельских поселениях.
Подготавливая проект по строительству, застройщики должны решить массу проблем в сфере оформления прав на недвижимый участок.
Как правило, у земельного участка имеется либо собственник, либо арендатор по договору аренды на долгосрочный период. Кроме того, земельные участки не по всем критериям могут подходить застройщикам, например, необходимо освобождать их от лесных насаждений. При этом действия по очищению участка увеличивают стоимость работ, производимых на участке, примерно на 15 % .
Данная ситуация часто осложняет задачу с подбором участка для постройки определенных объектов, например, жилых домов. Проблемой также является и отвод земельного участка, что является основной проблемой эффективного формирования инвестиционных программ федеральных, региональных и муниципальных уровней.
Основная роль при выборе земельных участков, а также их отводе, принадлежит Генеральным планам, которые определяют систему градостроительства на территории конкретных населенных пунктов.
Ориентиром системы градорегулирования ранее была разработка проектов под конкретное финансирование объектов, перечень которых определялся государством. Сегодня же определяющими также являются экономические, правовые условия, вопросы инвестирования.
Так, Градостроительный кодекс предусматривает ряд градостроительных требований к земельным участкам, вопросам их функционального использования, в том числе и в сфере строительства.
Правила по землепользованию и застройке устанавливают градостроительный регламент на каждой территориальной зоне индивидуально, исходя из особенностей, которые определяют ее расположение и развитие, а также возможности сочетания земель различных категорий.
Градостроительный регламент также определяет правовой режим земельных участков - то есть земель, и всех тех объектов, которые на них находятся, в том числе и объекты строительства.
Основные федеральные законодательные акты, регламентирующие земельные отношения в России, это:
Конституция Российской Федерации (принята 12.12.93, действующая редакция);
Земельный кодекс Российской Федерации (№ 136-ФЗ от 25.10.2001);
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федеральный закон от 21. 12. 2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
Когда земельные участки предоставляются для строительства, то необходимо учитывать следующие основания:
Без предварительного согласования мест размещения объектов;
С предварительным согласованием мест размещения объектов.
Подробно охарактеризуем первый случай. Земельные участки для жилищного строительства из земель, которые находились в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться по праву собственности или аренды без согласования места размещения объекта строительства. Данная ситуация возможна исключительно при проведении торгов, конкурсов, аукционов на основании ст. 38 ЗК РФ.
Предоставление земельного участка для строительства в указанном порядке осуществляется по следующему алгоритму:
1) проводятся работы, направленные на формирование земельного участка, а именно:
Готовиться проект, определяющий границы земельного участка на местности;
Определяется разрешенное использование земельного участка;
Определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к данным сетям;
Принимается решение о проведении торгов (конкурса, аукциона) или решение о предоставлении земельных участков без проведения указанных мероприятий;
Публикуются сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или сообщения о том, что принимаются заявления о предоставлении земельных участков без проведения указанных мероприятий.
2) проводится государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса;
3) проводятся торги (конкурсы, аукционы), направленные на продажу земельного участка или продажу права на заключение договора аренды земельного участка или предоставляется земельный участок в аренду без проведения торгов (конкурса, аукциона), при этом необходимо, чтобы поступило заявление гражданина или юридического лица, которые заинтересованы в предоставлении земельных участков.
Передача земельных участков без проведения указанных мероприятий возможна в тех случаях, когда была осуществлена предварительная и заблаговременная публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в тех случаях, когда поступила только одна заявка;
4) подписывается протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или подписывается договор аренды земельного участка, если земельный участок предоставляется без проведения каких-либо мероприятий.
Проводя конкурсы по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки, органы местного самоуправления могут предъявлять к участникам конкурса особые требования.
Аукцион возможен в тех случаях, когда от участников не требуется, чтобы они выполняли какие-либо особые условия, кроме целевого использования земель.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, а также имеют информацию об обременениях и ограничениях по использованию земельного участка.
Второй случай характеризуется следующим набором алгоритмов:
1. осуществление выбора земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании по месту размещения объекта;
2. проведение работ, направленных на формирование земельного участка;
3. произведение постановки на государственный кадастровый учет земельного участка;
4. принятие решения по предоставлению земельных участков для строительства.
В первом и втором случае составляется протокол о результатах торгов, что и является основанием для:
Заключения договора купли-продажи;
Государственной регистрации права собственности на земельный участок, полученный в торгах;
Заключение договора аренды с его последующей государственной регистрацией при передаче земельного участка в аренду.
Граждане или юридические лица обладают правом на выбор земельного участка для строительства. Порядок такого выбора также определен ЗК РФ.
Так, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина, юридического лица, либо в случае обращения исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка. Такой выбор производится на основании документации, а именно требуется:
Документация государственного земельного кадастра;
Документы землеустройства, которые составляются на основе соблюдения экологических норм, градостроительных норм, а также иных норм, регулирующих условия использования соответствующей территории, ее недр, определяющие все возможные варианты размещения объекта на участке и проведения процедур согласования в установленном порядке.
Результатом выбора становится акт о выборе земельного участка для строительства. В необходимых случаях документально устанавливаются санитарно-защитная, охранная зона, согласовывается место размещения объекта, данное согласование является основанием для его последующего строительства и действует в течение 3 лет.
Кроме того, к данному акту прилагается утвержденный органом местного самоуправления проект границ, который составляется для каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Особые правила действуют в случае предоставления земельного участка для строительства в границах уже застроенной территории. Так в 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , который содержал положения о вложении инвестиций, об обязательствах инвесторов в сфере планировки зданий, по расселению граждан, выкупу квартир, в сфере снова аварийных жилых домов на застроенных территориях.
Однако применять данный правовой институт возможно лишь при наличии градостроительных регламентов, которые содержат правила землепользования и застройки.
Так, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, не предоставленный в пользование или во владение ни гражданам, ни юридическим лицам, может быть предоставлен для строительства в рамках застроенной территории, если в отношении нее принимается решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым должен быть заключен договор о развитии застроенной территории.
Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который уполномочен распоряжаться вышеуказанными участками земли, утвердив документы, которые содержат планировку по застройке территории, определяют также условия подключения данных объектов к различным сетям, устанавливают плату за подключение, после чего принимается решение о предоставлении данного земельного участка.
Понятие развития застроенных территорий нигде в законодательстве не оговорено, и осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ в тех границах, который определен земельному участку, планируется его структура или структура его частей.
При этом понятие «развитие территорий» следует понимать как перечень следующих действий, которые осуществляются на основании договора о развитии территорий:
Действия по подготовке и утверждению проекта планировки застроенной территории;
Действия по принятию решений, касающихся развития территорий органами местного самоуправления;
Действия по принятию решений органами местного самоуправления и выкупу жилых помещений, которые изымаются на основании такого решения, признаны аварийными, подлежат сносу, действия по выкупу земель, на которых расположены многоквартирные дома, участков с застроенной территорией, если в отношении указанных земельных участков принимается решение о развитии.
Действия по предоставлению в границах застроенных территорий, которые подлежат развитию, земельных участков целях строительства тем лицам, которые заключают договор о развитии территорий, без проведения торгов, основываясь на нормах земельного законодательства, в отношении которых принимается решение о развитии, такие земли должны находиться в государственной или муниципальной собственности, если ранее данный земельный участок не был предоставлен другим лицам;
Действия по созданию (строительству) либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность тех жилых помещений, которые благоустроены, и готовы для предоставления гражданам.
Порядок формирования участков подчиняется нормам земельного права, хотя косвенное влияние, как мы указывали раньше, оказывает также гражданское, жилищное, градостроительное законодательство.
При оформлении права на земельный участок также происходит его оценка. При этом оценка разных земель различается. Например, городские земли по статусу отличаются от иных земель, поэтому их сложнее оценивать по сравнению с другими природными ресурсами.
Стоимость земель при оформлении определяется на основании федерального закона об оценочной деятельности.
Так, кадастровая стоимость земельных участков определяется на основе проведения государственной кадастровой оценки земель, порядок которой установлен Правительством РФ.
Определяя рыночную стоимость участка, кадастровая стоимость устанавливается исходя из процента от рыночной стоимости.
На сегодняшний день система предоставления земельных участков для инвестиционных проектов недостаточно эффективна. Для того, что она стала более эффективной, необходимо следующее:
Совершенствовать систему ведения государственного земельного кадастра;
Проводить массовую оценку земель для налогообложения и других целей;
Установить единый порядок управления федеральными землями;
Определить порядок установления (восстановления) границы административно-территориального образования;
Разработать концепцию законопроекта о землях городов и иных поселений, так как они обладают особым статусом ввиду особого местонахождения. Данные документы, на наш взгляд, должны быть разработаны на федеральном уровне.
2.2 Порядок оформления земельных участков на строительство
Владеть, пользоваться и распоряжаться землей и другими природными ресурсами можно в той степени, в какой это допускается действующим законодательством (ст. 129 ГК РФ). На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат:
Право собственности,
Право хозяйственного ведения,
Право оперативного управления,
Право пожизненного наследуемого владения,
Право постоянного пользования,
Ипотека,
Сервитуты,
А также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Согласно ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Подобная норма есть и в ст. 16 ЗК РФ: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Пункт 3 ст. 214 ГК РФ гласит, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, т.е. от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 17 ЗК РФ определяет основания возникновения права федеральной собственности на землю. В федеральной собственности находятся земельные участки:
Которые признаны таковыми федеральными законами;
Право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
Которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Право собственности на земельные участки возникает у РФ с того момента, как осуществлялась госрегистрация права собственности на конкретный земельный участок. Основание регистрации - право собственности на земельный участок, возникает при разграничении права на собственность, а также по судебному решению.
В земельных правоотношениях государство выступает не только в качестве собственника, но и в качестве органа публичной власти. Именно в качестве последнего у государства реализуются полномочия по контролю в сфере правоотношений по обороту участков земель, так же в сфере соблюдения участниками правоотношений правил по обороту, которые установлены уполномоченными государственными органами.
Особенности государственной регистрации земель предусмотрены действующими правовыми нормами при осуществлении раздела, объединения, перераспределения участков земель, выдела из земельных участков.
В качестве обязательного приложения к документации, которая необходима для государственной регистрации прав на земельный участок относятся такие документы, как кадастровый план земельного участка.
К заявлению должен прилагаться правоустанавливающий документ на земельный участок, который, впрочем, не требуется, если право собственности на такой земельный участок было зарегистрировано ранее. Тогда не нужно и предоставление кадастрового паспорта.
Государственная регистрация прав собственности юридических лиц на участок земли осуществляется даже тогда, когда сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.
Интерес также представляют проблемы предоставления земельных участков для строительства на территории республики Крым.
В понимании смысла ст. 13 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» . В связи с противоречием украинского и Российского законодательства возникла проблема с оформлением участков под реализацию функций государственного заказчика. В частности, встал вопрос у тех, кто работал по госзаказу Украины.
Следовательно, украинское законодательство, которое ранее действовало на территории Крыма, имело определенную схожесть в данной сфере относительно предоставления земельных участков. Ведение государственного кадастра объектов недвижимости осуществлялось на основании гл. 34 разд. 5 ЗКУ. В п. 3 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а ст. 4 определяет перечень прав, подлежащих государственной регистрации, в том числе в сфере застройки земельных участков.
С того момента, как Крымская Республика вошла в состав РФ, использование норм украинского законодательства не представляется возможным, однако и в отечественном законодательстве данная ниша правоотношений оказалась неурегулированной. С одной стороны, возможно использование Украинского реестра и Украинского кадастра. Однако по сути это юридический нонсенс, так как в отечественное законодательство, по сути, включаются нормы другого государства, что несколько абсурдно. С одной стороны, будут соблюдены права собственников недвижимости на территории Крыма, с другой стороны - будет нарушено действующее российское законодательство.
Также хочу пояснить, что я проходила преддипломную практику в КГКУ «Управление капитального строительства» в период с 22 февраля 2016 г. по 11 марта 2016 г. Данная практика позволила мне познакомиться с работой указанного учреждения. КГКУ «УКС» выполняет функции заказчика - застройщика, занимается выбором площадок под строительство, организует выполнение инженерных изысканий. В период прохождения практики я осуществляла подготовку и согласование проектов таких договоров как купля-продажа, поставка, договор аренды. Участвовала в подготовке необходимых документов для регистрации объекта недвижимости в Росреестре по Красноярскому краю. Благодаря практике мне удалось детально изучить порядок землеустроительного дела. Я подробно узнала о подготовке землеустроительной документации, которая необходима для постановки на учет земельного участка. Далее более подробно описаны необходимые этапы для оформления земельного участка под строительство в рамках реализации государственного заказа.
Землеустроительное дело предусматривает детальное описание объектов землеустройства, установление их границ на местности, подготовку документов для изменения целевого назначения.
1. Межевание объектов землеустройства.
Такие работы как определение границ объекта на местности и их согласование, закрепление на местности границ объекта межевыми знаками, определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта; изготовление карты (плана) объекта землеустройства входят в понятие «межевание». По результатам составления межевого плана могут вноситься изменения в государственный кадастр недвижимости в части описания границ исследуемого объекта.
2. Определение границ объекта.
Кроме закрепления границ того или иного участка в виде схемы (плана) часто возникает необходимость физического закрепления границ участка на местности, по результатам межевания.
3. Подготовка землеустроительной документации для изменения целевого назначения земельных участков.
В соответствии с действующим законодательством каждый земельный участок имеет свое целевое назначение - для ведения сельского хозяйства, жилищной застройки, промышленного строительства и пр. Для изменения целевого назначения участка в любом случае требуется подготовка полного пакета документов, куда включается землеустроительная документация.
4. Заключение договоров аренды.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О землеустройстве» обязательность проведения работ предусмотрена в т.ч., в случаях изменения границ объектов (земельных участков). При предоставлении или изъятии участков земли, определении границ ограниченных в применении частей объектов также проводится землеустройство.
3. Некоторые проблемы и предложения, связанные с оформлением земельных участков и усовершенствование законодательства в данной сфере
3.1 Отдельные проблемы, связанные с оформлением земельных участков
В настоящее время практики указывают, что действующее законодательство так и не решило проблему упрощения и удешевления процедуры оформления земельных участков. Данные процедуры по прежнему дорогостоящи и отнимают много времени, в связи, с чем утрачивается их актуальность. Оформление прав на земельные участки по-прежнему крайне затруднено. Для того, чтобы оформить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, гражданин должен посетить примерно полтора десятка различных органов и учреждений, в которых ему нужно оформить от 14 до 26 разнообразных документов. Сбор и оформление этих документов могут затянуться на несколько месяцев, а то и лет. Кроме того, процедура достаточно дорогостоящая, различается по цене, составляет в различных регионах от 10 до 20, а иногда и до 35 тыс. рублей.
Действующее российское законодательство предусматривает множество ситуаций, когда реализация имущества осуществляется посредством торгов. Продажа заложенного имущества, продажа государственного или муниципального имущества, продажа имущества банкротов - во всех этих ситуациях предусматривается обязательное проведение торгов: открытого аукциона, публичного предложения. Но нарушение установленного порядка проведения торгов, согласно ст. 449 ГК РФ, влечет признание данных торгов недействительными. Недействительность торгов устанавливается только на основании судебного решения.
Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными. В исковом заявлении необходимо указать конкретные основания их недействительности, согласно требованиям соответствующих нормативно-правовых актов. К основаниям признания любых торгов недействительными относятся различные грубые нарушения законодательных норм, которые привели или могли привести к нарушению прав участников торгов или иных заинтересованных лиц. Отметим, что далеко не всегда закон содержит перечень оснований недействительности торгов, поэтому во многих ситуациях именно на суд ложится обязанность определить, насколько сложившиеся обстоятельства законны и затрагивают права участников торгов или третьих лиц.
...Понятие земельного участка как объекта земельных отношений. Понятие "использование земельных участков для строительства". Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков.
курсовая работа , добавлен 05.12.2016
Аукционная основа предоставления земельных участков. Указ Президента Республики Беларусь "Об изъятии и предоставлении земельных участков". Характер и нормы правового регулирования земельных отношений. Сроки регистрации предоставления земельного участка.
реферат , добавлен 19.11.2009
Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором. Правовой режим земель поселений. Порядок и условия предоставления земельных участков для строительства.
контрольная работа , добавлен 15.04.2015
Основные процедуры предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Выдача решения о предоставлении земельного участка или об отказе в семидневный срок с момента его принятия.
контрольная работа , добавлен 05.03.2011
Оспаривание предоставления земельного участка в бессрочное пользование федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования. Приватизация участка с инженерной и транспортной инфраструктурой овощехранилища.
контрольная работа , добавлен 06.04.2010
Законодательно-правовая основа арендных отношений при передаче аренды земельного участка третьему лицу. Основные признаки и существенные условия договора. Порядок предоставления земельных участков в аренду, срок и арендная плата за их использование.
контрольная работа , добавлен 13.02.2014
Анализ правого регулирования земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Особенности образования земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Межевание земельного участка и подготовка межевого плана.
реферат , добавлен 24.02.2016
Понятие и классификация источников земельного права. Нормативно-правовые акты как основной источник земельного права. Проблемы развития российского земельного законодательства. Передача арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока аренды.
контрольная работа , добавлен 27.11.2009
История развития аренды земельных участков, правовой анализ законодательства. Права и обязанности арендатора и арендодателя земли по закону и договору. Юридические основания и случаи прекращения аренды земельного участка по инициативе собственника.
контрольная работа , добавлен 29.11.2011
Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.
Афонина А.В., юрист в сфере недвижимости.
Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства (ст. 1 ЗК РФ).
Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.
Поэтому все, что связано с землей (сделки, ее использование, виды прав и др.), всегда требовало повышенного внимания заинтересованных лиц.
На рассмотрение Круглого стола "Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений: Практика и пути решения", который проходил 21 - 22 мая 2008 года, были вынесены сложные и спорные ситуации, разрешение которых возможно с учетом практики рассмотрения аналогичных споров.
На встрече обсуждались проблемы, возникающие при предоставлении земельных участков, касающиеся специфики оформления земли под строительство, планирования и комплексного освоения территорий, высказывались мнения по разрешению других проблем, интересовавших слушателей и участников.
В рамках настоящей статьи дается анализ некоторых моментов встречи, на которых были затронуты актуальные проблемы земельного законодательства.
В зависимости от цели использования земельного участка можно выделить два варианта предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности:
Если предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов, то, в свою очередь, также возможно 2 варианта:
Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:
Таким образом, предоставление участка с предварительным выбором осуществляется из земель, которые не обременены правами на других лиц, то есть свободных государственных и муниципальных земель или из земель, находящихся в пользовании, аренде, владении других лиц или даже в частной собственности, если в последующем допускается изъятие таких земельных участков (о чем говорилось на круглом столе).
Хотелось бы также обратить внимание на п. 10 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства. В соответствии с ним, поскольку заявителю предоставлен земельный участок для строительства двух пятиэтажных домов, закрепление за ним земельного участка большей площадью, чем необходимо для строительства двух пятиэтажных домов, противоречит нормам земельного законодательства (дело N А60-26872/04-С9).
Согласно абз. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Как известно, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории (ст. 7 ЗК РФ):
Земли, отнесенные к той или иной категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к ним и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
По мнению лектора, деление земель на категории ничего не дает, так как в пределах земель различных категорий допускается осуществление практически одних и тех же видов деятельности. То есть отнесение земли к конкретной категории перестает определять разрешенное использование. Представление о том, что можно делать на участке, дает в настоящее время зонирование, которое выполняется в соответствии с градостроительным законодательством. В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99, одобренными Госстроем РФ Протоколом от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7, зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Согласно ст. 35 ГСК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
На Круглом столе говорилось о том, что для каждой зоны должен быть установлен определенный вид разрешенного использования. И тогда предшествующее отнесение к той или иной категории, в принципе, никому будет не нужно, потому что оно само по себе в настоящее время уже ничего не определяет.
Это важно учитывать при переводе земель из одной категории в другую. Для того чтобы добиться установления необходимого разрешенного использования земли, нужно не просто изменить категорию, но также произвести соответствующие изменения зоны.
Вопросы перевода земель также рассматривались на встрече. В связи с этим необходимо остановиться на следующих моментах.
В соответствии со ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.
То есть, как было замечено при проведении Круглого стола, установление границ населенных пунктов и является соответственным переводом в земли населенных пунктов.
Порядок перевода земель из одной категории в другую, сроки выполнения необходимых действий установлены Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Согласно ст. 2 указанного Федерального закона для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом (кто таковым является - неизвестно) подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую - в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Исходя из общеправовых положений, закрепленных ст. 5 ЗК РФ, лицом, заинтересованным в переводе земли, может быть лицо, имеющее право собственности на землю, либо право пользования на землю. К таким лицам относятся:
К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:
Интересен следующий факт: несмотря на то, что к ходатайству должно быть приложено согласие правообладателя, в числе оснований для отказа в переводе несогласие указанного лица не названо.
Планировка территории представляет собой этап градостроительной деятельности после планирования территории и градостроительного зонирования.
В соответствии со ст. 41 ГСК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При этом может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденными Постановлением Госстроя СССР N 78 от 16 мая 1989 г., определена концепция развития и общая организация территории городских и сельских поселений.
В частности, их необходимо проектировать на основе градостроительных прогнозов и программ, генеральных схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил РФ; схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований; схем и проектов районной планировки административно-территориальных образований; территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, включающих мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов.
По своей сути, речь идет о правильной и рациональной организации территории.
По словам лектора, для территорий, подлежащих явно в будущем застройке, все-таки магистральный путь решений - это составление проектов планировки территории, чтобы было понятно, как отдельные объекты будут между собой взаимодействовать. Наиболее реально это предусмотреть в случае комплексного освоения территории. Поэтому в случаях комплексного освоения территории законодатель дает существенные поблажки. Например , для комплексной застройки возможно на весьма выгодных льготных условиях получить земельный участок (п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов и без торгов (конкурсов, аукционов), при условии, что был заключен договор о развитии застроенной территории.
В целом планировка территории осуществляется в целях применения градостроительных решений (стратегии) применительно к территории конкретных планировочных элементов (разработка тактических решений).
Разграничение государственной собственности на землю влечет возникновение права собственности на земельные участки либо у Российской Федерации, либо у субъектов РФ, либо у муниципальных образований.
В соответствии с п. 2 ст. 16 ЗК РФ разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.
Так, в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" говорится о том, что в целях разграничения государственной собственности на землю - к федеральной собственности относятся:
К собственности субъектов РФ относятся:
К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
Согласно ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.
Перечень необходимых документов утверждается Правительством РФ.
При возникновении спора по вопросам разграничения государственной собственности на землю следует руководствоваться Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12204/05 от 18 апреля 2006 г. В соответствии с ним эти споры возможны только между публично-правовыми образованиями: Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями. Указанные споры носят экономический характер, так как собственность публично-правового образования составляет одну из экономических основ его деятельности. Рассмотрение подобных споров на основании п. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 27 АПК РФ входит в компетенцию арбитражных судов.
В судебных процессах от имени публично-правовых образований выступают уполномоченные органы.
Подобные дела подсудны арбитражному суду субъекта РФ по месту нахождения земельного участка.
На заседании Круглого стола был задан сложный вопрос: "Если земля пока в праве собственности не зарегистрирована ни за Федерацией, ни за субъектом федерации, ни за муниципальным образованием, но она относится, т.е. это считается разграничением?"
По мнению лектора, это зависит от многих обстоятельств.
В Постановлении Правительства РФ N 404 от 30 июня 2006 г. утвержден Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю:
Интересно в данной связи обратиться к судебной практике разрешения данной проблемы.
Согласно п. 1 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 30.10.2006, распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий (дело N А60-4666/06-С9).
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Аналогичное положение установлено ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Вводный закон), согласно которому в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
То есть собственники этих помещений в многоквартирных домах признаются собственниками в силу закона. Они являются участниками долевой собственности на земельный участок под этим зданием.
Порядок оформления определен в зависимости от следующего:
Согласно нормам ст. 36 ЗК РФ (п. 5 - 8) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В свою очередь, соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления этого заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ, п. 2, п. 3 ст. 16 Вводного закона).
Но, как верно было указано на Круглом столе, невозможно заявить о выкупе неизвестно чего. Сначала нужно "сделать" участок с точными границами.
В этом случае при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
После представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении этого участка заинтересованным лицам, а также направляет им копию решения с приложением указанного проекта.
На основании проекта границ за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
Таким образом, установлен перечень необходимых при оформлении земли документов (об этом также говорилось на Круглом столе). Во-первых, сведения, подтверждающие статус и полномочия заявителя. Далее - подтверждающие исключительное право заявителя на получение данного земельного участка. Для этого необходимо предоставить подтверждение своих прав на данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП, другие документы, подтверждающие возникновение права собственности, - разделительный баланс, акт о передаче имущества, договор о приватизации и т.д.). Кроме этого, также нужна выписка из кадастра (кадастровый паспорт) приобретаемого участка.
В случае если соответствующим органом (например, Департаментом земельных отношений) не выполняются предусмотренные законодательством действия (в частности, определение границ под многоквартирными домами) ответственность за неоплату налога нельзя возлагать на собственников помещений в многоквартирных домах, так как у них до момента приобретения земли в собственность нет оснований для оплаты.
Но, по словам лектора, некоторые судебные решения сводятся к тому, что если эти участки хоть каким-то образом можно считать ранее учтенными, т.е. были проекты планировки территории, занесли сведения кадастра, то указанные лица, собственники, и должны платить земельный налог. В данном случае отсутствуют неправомерные действия органа власти. Напротив, имеется уклонение от оплаты со стороны потенциального собственника, фактически пользующегося земельным участком.
Рассмотрим ситуацию подробнее, так как имеются различные точки зрения по данной проблеме.
В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, в частности, на праве собственности.
Ранее в силу ст. 15 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" основанием для установления земельного налога был документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. Отсутствие такого документа являлось обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии у заинтересованного лица обязанности по уплате земельного налога.
Письмом Федеральной налоговой службы от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2 "О земельном налоге" установлено следующее. Имея в виду положение ст. 387 НК РФ об обязательности уплаты земельного налога, организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог.
Одновременно сообщается, что правовая позиция применительно к фактическим землепользователям, в частности, нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7644/03 от 14.10.2003.
Остановимся на этом Постановлении. Статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в РФ является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов.
В соответствии с указанным Постановлением отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.
Иное толкование ст. 15 Закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.
Таким образом, правовые основания для возложения обязанности по оплате налога на лиц, не оформивших надлежащим образом фактическое использование земельного участка, имеются.
Поэтому, по мнению лектора, все судебные решения о платности землепользования были основаны хотя бы на том, что объект был. И судья в постановляющей части указывал на этот факт, а также на то, что налицо уклонение от заключения договора аренды.
Письмо Минфина РФ N 03-06-02-02/65 от 17 мая 2006 г. разрешает проблемы налогообложения земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами (в соответствии с гл. 31 "Земельный налог" НК РФ). Так, Минфин России разъясняет следующее.
На основании ст. 389 НК РФ объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В ст. 16 Вводного закона определен порядок перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Статьей 388 НК РФ установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом согласно разъяснениям Минюста России (письмо N 04/3201-ЕЗ от 21.04.2006), если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер. В случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом - не с момента государственной регистрации (например, на основании п. 5 ст. 16 Вводного закона), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Но если земельные участки находятся в общей долевой собственности (ст. 392 НК РФ), она определяется для каждого из налогоплательщиков (собственника доли данного земельного участка) пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Учитывая изложенное, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 НК РФ. Порядок исчисления налога:
При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.
Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме прав на земельные участки связывается с:
Интересна ситуация, когда права на земельный участок зарегистрированы, например, за застройщиком. С одной стороны, ст. 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. С другой - до государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком.
При этом основания для прекращения права собственности на землю установлены ст. 44 ЗК РФ:
И даже с учетом норм ст. 35 ЗК РФ потребуется прекращение прав первоначального собственника.
Таким образом, процедура оформления земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме кажется, на первый взгляд, законодательно урегулированной, но при этом порождает большое число вопросов и проблем в каждом конкретном случае.
На заседании Круглого стола говорилось о перспективах правового регулирования и правовой природе объединения, раздела, перераспределения земельных участков, а также выдела рассматриваемых в качестве основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки.
Важно отметить в связи с этим тот факт, что Государственной Думой принят во втором чтении проект N 330901-4 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений".
О некоторых поправках, которые будут внесены указанным законопроектом, говорилось на встрече.
В частности, был поставлен вопрос о том, какими должны быть действия заинтересованных лиц, когда делится новый участок, либо документы на него не сохранились. Как при этом устанавливаются границы фактически сложившихся участков.
На основании действующей пока ст. 38 (п. 9) Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования. В этом случае при определении границ земельного участка возникают серьезные проблемы.
Исходя из положений указанного проекта Федерального закона, п. 9 ст. 38 изложен в следующей редакции:
"9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".
По словам лектора, в этом случае необходимо доказать, что заинтересованное лицо 15 лет владело участком в каких-то границах (забор, живая изгородь, канава, овраг и т.д.), которые воспринимаются в качестве ограничителя "вашего" от "не вашего". Результат - приобретательная давность (по аналогии со ст. 234 ГК РФ) или отстаивание своих прав на владение.
С о времен проведения земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет. В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике. Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента(например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового(чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).
Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.
Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка(пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации(далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации(далее — ЗК РФ).
Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.
К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.
Как показывает судебная практика, даже если новый собственник объекта недвижимости не был поставлен в известность о сложившемся порядке пользования земельным участком, требования об установлении нового порядка могут быть рассмотрены как посягательство на права собственника земельного участка и суды зачастую оставляют их без удовлетворения(определение ВС РФ от 28.12.2015 № 306-ЭС15−16 430 по делу № А12−45 548/2014, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18.08.2015 по делу № 33−7863/2015).
А ведь разрешить такую проблему можно было и во внесудебном порядке, заблаговременно заключив соглашение о порядке пользования земельным участком. Важно, чтобы одной из сторон указанного соглашения выступал собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ« Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(далее — Закон об оценочной деятельности). Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и(или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену. В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации(далее — ВС РФ) от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка. Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка(определение ВС РФ от 21.09.2015 по делу № 51-АПГ15−22, определение ВС РФ от 29.07.2015 № 46-АПГ15−11).
Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.
При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, даже если кадастровая стоимость в итоге будет снижена, затраченное предпринимателем время может стать катастрофой для бизнеса. Для того, чтобы решить проблему с наименьшими потерями, рекомендуем заранее позаботиться о надлежащих доказательствах действительной рыночной стоимости земельного участка, а также об экспертной организации, которая сможет организовать проведение судебной экспертизы.
В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.
Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.
В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр(пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.
Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.
Переход права собственности или права аренды на землю посредством совершения сделок купли-продажи и аренды соответственно являются наиболее востребованными, поскольку в большей степени удовлетворяют экономическим интересам обеих сторон сделки, чем при сервитуте. Покупатель выплачивает соразмерную стоимости земельного участка цену и получает полное господство над земельным участком, а арендатор вносит арендные платежи и может на установленный договором срок владеть и пользоваться землей. Продавец и арендодатель со своей стороны также получают встречное предоставление, в размере и порядке, установленном договором. Это удобно и понятно.
Однако на практике сервитуты все же работают, конечно, если установлены в соответствии с требованиями закона. А вот на этом этапе и могут возникнуть сложности.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут) закреплено в статье 23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
В силу статьи 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи собственник недвижимого имущества(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута(определения от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).
Лица, которым земельный участок был передан на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования также вправе требовать установления сервитута(пункт 4 статьи 274 ГК РФ). По требованию иных лиц сервитут может быть установлен, если такое право закреплено федеральным законом.
Нередко с требованием об установлении сервитута обращаются арендаторы земельных участков. Причем в отдельных случаях арендаторы подают негаторные иски, мотивируя свои требования невозможностью пользоваться арендованным земельных участком без установления сервитута и основывая их на статье 304 ГК РФ.
Положения указанной статьи предоставляют право собственнику недвижимой вещи требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По вопросам применения данной нормы Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что обратиться с такими требованиями вправе, в том числе, арендатор земельного участка. Такой вывод сделан в определении ВС РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15−16 638, № А35−8277/2014 и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.
Однако закон не предусматривает право арендатора заявлять требования об установлении сервитута. Показательным примером предположительного результата рассмотрения требований арендатора об установлении сервитута является определение ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14−7676 по делу № А53−22 912/2013. Отказ в удовлетворении исковых требований арендатора Верховный Суд Российской Федерации мотивировал неверным толкованием статьи ГК РФ и недопустимостью применения положений статьи 304 ГК РФ с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подмены, таким образом, иска о сервитуте.
Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Таким образом, для установления сервитута необходимо доказать наличие оснований для его установления(невозможность использования земельного участка без получения права ограниченного пользования другим земельным участком). В судебном порядке такие обстоятельства могут быть подтверждены, в частности, заключением экспертизы. Также спорным является вопрос о соразмерности платы за ограниченное пользование чужим земельным участком.
При таких обстоятельствах сервитут едва ли может заменить собой правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды. Однако в отдельных случаях установление сервитута не просто целесообразно, а необходимо.
Любая правовая проблема, в том числе в сфере земельных правоотношений, требует глубокого и детального анализа. Автор статьи считает необходимым донести до читателя, что ни один общий совет не разрешит его частной проблемы по существу. Вместе с тем освещенные вопросы, возможно, подтолкнут кого-то достать свои земельные проблемы из «долгого ящика» и приступить к их немедленному разрешению.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оформление земельного участка и приобретение на него прав имеет ряд тонкостей, которые зависят от многих факторов: категория земельного участка, вид права, субъекты правоотношения.
Основными трудностями, возникающими при оформлении прав на землю, как правило, являются: отсутствие либо неполнота первичных документов, помарки и исправления в документах, отсутствие оригиналов, необходимость проведения землеустроительных работ, согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, необходимость получения кадастрового паспорта на землю, наличие на земельном участке сторонних собственников, возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости, наличие обременения, наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади.
При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок у граждан возникают трудности, связанные, прежде всего с тем, что нигде не прописан порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего начинать процедуру оформления земельного участка, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать одни и те же документы по несколько раз, при этом у всех документов различные сроки действия, и, дожидаясь получения одного, документы другой становятся недействительными. В связи с этим оформление прав на земельный участок может занять огромное количество времени и затянутся на годы.
Нередко документы, которые используются при оформлении земельного участка, могут содержать недостатки. Например, указаны не все реквизиты сторон, отсутствуют необходимые печати или неточно описан предмет сделки. При этом доказывать наличие права и собирать «правильные» документы на земельный участок придется заявителю.
На практике возникают ситуации, когда при приобретении объектов недвижимости их правообладатели сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений, так как права на земельные участки не были оформлены в должном порядке.
Например, в 90-е годы земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них, в частности, не указывались точные сведения о местоположении границ участков. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. При оформлении документов граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости).
Постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке происходит только на основании предоставленного в орган кадастрового учета межевого плана земельного участка.
Обычно порядок оформления земли требует оформление таких документов на землю, как:
- кадастровый план земельного участка. Один из самых важных документов. Время на согласование границ земельного участка, оформление прав на землю и последующая судьба участка будет зависеть от правильного его составления.
- декларация на создаваемые или созданные объекты. Данный документ в некоторых случаях позволяет упростить порядок оформления прав на землю.
- акт согласования границ. Земельный участок, согласование и оформление земли которого требуется, при этом измеряется специалистами и полученные сведения согласуются со всеми соседями, чьи участки примыкают к оформляемому участку. Согласование границ земельного участка завершается подписанием акта согласования границ.
Обладая знаниями, можно избежать многих трудностей при оформлении земельного участка, но, к сожалению, мало кто из простых граждан, ранее не сталкивавшихся с оформлением прав на земельные участки, обладает этими необходимыми знаниями.
Набор необходимых документов и порядок оформления земельного участка зависят от многих факторов. Например, от категории земельного участка, так как правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 Земельного кодекса российской Федерации). Поэтому в зависимости от ситуации состав документов будет различным.
Главное при оформлении земельных участков проверять их статус, соответствие реальных границ кадастровому плану, наличие претензий третьих лиц.
Правильное оформление технической документации и своевременное прохождение технических процедур гарантируют в будущем отсутствие проблем при государственной регистрации прав и сделок с земельными участками и объектами недвижимости. Многие вопросы, связанные с землей, требуют специальных технических познаний в области землеустройства, кадастрового учета и иных областях, что требует квалифицированной юридической помощи еще до стадии оформления прав на землю.
Перегудова Екатерина
Центр Правовых Технологий
